【《华夏幸福房地产公司资本结构问题研究案例》6300字（论文）】.docx

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1、华夏幸福房地产公司资本结构问题分析的案例报告1 结论12华夏幸福资本结构现状21.1 华夏幸福基本情况21.2 华夏幸福资本结构分析23华夏幸福资本结构存在的问题63.1 资产负债率过高63.2 流动负债占比较大63.3 股权过于集中64优化华夏幸福资本结构的对策74.1 选择多元化的筹资方式74.2 平衡企业长短期负债84.3 优化股权结构85结论9参考文献101结论我国房地产属资金密集型产业，受国家宏观调控的影响愈发显著。2015年，中央经济工提出了五项主要任务，即“减少库存、去产能、去杠杆、降低成本、弥补短缺”,其中去杠杆是最重要的任务。自2016年第三季度以来，总体而言，房地产环境有所

2、改善。2017年，各区域的组织结构有很大差异，重点是住房质量。2018年，再次举行了两次会议，即“住房不炒”会议，继续进行差别化调控，以实现从短期监管向长期监管的平稳过渡。同年年底，中央经济会议提议建立一个长期机制，以促进房地产市场的健康发展。不然房地产市场调控及监管力度增强、防风险去杠杆、信贷环境紧张、融资渠道收紧、融资成本上涨等，威胁着地产公司的生存和发展。由此，合理的资本结构对地产公司健康发展意义重大，优化资本结构以防范风险是当前地产公司需要重点关注的。公司治理结构的选择取决于公司资本结构，同时决定了债权人和股东之间的力量强弱，债权融资和股权融资间的差异将导致二者的结构具有不同特征，债权

3、人和股东对公司的决策也会有不同取向，从而最终影响公司的治理效率。本文分析总结华夏幸福的财务情况和可能存在的风险因素，了解其资本结构健康程度，从而对该公司财务情况进行定性评估，以更客观地判断其资本结构优劣，实现有效的公司治理。2华夏幸福资本结构现状2.1 华夏幸福基本情况华夏幸福(SH600340)公司是中国领先的新兴工业城市运营商之一，本着“以产促城、产城联动、产城融合、城乡一体”的发展理念，从事新兴工业城市的投资、开发、建设和管理。凭借其对PPP市场的创新方法，该公司在规划和设计、场地准备、基础设施和服务建设、工业发展和城市管理的整个生命周期中提供可持续发展解决方案。根据其“产业第一”战略，

4、该公司在该地区建立和发展产业集群，同时建设和管理住宅、商业、教育和医疗设施，以确保可持续和高质量的发展。华夏幸福主要分为产业新城和地产开发两大业务板块，通过对工业新城的管理，实现对委托区域的总体规划，完善区域基础设施和公共空间，通过产业发展和园区服务导入区域产业和人口,提高区域附加值，创造第三产业的消费需求；通过房地产活动改善所在园区的居住环境，服务产业人口,提高区域连通性。两大业务板块相辅相成，共同支撑公司业务发展。2.2 华夏幸福资本结构分析2.2.1 资本结构整体分析根据修正后的MM理论，公司资本结构中引入一定的债务融资具有税盾效应。一般来说，债务融资成本低于权益融资成本，且债务利息可以

5、抵税，而股利则是税后支付。债务融资可以使管理层受到刚性约束，促使代理成本减少。此外，债务融资向私人债权人传递公司私有信息比向公开资本市场更为便利，且这种信息沟通方式可有效降低公司的资本成本。大多公司出于上述考虑都会使用一定的债务融资，但过度依赖也会加大公司经营风险和财务风险。一般而言，公司所处业不存在激烈竞争，其未来现金流量的可预测性就比较强，经营风险较低，因此可以较多的依赖债务融资；反之，公司的经营现金流量高度波动，且资本需求难以预测，则可能主要依赖权益融资。此外，公司的资本结构也会受到公司财务弹性和管理层的风险偏好等因素的影响。下述指标有助于评估公司资本结构的合理程度，并且可以辅助债权人判

6、断债务的保障程度。一般而言，下述指标越低，债务的权益安全垫就越厚，债务的保障程度就越高。而华夏幸福下述指标除若干微微下降外，大部分都有上升的态势。表3.1华夏幸福2018-2023年资本结构参考指标项目202320192018资产负债率86.6581.1084.78长期资本负债率71.9767.4267.29权益乘数7.495.296.57流动资产/总资产89.8192.7289.46非流动资产/总资产10.197.2810.54非流动负债权益比率256.76206.95205.72流动负债权益比率554.17614.81629.71资产负债率是公司总负债占资产总额的比率，它反映的是公司资本结

7、构的整体情况。根据啄序融资理论，除去银行贷款外，于地产公司而言债务融资因其税盾效应是个很好的融资选择。由于地产公司项目前期投入金额大、资金需求量也大，资产负债率较其他行业而言也相对高一些，地产业内认为80%是资产负债率的警戒线。华夏幸福在近三年的资产负债率均超过80%,属于高负债型地产公司。这与其本身的业务构成有关。在2023年年报披露显示，城市地产开发占主营构成61.51%,产业发展占28.51%。而产业新城的投资、开发、建设与运营全链条周期正常会比普通地产公司更长，投资更大，这就较好地解释了其高负债率。权益乘数反映了公司财务杠杆的大小，权益乘数越大，说明公司向外融资就越多，公司财务杠杆越大

8、，财务风险就越高。华夏幸福2023年权益乘数比过去两年都要高,达到7.49,前两年分别为6.57和5.29,说明了华夏幸福的财务杠杆越来越高，财务风险发生的可能性也越来越大。2.2.2 债务资本结构分析看华夏幸福债务资本期限结构是否合理，就要了解华夏幸福在其全部债务资本中,是更偏好短期负债还是长期负债。一般认为，流动负债和非流动负债相对均衡就是合理的。如果地产公司的前期投资过多依赖流动负债，则意味着用短期债务资本进行长期项目投资风险极大，因此于地产公司而言，非流动负债占比较多的债务期限结构才是较为合理的债务期限结构。表3.2华夏幸福2018-2023年债务类型（亿元）项目20232019201

9、8货币资金472.82681.05455.03总债务1481.681190.30722.11短期债务359.29423.22201.05长期债务1122.39767.08521.06经营活动现金流-74.28-162.2877.63EBITDA191.43146.7497.582023年末，华夏幸福总债务同比增长至1481.68亿元，公司债务以长期债务为主，2023年来少数股东（多为金融机构）权益的回购规模较大，导致所有者权益有所下降。此外考虑永续债和金融机构的少数股东权益,公司财务杠杆处于较高水平。2019年末，根据公司的有息债务统计口径，公司银行贷款、债券、信托/资管等其他融资渠道余额占比

10、分另!）为35.04%、44.93%和20.03%,比例结构比较稳定。图3.3华夏幸福2018-2023年融资情况从偿债指标来看，2023年华夏幸福EBITDA随着结转情况的好转而同比增长33.00%,使得其对债务的覆盖能力有所优化，而融资成本上升使得EB1TDA对利息的覆盖能力小幅弱化。2023年，华夏幸福经营活动现金流为净流出状态，无法对债务本息形成有效覆盖。2023年公司加大债务偿还力度且销售回款弱化，货币资金较2018年末大幅下降30.58%,受限货币资金占比较低，未受限货币资金能够覆盖短期债务。表3.4华夏幸福2017-2019年应付账款分类表（亿元）2023201920181年以内

11、251.18218.70156.3012年48.9133.3636.692-3年27.201.318.973年以上2.100.852.30合计329.38254.22204.26在2018-2023年，华夏幸福应付账款余额分别为204.26亿元、254.22亿元和329.38亿元，在总、负债中占比分别为28.29%、21.36%和22.23%。华夏幸福2019年初应付账款比2018年初憎力24.46%,2023年初比2019年初增加29.56%,主要均系应付的工程款增加所致。3华夏幸福资本结构存在的问题3.1 资产负债率过高公司负债率高，长期偿债能力差，容易面临偿债风险。过多的债务会导致高额利

12、息。如果公司不能按时付款，很有可能会破产。根据我国税收立法，企业的利益应列为财政支出，在计算应纳税所得额前扣除。因此，税收保护的效果可以为企业提供一定的税收优惠。清算理论要求企业在税收激励、债务和破产的预期成本之间取得平衡。上述分析表明，华夏幸福的资产负债率远高于行业平均水平。资产负债率越高，企业的负债就越重。负债越高，利息成本越高。财务成本的大幅增加不仅会导致财务风险的增加，还会对公司的财务利益相关者产生一定的负面影响。对于债权人来说，公司偿债能力的下降对资金和利息的安全回收构成了潜在威胁。股东的高利息成本必然导致剩余利润的减少和股东权益的损失。当企业营运资金不足时，日常经营面临更大的破产风

13、险，容易出现资金破裂。华夏幸福连续5年负债率高达78%以上，已经偏离行业正常水平，面临偿债风险，将使公司陷入经营困境。3.2 流动负债占比较大一般来说，短期债务占总体的一半水平是合理的。流动负债占的比例大于非流动负债。说明公司目前负债水平过高，华夏幸福债务结构相当不合理。而流动债务的比例可以反映公司对短期债务资金的依赖度。比率越大，对华夏幸福的短期债务资金的依赖性就越强，面对短期债务偿还的流动性压力，风险就越大。同样，当面临加息、通胀等金融市场环境的变化时，公司的资本周转率也会受到直接影响，对公司的经营活动构成潜在威胁。3.3 股权过于集中华夏控股、平安资管及华夏幸福实际控制人王文学先生于20

14、18年7月10日签订股份转让协议，双方同意华夏控股以合同方式将公司19.7%的股权转让给平安资产管理公司。同时，双方约定，以2017年上市公司股东应计净利润为基数，2018-2023年中国海富路上市公司股东应计净利润增长率不低于30%、65%和105%。如果任何一个会计年度的实际净利润低于上述预期利润的95%,平安资产将获得现金补偿。如果华夏银行未能遵守协议，那么有可能面临巨额罚款，还有控制权变更的奉献。中华夏幸福控股股东持有大额股权质押股份。华夏幸福基业控股股份公司通过直接和“华夏幸福基业控股股份公司-华夏幸福基业控股股份公司非公开发行2017年可交换公司债券（第一期）质押专户”合计持有股票

15、占总股本的41.31%（截至2018年末）。其中，质押股票合计占华夏控股持有股份的73.86%,占总股本的30.50%o若未来因市场发生变动，可能导致公司股东持股比例发生变动，甚至实际控制权变更。4优化华夏幸福资本结构的对策4.1 选择多元化的筹资方式2018年4月国家发布了关于规范金融机构资产管理业务的指导意见，确立了标准化和非标准化债务证券的明确定义，规定标准化债务证券必须同时满足五个条件,并要求发行资产管理产品投资非标准化债务证券的金融机构遵守金融监管机构制定的监管标准。在房地产市场，新规则规范和限制了房地产公司的融资渠道和方法，限制了房地产公司的融资来源范围（非典型债务融资由房地产公司和金融机构以特殊安排的形式提供，主要是信托贷款、租赁、小额贷款和财务公司、带回购条款的资产或使用权转让、债务重组等）。由于房地产企业的实力和国有银行的金融政策不同，大型房地产企业和中小型房地产企业的融资来源和渠道大不相同，各自的监管范围和程度也不同，通过其他方式获得融资的难易程度也不同。由于严格的监管，房地产行业的一般资金来源和渠道受到限制，房地产公司被迫通过其他方式抵消成本，导致他们寻求其他创新