渝北区空港新城房地产市场调查研究报告.docx

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1、渝北区（空港新城）房地产市场调查汇报第一部分：宏观区域概况一、区域概况二、区域经济发展状况三、区域规划发展第二部分：中观市场解读一、空港新城二、空港新城发展状况第三部分：空港板块市场预判第四部分：区域个案分析渝北区市场调查汇报第一部分：宏观区域概况一、区域概况1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北储、合川区，北接四川省广安地区的华釜市。版图1452平方公里，辖12街道、12镇。2、渝北区始由1995年撤江北县而建，属重庆主城范围较新板块，渝北区域内整体地势相对平坦，地理位置优越。随近几年各项利惠政策刺激，渝北区经济状况及综合实力提高迅速

2、，其工业更是居于各区之首，服务业也取的长足发展。3、区域内交通便捷，除江北国际机场布局之外，另有长江、嘉陵江围绕西南，多条城区交通干道与绕城高速交横。规划兴建多条轻轨线路穿过，寸滩港紧邻区境1公里。机场与寸滩港口、龙头寺火车站形成铁三角，相距10公里以内。本节点评：渝北区地理位置优越，占据城区规划发展的关键地段之外，与多种卫星城相邻，同步部分与四川辖区接壤。渝北区自然资源丰富，包括旅游资源、矿物资源等，后续发展动力强劲。二、区域经济发展状况1、渝北区整体经济状况全区生产总值完毕460亿元、增长15.3%,全社会固定资产投资完毕380亿元、增长6.8乐地方财政收入（不含北部新区）完毕26.5亿元

3、、增长13.6%,城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长12%和13%。同步2023年渝北区工业总量越居全市首位。伴随两江新区揭牌，北部新区、寸滩保税港不断完善，区域后续发展动力强劲。2、固定投资状况2023年上六个月，渝北区合计完毕全社会固定资产投资163.52亿元，与去年同期相比仅增长1.3%。区内（不含北部新区）投资保持较快增长，完毕119.35亿元，同比增长13.2%。区域内诸多优越条件及区域未来发展前景吸引，近年来招商引资状况乐观，后续几年将取的更明显的发展。3、社会零售品总额2023年上六个月，全区实现社会消费品零总额750535万元，同比增长40%,创今年以来的新高。

4、其中：批发业实现零售额21531万元,同比增长48.4%,零售业实现零售额641674万元，同比增长41.2%,住宿和餐饮业实现零售额85751万元，同比增长30%,其他行业实现零售额1579万元，同比增长10.9%。4、财政收入2023年第一季度，全区地方财政收入合计完毕47405万元，其中3月完毕地方财政收入17854万元，比2月增收7000万元；合计完毕工商各税32887万元，3月比2月增收877万元；合计完毕契税3835万元，3月比2月增收801万元；合计执行支出73123万元，为年初预算的22.1%,比上年同期增长86.3%；合计完毕中央两税17073万元，比上年同期增长56.4%o

5、5、社会消费品零售总额上六个月，全区住宿餐饮业营业额合计实现13.4亿元，同比增长33.5%,增速继续保持主城九区第一位；汽车销售额合计实现54.4亿元，同比增长16.3%,季度相比增速提高了13.8个百分点，比1-5月增速提高了9.2个百分点；商品销售额（含住宿餐饮业）合计实现154.5亿元，同比增长17.8%,与一季度相比增速回升了10个百分点。同步2023年零售总额目的数额发展良好。本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展状况乐观良好，同步第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现

6、了M域内强劲消费能力及购置能力。良好日勺经济发展状况为房地产市场日勺蓬勃发展奠定了一定的基础。三、区域规划发展1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北都市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大埔镇）和东部工业与物流功能区（洛磺镇），2023年根据国家整体发展战略构成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北陪区三个行政区部分区域。该区域是源于是国家战

7、略层面B布署，国务院2023年新同意日勺重庆城镇总体规划确定的都市和产业布局重点拓展区是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一0保税港区，具有在西部及内陆地区率先开发开放、加紧发展的良好基础。两江新区整体定位为统筹城镇综合配套改革试验0先行区；中国内陆重要0先进制造业基地；中国内陆重要0现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。重庆-两江新区j/；.1.VA.wwwccnCOtncn3、2023年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里,由关

8、键区和辅助区两部分构成。它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运送体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。到2023年，建设成为功能较为完善0现代枢纽空港和现代服务业较为发达0综合性都市功能区，成为全市经济发展新B增长点。空港新帧反城解读1无可比切的两江新区核出区随.活就甄忸值版他.己至庆灯北国陈U场,寸博涅水港鱼源至帼的创6驶.1H海此空无隆桁接。m西砥畴公展中七行为我市重点顷日.落阳北区构第Sit1。宜居建设语疆欢理居住区域.其中原IRS1人Iftg是贵庆员大的主做油乐园的建

9、设。本节点评：1、科学0都市规划体系，必然增进都市0迅速及其合理性发展。都市规划伴随而来0巨大都市人口及都市规模增长潜力，对房地产将带来更大的机会。2、两江新区正式揭牌贯彻渝北，考虑国家战略布署层面及诸多优越条件落地，后续发展潜力及前景看好，处在未来都市翘首区域0渝北将吸引更多投资及居住客户，为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。3、两江新区、北部新区、寸滩保税港，空港新城等诸多特殊功能板块不停发展，其第二产业第三产业高速提高，区域规模迅速扩张，各项发展伴随而来0是区域常驻人口剧增，为未来房地产发展提供强大购置群。本汇报后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。第二部分：中观市场解读一、空港新

10、城1、空港新城规划(I)地理位置：渝北腹地的新型开发区从地理位置来看，空港新城位于渝北区日勺西北侧，紧邻渝北老城区，被空港工业园A区（北），北部新区（南）和渝北老城区（东）紧紧环抱。同步，它与江北机场、空港工业园B区和农业园区也通过渝北老城区紧密相连。从左图我们可以看出，空港新城处在渝北腹地，地理位置优越。（2）规划面积：三年扩容翻倍2023年，空港新城启动建设时，规划控制范围约46平方公里，由关键区和辅助区两部分构成。关键区约31平方公里，按照江北国际机场未来发展总体规划控制，其中建设用地约26平方公里，分为机场基本运行保障区（约22平方公里）和机场配套服务区（约4平方公里）。辅助区约15平

11、方公里，依托渝北区两路建成区（约10平方公里），逐渐向西扩展（首期启动双龙湖街道约5平方公里）。此外，为预留足够发展空间，渝北区政府还沿鹿山组团和绕城高速方向规划控制了15平方公里，使空港新城范围到达约61平方公里。（3）园区功能划分园区整体功能划分严格区隔，互不干扰，有助于营造良好时居家气氛;园区大体分为了工业区、居住区、商务商业区、行政办公区。2、空港新城规划在渝北及全市地位重庆空港新城已经与重庆悦来新城进行规划整合，整合后的重庆空港国际新城，已经成为未来重庆“两江新区”日勺主阵地。而两江新区成立后来，最新公布B两江新区规划却显示，空港新城包括回兴、双龙湖、双凤桥街道和玉峰山镇，建设用地1

12、08平方公里，将机场南北端的空港工业园、两路工业园、回兴板块等所有纳入，规划面积足足翻了一番。新0详细规划正在紧锣密鼓制定中，空港新城将是新一轮重庆主城战略规划确定的都市空间发展战略新中心。本节点评：空港新城位于整体区域关键区，囊括面积巨大，未来发展潜力巨大。自然生态的居住环境为未来高品质综合住宅体0打造奠定了良好0基础，同步也将吸引更多消费群的青睐。二、空港新城发展状况（一）空港新城住宅发展环境（1）总体项目供需分析空港新城板块目前在售楼盘重要以高层洋房产品为主，多集中于高端及中高端品住楼盘。其中小高层产品为辅。板块估计今年推盘量达300余万方。参照23年板块供应项目的去化状况，小高层与洋房

13、市场需求量客观。（2）价格分析板块目前在售项目价格相对均衡，其中品质项目花园洋房均价集中在9000元/平米，高层产品均价在8000元/平米，目前在售项目御城华府价格居高，均价约为为IOOOO元/平米，原因是该项目其项目综合品质高。此外诸多项目也多集中在80009000元/平米，价格涨幅较大。（3）户型供需分析板块小高层户型集中在三房，占比83乐高层产品户型集中在两房和三房，分别占比33%和38%,一房相对较少，占比29%;从需求来看，除三房外，两房和一房均体现出供不应求0现象。洋房产品三房为绝对主力，占比94%,需求基本和供应持平。而两房供应较少，仅有6机（4）面积区间供需分析A、高层和小高层

14、高层的一房户型重要在55平米如下，需求明显不小于供应。紧凑型两房户型面积集中在56-65平米，从供需来看，需求仍不小于供应;紧凑型三房面积在76-85平米，而舒适型三房面积为IoOT1O平米，三房市场整体体现出供不应求,尤其是106-110平米，需求远不小于供应量。小高层由于市场供应较少，去化相对也较快，面积集中在三房081-9O平米。B、花园洋房花园洋房中间层面积区间在IOO平米以上，其中U0T30平米为主力区间，底层和顶层面积集中在125T50平米，从供需体现来看，两者基本持平，需求略显旺盛；洋房顶层平层B面积设计在90TOO平米，去化均很好。本节点评：1、目前空港板块高品质洋房及小高层项

15、目供应量大，且多见大规模综合小区，例如润丰水尚70万方，泽科港城国际55万方。2、从整体来看，板块市场上各个物业形态的两房产品均体现出供不应求的势态；小高层产品与高层产品放量较小，未来开发及推出量大。3、未来板块潜在供应较大，从物业形态来看，以洋房产品为绝对主流，规模较大的项目多为复合型物业规划，包括部分B高层、商业以及公寓等产品。从容积率来看，基本都在2左右，属于低密度物业开发区，未来这里将是重庆宜居、生态生活之城。4、目前空港片区市场目前总量为：368.28万方，其中在售量为158.2万方,潜在供应量171.08,已售量39万方。12月市场均价为7990元/平方米，这远高于12月重庆均价6990元/平方米。可见，空港片区目前无论是从在开发的面积上，还是销售0价格上都处在重庆区域的领先位置。（二）空港新城商业发展环境1、空港新城目前无大体量集中商业，但后期此类商业供应庞大空港新城在两江新区0规划中从属于都市功能板块，而它则重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造，以及商贸商务、航空服务等现代服务业发展，后市需求庞大，虽该区域目前无大体量的集中商业，不过根据规划空港新城将有占地面积120-150万平方米0集中商业，后市供应量庞