《资产评估学》平时作业.docx
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1、资产评估学课程作业讲评1没有答案的题请自己查找!不要乱写答案,作业可当考试的复习资料!七.计算分析1.计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。资料如下:经分析比较,被评估的电焊机与新型电焊机相比,引起超额营运成本的因素主要是能耗高。通过统计分析,按每天8小时工作,每年300个工作日,每台老电焊机比新电焊机多耗电6(X)0度。该电焊机尚可使用10年,每度电按0.5元计算。(折现率10%,所得税率33%)讲评:(一)涉及的主要学问点:1 .成本法评估机器设施的主要参数之一功能性贬值的涵义;2 .功能性贬值的计算。(二)参考答案解:(1)每年的超额营运成本=6000X0. 5 = 3000(元)(2)
2、每年净超额营运成本= 3000 X (1-33%) =2022 (元)io 2(3)功能性贬值额=-=2022 X (P/A, 10%, 10) =2022X6. 145 = 12350(元)d + O,(三)同学们在完成作业时常见的错误有:1 .计算因功能性贬值而造成的运营成本增加没有扣除所得税,而是直接用年超额运营成本折现;2 .在计算功能性贬值额时应当查年金现值系数,而有的同学查的是复利现值系数,由于在将来10年,每年的净超额运营成本都会由于功能落后而增加2022元,是一个等额的增加值,所以,应当查年金现值系数。当然,也可以用2022元在10年时间内每年折现求和。3 .设某企业无限期持续
3、经营,将来5年的预期收益额为50万元、6()万元、55万元、68万元、7()万元。假定从第六年开头,企业的年收益额将维持在7()万元,假定本金化率为5%、折现率为4%。要求:试确定该企业的评估价值。讲评:(一)涉及的主要学问点:1 .此题涉及的是每年收益不同,将来年限无限的状况;2 .在进行计算的时候采纳的是分段法对将来收益进行计算,然后求和;N 3 .所用公式为:评估值= + (l + r)-yvd + r), r(二)参考答案(1)确定将来5年收益额现值:506055(1 + 4%) (l + 4%)2 (1 + 4%)36870H Hr(1+4%)4 (1 + 4%)5= 50 0.96
4、15 + 60 0.9246 + 550.8890+68 0.8548 + 70x0.8219=48.075 + 55.476 + 48.895 + 58.126 + 57.533= 268.105(万元)(2)确定第六年以后各年收益额的现值:第六年以后各年收益额的现值= 705%X0. 8219=1150. 66 (万元)(3)确定该企业的评估值:企业的评估值= 268. 105+1150. 66=1418. 765 (万元)(三)同学们在完成作业时常见的错误有:1 .对折现率和本金化率的区分没把握,二者的本质是相同的,只是适用的场合不同。折现率适用于有限期限的收益折现,而资本化率适用于无限
5、期限的收益折现,因此,在应用时有的同学把二者弄反了;2 .对前5年收益折现求和一般问题不大,而对第六年以后的永久性收益如何求算常常会出错,只是进行了本金化处理而没有进行二次折现。资产评估学课程作业讲评2七.实务题1.某砖混结构单层住宅,宅基地200m2,建筑面积120,月租金2400元,土地资本化率为8%,建筑物的资本化率为14%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金,房产税12%, 土地使用税2元/ 管理费为租金3%,修缮费为租金4%,保险费288元。并通过市场调查,已知土地使用权价格为1 000元/ m2要求:评估该住宅建筑物价格。(注:资本化率10%、年限为25年的年金
6、现值系数为9.0770)讲评:(一)涉及的主要学问点:1 .房地产评估中的房地合一和房地分估;2 .建筑物残余估价法的详细运用,3 .成本、收益、还原利率之间的关系。(二)参考答案解:运用残余估价法进行评估(1)纯收入的计算年房租的收入= 240() X 12=28800元年总费用= 1200+28800X12%+200X2 + 28800X3%+28800X4%+288 = 7360 元年总纯收益= 288007360 = 21440元土地使用权总价= 200X 1000 = 200000元归属土地的年纯收益= 200000X8%= 16000元故归属建筑物的年纯收益= 2144016000
7、=5440元(2)建筑物的价格建筑物的价格= 5440X9.0770=49378.88元建筑物单价=49378.88120=411. 48 元(三)同学们在完成作业时常见的错误有:1 .对房地产的特性不能敏捷运用,即房地的不行分割性;2 .不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系,因而无法采用其计算收益或成本;3 .此题的基本思路是:首先计算房地合一的总收益(总收入一总费用),然后依据已知条件求土地的纯收益,用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益,最终用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。4 .待估对象的基本状况为:写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积为2000平方米,月租金6
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