贵阳花溪保利项目可行性研究报告.doc

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1、贵阳保利置业溪洛平开发项目可行性研究报告2目录第一部分：项目概况1一、项目综述1二、项目基本情况2(一)项目区位2(二)项目四至4(三)土地性质4(四)规划条件4三、项目宗地现状5四、项目周边概况6(一)交通7(二)资源7(三)配套8第二部分：项目优劣势分析及定位思考47一、项目SWOT分析47(一)优势（Strength）47(二)劣势（Weakness）48(三)机会（Opportunity）48(四)威胁（Threats）49(五)SWOT分析小结49二、项目定位思考50(一)整体定位50(二)产品定位50(三)客户定位51(四)产品初步价格定位51第三部分：规划设计初步分析52一、规划

2、设计的可行性分析52二、规划设计的初步概念52(一)整体设计初步概念52(二)建筑设计初步概念52第四部分：项目开发及销售计划54一、项目整体开发计划54二、项目工程计划54(一)工程进度计划原则54(二)整体工程进度计划54三、项目销售计划55(一)销售进度计划原则55(二)整体销售进度计划55第五部分：项目资金计划预测56一、项目技术经济指标56二、项目投资估算57三、销售回款58四、资金来源与运用59五、借款还本付息61第六部分：项目经济分析62一、盈利能力分析62(一)静态盈利能力分析62(二)动态盈利能力分析62二、敏感性分析63(一)盈亏平衡点分析63(二)敏感性分析63三、现金流

3、流量分析65第七部分：结论及建议67第八部分：附件68一、附表1：项目成本明细表68二、附表2：项目损益表71三、附表3：项目全部资金现金流量表72第一部分：项目概况一、 项目综述贵阳保利置业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和

4、品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得的高品质综合用地。项目总占地面积930亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地437亩，市政用地493亩亩。商品房建设用地整体容积率为2.3，可实现商品房总建筑面积897423万平方米（包括配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套），拟建成包括别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。图表 项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约20公里约17公里约22公里二、 项目基本情况(一) 项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯一一个中心城市；是西部大开发国家重点建设的南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心城市之一；是泛珠江三角

5、洲的重要组成部分；是北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表 项目城市区位示意图项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区、文化教育聚集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住的行政区，也是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要拓展区域之一。图表 项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约17公里，至贵阳龙洞堡机场（4D级国际机场）约20公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花

6、溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，312国道和101省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路的建成通车，使花溪的交通转换实现质的飞跃。图表 项目区域区位示意图(二) 项目四至图表 项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。(三) 土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块，地块性质为商业、文化娱乐及住宅用地。(四) 规划条件项目总占地面积930亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块。主要是商业、文化娱乐及住宅用地，其中A2地块内须配建用地面积不小于2.75公顷的30班小学一所，而B地块内须配建用地面积不小于0.36公顷的九班幼儿园一所。商

7、品房建设用地437亩，整体容积率2.3，可建设商品房总建筑面积89.7423万平方米（包括学校、幼儿园、会所等社区配套），拟建成包括别墅、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。项目建筑密度控制在25以内。项目绿化率约35%。图表 地块规划示意图三、 项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富、林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富的天然景观资源和良好的水资源。图表 宗地现状示意图四、 项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延

8、长线，新规划市政大道（洛平北路）以及花溪大道交接处； 项目A地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其A地块洛平北路沿线，缺乏银行、学校、医院、餐馆等生活配套。图表 项目周边概况(一) 交通 项目区域内交通网络健全。312国道和101省道贯穿全境； 项目距贵阳龙洞堡国际机场约20公里，距贵阳主城区约17公里； 项目通过拟建的轻轨、贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路、花溪大道、迎宾大道等一级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套； 项目对外通过“贵昆、湘黔铁路”与昆明、湖南等城市实现快捷互动；图表 项目周边交通路线组织示意图(二) 资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有

9、冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为15.3，年极端最高温度为35.1，年极端最低温度为-7.3。四季分明，宜人的气候是贵阳的骄傲。另外，项目所在区域处于长江、珠江分水岭和南明河上游，有大小河流55条、总长390公里，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市的重要饮用水源保护区。全区森林面积54万亩，森林覆盖率为36.03，生物多样性比较丰富。(三) 配套项目周边供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA；供水管网80公里，松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达7140万立方米，日供水量达到25000吨；行政村通

10、电话率达到63；行政村移动通信覆盖率达到85。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设的快速推进，附近区域的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好的外部环境。周边将来将拥有湿地公园、洛平水库环境工程、大学城、汽车城、夜郎都城、大地之舞博览园、10万平米行政广场、清华紫光科技园等配套。第二部分：项目优劣势分析及定位思考一、 项目SWOT分析(一) 优势（Strength）1. 企业品牌保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城、云山国际、保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应的名气，树立了强大的品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团

11、公司的“央企背景”使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。图表 保利贵阳项目示意图保利公园20XX春天大道国际广场云山国际温泉新城“贵州之窗”贵阳首席互动文化时尚生活圈城市生态大盘国家文化生态示范小区高尔夫超高品质高端居住社区复合型国际社区占地3800亩建筑面积26万方占地8万方建筑面积18万方占地2万方建筑面积22万方占地17万方建筑面积67万方占地55万方建筑面积96万方别墅洋房高层联排别墅花园洋房小高层公寓商业顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆高层别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心2. 资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城、花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛

12、平水库湿地公园，交通便捷、视野开阔、生态景观资源丰富。项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”，坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值 ；毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利；地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。(二) 劣势（Weakness）1. 区域产业结构单一花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单一，为了保护花溪区的自然生态环境，市政府、区政府严格限制了区域内的

13、工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业的发展。2. 区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景的明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本的增加。 3. 高端物业的销售周期相对较长根据项目的容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长、销售回款慢的问题，在项目的开发前期将对项目的资金使用造成一定的压力。(三) 机会（Opportunity）1. 区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展持续高速向好，为项

14、目提供了很好的大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在20XX年7月初中央召开的西部大开发工作会议上，要求将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新一轮西部大开发布局的“重点经济区”之一。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。如今，贵阳每年经济规模以22%的速度递增。力争四年、确保在五年内，实现生产总值在年基础上翻一番、超过亿元，财政总收入翻一番、超过亿元，固定资产投资累计超过亿元；基本适应“十三五”、“十四五”更大发展的需要；新型工业化、现代服务业明显提速，产业结构进一步优化；届时也将带动贵阳房地产业发展迈向一个新的更高的平台。除此之外，贵阳市旅游与投资，交通也在迅速发展。“7小时快铁交通网”的建设将缩短贵州与国内主要城市的时空距离，使贵州不再边缘化，从而促进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密的合作。而发达的交通也将带来大量人流、物流、信息流、资金流，并使之快速的流动，加上各种生产要素的优化集成，将为贵阳市的经济发展注入全新的活力，现实城市建设的快速发展。2. 湿地公园、大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条