财务管理-九颂山河精品酒店项目定位分析及财务可行性报告.doc

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1、 九颂山河精品酒店项目定位分析及财务可行性报告 20XX 年 8 月目录第一章 导言一、报告编制过程说明1、 报告编制依据l 实施的市场调查，并在调查过程中所得到有针对性的真实有效数据；l 开发商提供物业的项目地块图纸及资料；l 根据项目具体情况及讨论所确定此项目的基本定位；l 在基本定位的基础上，根据项目实际情况以及涉及相关财税政策，进行投资分析 及测算。2、 市场调查方法说明l 公开数据采集：政府相关部门旅游局、统计局、规划局等及其官方网 站的访问获取官方数据信息；l 酒店行业职业经理人深度访谈：通过人脉关系对调查对象内部职业经理人进 行深入访谈，并掌握各种真实数据，分析调查对象可能对本项

2、目构成竞争关系或借鉴 意义；l 现场调研：现场通过了解项目所在区域高星级酒店的硬件 设施、经营数据、客源构成等情况。3、数据统计分析方法说明l 对比官方数据及内部信息，通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得 数据进行综合分析；l 参照相似酒店开发案例进行案例对比分析；l 参4照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析。4、报告编制参考资料说明 携程5 旅行网、艺龙旅行网等相关网站提供的信息。 重点调查酒店销售人员提供的酒店相关资料。 南昌市旅游局提供的行业相关信息和统计数据。第二章 项目地理位置分析一、项目基本资料简介1、酒店地理区位：拟建酒店项目位于红谷滩新区凤凰洲赣江北大道198号

3、，八一大桥附近，滨临赣江。距离昌北机场约 23 公里，距离高铁西客站约 15 公里。项目酒店区位图2、整体项目简介：项目大楼为46层总建筑高度183.1M,建筑面积71389.23平方米，其中办公建筑面积29245.91平方米，酒店式公寓建筑面积16251平方米，酒店建筑面积13388.08平方米，裙楼为商业建筑面积。其商业有大型餐饮等业态，可能或促成有影院、KTV业态。 整体项目总平面图l 项目酒店规划：大楼4F面积 1666.13平方米为酒店配套面积，36-43层每层1673.61平方米，为酒店客房及配套，项目酒店按准四星级以上（含四星级）标 准设计建设，酒店部分建筑面积 15055.01

4、平方米（不含地下及转换层借用面积）。l 地面及地下车位随大楼物业整体配套。酒店预计将20XX 年营业二、 项目地点及周边环境简介1、 红谷滩新区区位条件分析（略）l 地理位置l 交通条件 l 发展情况2、项目地点及周边环境l 项目酒店位于红谷滩新区最具发展潜力的凤凰洲片区，位于赣江北大道，毗邻红谷滩CBD中心区秋水广场。l 项目酒店拥有极好的江景资源，临赣江滨江景观带，生态环境良好，自然景观优势 明显，与“江南名楼滕王阁”隔江遥望。l 目前，凤凰洲片区相对于红谷滩中心区尚处于建设培育阶段， 其城市生活配套设施尚不完善。三、项目所在区域发展规划分析（略）四 、项目交通便捷度分析（略）五、 项目物

5、理能见度和市场能见度分析1、 物理能见度：拟建项目酒店位于红谷滩新区进入老城区的主干道庐山南大道附近，紧邻 八一大桥、洪都大桥等城市新交通命脉；本项目整体业态较为丰富、档次高 端、建筑体量大，在凤凰洲片区树立全新居住标杆。酒店作为 项目整体中的一部分，与住宅品质互为提升，其6物理能见度高。2、 市场能见度：目前凤凰洲片区整体消费能力还较低，区域内较少上规模和档次的接待设 施；相较于红谷滩中心区，酒店数量规模体量较小，娱乐与会议设施配套有限，有一定的高端酒店客源的需求。凤凰洲片区作为未来红谷滩乃至整个南昌市发展的主要方向之一， 凭借其优越的自然环境条件和社会发展条件，高星级酒店需求会大幅增加。因

6、此，拟建的高星级酒店，建成后其市场能见度较高。六 项目主要客源市场需求临近度分析1、商务散客红谷滩酒店业整体以商务散客为主，现有红谷滩酒店市场需求普遍较好。项目酒 店所处凤凰洲临近经开区，而经开区为近期国务院批复的国家级新区赣江新区的桥头堡，亦是南昌首个临空经济区，随着赣江新区的建设和产业集群的形成，区域商务散客对于高星级酒店的需求 将日益旺盛。因此，拟建酒店有极大的市场空间，其商务客源的需求临近度较高。2、会议客源红谷滩现有酒店普遍存在的问题是会议功能较弱，场地有限，配套简单，会议主要以政府为主，企业使用率不高。近两年来，培训、咨询、保险业开始在南昌发展迅速，并呈现出一派繁荣景象，会议市场需

7、求量激增，并且在档次和规模上都提出了较高的要求。项目酒店会议设施配备齐全，环境优越，同红谷滩高星级酒店相比，性价比兼具，具有较强的竞争优势。3、政务客源项目酒 店建成后，有完善的配套和优越的环境，相较于老城区酒店交通流线受限的局面， 会吸引一定的中高端政府客源。4、旅游团队及其他客源凤凰洲片区的主要城市职能是承接居住、新兴商务办公、商业、文 教、旅游度假等。拟建酒7店对于本地高端消费群体以及旅游度假人群引致的高星级酒店 需求也有很高的市场临近度。七 项目地理位置优劣势分析1、 优势分析l 凤凰洲片区区位条件独特，为高速发展的红谷滩三大片区之一，毗邻经开区，扼赣江之要，是南昌市未来的城市发展方向

8、之 一，对项目酒店形成有力的支撑。l 凤凰洲目前较缺乏高星级酒店，项目酒店顺利建成运营，能够抢占市场 先机，树立凤凰洲片区中端精品酒店标杆。l 项目地交通便捷，紧邻区域主干道，通达性好。距离高铁南昌西站仅25 分钟车程，距离南昌昌北机场仅40 分钟车程，能够有效 聚拢人气，从而形成独特的竞争优势，未来可吸引多种类型的客源。l 政府积极开发赣江新区，经开区作为桥头堡，不断延伸产业 链，形成产业集群，为拟建酒店带来一定的高端商务、政务需求。l 红谷滩凤凰洲片区居住、生活环境好，能够吸引城市中心高端人群外溢。项目酒店面临赣江， 临近赣江滨江景观带，景观资源优越；且整体项目业态丰富、配套完善，各个业态

9、之间形成很好 的互动和提升关系。2、 劣势分析l 项目酒店所在的凤凰洲区当地居民由老城区还迁房占有相当比重，消费水平还较低，对中高端酒店的带动作用有限；未来发展繁荣也还要经过一定时间的培育才能够吸引城市中心居民外溢。l 由于受城市特征所限，南昌市居民对项目地的心理距离较远，老城区及红谷滩高星级酒店的发展 为拟建酒店提出了一定挑战。l 凤凰洲片区基础设施尚不完善，公共设施较为薄弱，尚需时日发展。8第三章 竞争市场高星级酒店发展状况调查及分析一、竞争市场高星级酒店发展状况调查及分析1、 南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析据南昌市旅游局统计资料，截至 20XX 年，南昌市共有星级酒店 28 家，其

10、中， 挂牌五星级酒店 10 家，挂牌四星级酒店 18 家。除了挂牌高星级酒店之外，五星级标准 11 家，四星级标准 8 家。目前，南昌市共有高 星级酒店 47 家，其中五星及五星标准 21 家，四星及四星标准 26 家。从开业时间上来看，南昌市最近几年新开的酒店多是国际品牌酒店，且以红谷滩新区为多，这说明南昌市酒店市场在不断的成熟和完善，总体呈上升发展趋势。20XX年由洲际酒店集团管理的力高皇冠假日酒店作为第一家知名国际品牌酒店进入南昌市场，当时酒店业认识对酒店 市场前景十分担忧。经过 5 年的发展，皇冠假日酒店带动了老城区高星级酒店的整体房价，改善高星级酒店间的竞争环境。20XX年新增南昌香

11、格里拉酒店、南昌喜来登酒店等豪华五星级酒店，20XX年5月九龙湖万达旅游城同时开业5家中高端品牌酒店，南昌市高星级酒店业迎来了新的挑 战，同时也注入了新的活力。南昌市高星级酒店客房规模随着时间的推移呈增长趋势发展，数量基本上都在 200-400 间套，体量较大。国际品牌酒店房间面积远远大于本土酒店标间面积，且国际品牌酒店标间面积有逐渐 增大的趋势，香格里拉、喜来登国际品牌标间面积均大于 37 平方米。南昌市高星级酒店餐饮配套设施搭配齐全，功能完善，多采取“中餐厅+包房+西餐厅+ 特色餐厅+大堂吧”的模式，。品牌酒店的会议接待规模一般都偏大，会议 室总面积都在 850平方米以上，都具备了很强的接

12、待能力。大部分酒店会议室个数多，说明会议客源成为酒店的主要赢利点之一。9会议 室配比以中小型会议室居多，能容纳一百多人会议室居多。会议设施搭配多为“多功能厅+中会议室+小会议室”，多功能厅 兼作大型会议室使用。10南昌市酒店康体娱乐设施都比较齐全，除健身房、游泳池、简单球类等常规配备之 外，大多数酒店还顺应当地消费习惯，设置了一定规模的足浴、桑拿按摩包厢和棋牌室。SPA 成为品牌酒店常规配置之一。2、 竞争市场酒店界定及其发展特征南昌整体市场酒店业发展状况对本项目酒店有一定的借鉴意义，根据市场相近度和客源临近度，结合当前红谷滩凤凰洲酒店业发展现状，选取红谷滩新区具有一定代表性且有一定经营特色的

13、准五星级及准四星级档次酒店作为拟建酒店的竞争市场酒店。竞争酒店基本情况一览表酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江都城酒店地理位置红谷滩红谷中大道1366号红谷滩赣江北大道1号红谷滩春晖路8号红谷滩绿茵路58号红谷滩会展路万达广场星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星客房规模215236280240154开业时间20XX20XX20XX20XX20XX酒店类型商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店管理品牌业主自管格兰云天酒店洲际酒店嘉莱特酒店锦江酒店竞争市场高星级酒店客房结构酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江都城酒店星级档次准四星精

14、品准五星准五星准四星精品准四星数量（间套）215间236间280间240间154间双床房（%）62间（28.84%）63间（26.70%）196间（70.00%）51间 （21.25%）50间（32.47%）大床房（%）137间（63.72%）161间（68.22%）64间（22.85%）185间（77.08%）97间（62.99%）套房（%）16间（7.44%）12间（5.08%）20间（7.14%）4间 （1.67%）7间（4.55%）标间面积（m2）标/单48 m2套房50 m2标/单 35-40 m江景套房60 m格兰套房160 m标/单35 -45 m套房60 -70 m标间40 -43 m2单间20 -33 m2套房64 m2标/单 28m套房 50 m备注竞争市场高星级酒店餐饮设施情况酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江都城酒店中餐