中体奥园地块产品装修标准建议报告.docx

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1、联排别墅产品精装修调查及建议针对本项目地块产品（经济型联排别墅）的市场定位，我司对精装修别墅产品的市场竞争力和客户喜好度进行统计分析，以协助本项目产品的设计。此次调查分析分为两部分进行，其一，对2006年北京整体市场的经济型别墅产品进行抽样调查，以分析精装修联排别墅产品的市场竞争力；其二，对本项目成交、来访客户进行调查统计，以分析目标客户群体对本项目联排别墅产品采取精装修方案的认可度和喜好度。一、产品精爰修调查1、整体市场调查楼盘调查统计表项目位置面积价格销售情况装修情况总面积地下室套价单价福提岛大兴区黄村北区翡翠城内均有150万元/套7500（送地下）售完毛坯尚东庭通州区永顺镇焦王庄村210

2、m2无110万元/套5500元/in?毛坯万象新天朝阳区东五环定福庄常营乡370m2有350万/套11000元f毛坯世爵源壁通州区京沈高速台湖出口东北320m2含60m2180万/套毛坯PeKingHous朝阳区西大望路21号370m2有600万元/套起毛坯亲亲我家大兴区亦庄凉水河西侧180m2含30m2150万/套7800元/Itf毛坯原生墅大兴区黄村康庄路27号220m2无150万/套7000元f毛坯大溪地丰台区西南四环世界公园南160万元/套售完毛坯水郡长安双桥出口，通惠河南路向西200m2有240万元/套毛坯莫奈花园顺义区后沙峪镇裕民大街200m2无140万/套7000元f毛坯中央公馆

3、大兴区亦庄经济开发区未开盘毛坯菜岭绿堂昌平区昌平水库路东260m2无160万元/套6300元/Itf毛坯北一街8号昌平区沙河南丰路1号260m2含60ma160万元/套5400元/户毛坯主语城海淀区首体南路9号290m2有13000元f未开盘毛坯加州水郡房山区长阳镇哑叭河村180m2含80H126000元f毛坯提香草堂房山区京石高速边150万元/套售完毛坯靠山居艺壁京石高速赵辛店出口路南6500m2无110万元/套毛坯优山美地顺义区后沙峪镇榆阳路4号306-420m2含100m2售完毛坯京城雅居京沈高速与东五环交汇处300-380m2含80ma220万元/套毛坯宽HOUSE昌平区西三旗环岛向东

4、一公里无170万元/套毛坯统计说明:此次调查共选取样本20个，其中联排产品样本19个，经济型联排产品样本16个，正在销售样本14个，具体详情见下;20%此次调查中，总价在140160万/套的联排别墅占总体调查量的近半成，具体见右上位饼图。2、本项目客户调查对项目客户调查分为两部分进行，其一为项目一期联排别墅成交分析，其二为项目二期积累客户意向分析。项目一期联排别嬖成交分析11%28%此次调查以发放问卷的方式对本项目联排别墅成交客户进行随机抽样，共选取了95名成交客户，实收回问卷76份，占样本总量80%,其客户对产品精装修喜好程度如下图（数据表已随成交客户分析附上）：毛坯房厨卫装修整体精装修其他

5、项目二期别墅积累客户意向分析序号客户面积区间获知途径联系次数意向等级ABC价格区间付款方式客户对二期产品意见1170京石路牌2B6500按揭价格不要比一期太高2170朋友介绍1B6300一次性户型设计要好一些3200网络2B6700按揭无4200路过2B6300按揭价格低一点5200网络2B6700按揭能否做地下车库6270路过1B6800按揭尽量做三居，四层太高7230路过2B6700按揭对户型满意，无意见8230朋友介绍2B6800按揭对户型满意，无意见9230网络1B6600按揭对样板间满意，能否带地库10200路过1B6500按揭无11200-300路过1B6000-6500价格不要太

6、贵12230朋友介绍1B6000-6500对本期户型较满意13180（叠拼）路过1B120万以下总房款120以下14240路过1B6500价格低一些15200（叠拼）路过1B6500客厅大一些16230朋友介绍1B6500认可一期户型17200以下展会3B6500一次性就是关心价格18230展会5B6500按揭要中间的19230网络2C6200按揭要东端，喜欢餐厅大20180网络5B6500一次性关心面积，要端户21180路过2A,B6600按揭复式，叠拼22200路牌1B6700按揭别墅（面宽大些）23230朋友介绍2A6500按揭别壁（一层有卧室）24180朋友介绍2A6400按揭别盘（面

7、宽大些）25230路过1B,C6000按揭楼梯缓些26230朋友介绍1A,B6500按揭别墅（一层有卧室）27260朋友介绍1A,B6500按揭别壁（要车库）28260朋友介绍1A,B6500按揭别里（要车库）29230网络2A,B6500按揭别墅（面宽大些）30230网络4C按揭无31170报广3C按揭面宽6米，花园大一些32230网络3B按揭一层带卧室33220朋友介绍2B6000按揭挺满意的34200朋友介绍1A6000按揭楼梯陡，有老人35200朋友介绍2A5600按揭面积小要300Itf36170广告2C6000按揭面宽窄37170广告1C6000按揭高压线38200广告1C6000

8、按揭车位少39220广告4A6000按揭没什么意见40200路广1B6100按揭面宽大一些，一层朝南有卧室，希望价格别太高41170网络1B6000按揭面宽大一些，楼梯做宽一些二期产品关注度26%WBB19%二期单价意向图186000元以下6000-63006300-65006500-68006800元以上兀兀兀统计说明:项目一期别墅成交客户统计表明，43%的客户希望我们能提供带厨卫装修的产品，28%的客户希望我们提供的毛坯房，只有18%的客户希望我们提供精装修产品;从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，利泗较薄的部分;项目二期别墅积累客户意向分析表明，项目的价格（单价

9、、总价）的关注度仍非常高，同时对于二期产品的价格预期多在6000-6500元/平方米之间。产品精装修优劣势分析根据上述整体市场及本项目目标客户的统计分析，我司对项目二期产品精装修方案进行综合评判，具体如下：优势分析1、市场空白点，增加产品竞争力市场分析中所抽取的项目中无论处于售完阶段、销售中阶段或是未开盘阶段，其交房标准均为毛坯交房。从一方面表明，本项目产品改为精装修出售将增加产品的附加值，形成吸引市场新的亮点，由此提高产品的市场竞争力。2、利润空间的再次提升由于采用精装修产品，开发商将可以大批量、集中采购装修、装饰产品，其采购成本也将比客户单体购置经济和实惠，因此可以再次提高项目的整体利涧；

10、对于厨卫精装修方式，其装饰、装修的部分较有限，同时从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，因此对于项目整体利润的提高较为有限。3、为客户带来方便，政策的支持及楼市的发展趋势北京市建委、市规委、市国土房管局联合制定的关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定，已于2001年11月1日起实施。其中就人们关注的“毛坯房”何去何从问题给出说法提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着“毛坯房”将淡出房地产市场。与毛坯房相比，能够为业主节省大量的时间，减少了精力和财力的浪费，同时部分投资型业主方便及时出租；预计在市场制定成熟的精装修标准后，楼市将逐步取消毛坯房

11、，真正改为精装修成品房交房。劣势分析1、总价增高带来的价格抗性联排别墅主要以经济的优势和别墅的生活感受占领市场，因此市场中绝大部分项目选择毛坯交房标准以保证其开发成本，从而突现其经济优势的特性；从整体市场调查中统计，各项目主力户型总价在140160万/套的联排产品占调查总量的44%,而项目一期别墅部分成交均价约5800元/平方米（赠送地下室），主力户型总价基本在130万/套左右，因此相对整体市场有很高的性价比优势；目前，二期产品的主力户型地上在200220平米之间，价格预期在7000元/平方米，加上地下室部分总价预计在160万/套左右进入经济型别嬖主力供需层；而随着产品增加精装修，主力产品总价

12、将达180万/套（精装修按IOOO元/平方米计）左右，将超过经济型别墅主力供需层，其经济优势的特性将大大降低，同时项目市场压力激增。2、产品竞争力的有限性和市场未知风险从成交客户统计，有43%的客群希望项目提供厨卫装修，而由于仅提供厨卫精装修的方式，其装饰、装修的部分较有限,同时从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，因此对于项目市场竞争力的提升和项目整体利涧的提高较为有限；而目标客群的装修喜好亦成多样化发展，统一装修的方式，因其产品千篇一律、无个体特性而渐被市场淘汰；因此目前市场中新推出项目的产品多为菜单式装修，如融域，同时对于项目提供精装修交房有兴趣的客户仅占总量的18%。另市场中同类型产品尚无成功案例，因此精装修交房实施风险较大。3、暂无成熟的交房标准及日后的使用维护困难目前精装修房仍无具体的验收标准，其检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，没有一个量化的标准。因此在后期交房阶段将增加开发公司客户服务等方