万科花都汽车城市场调研报告.docx

《万科花都汽车城市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科花都汽车城市场调研报告.docx（26页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、万科花都汽车城项目市场调研报告一、花都房产市场供求状况分析建筑类型在售项目中共取得有效样本33个，其中新华镇30个，周边镇区3个，资料归总分析如下：1 .小区规模在花都区开发的楼盘中，主要是占地面积5万行以下的小区或单体、组团，占总体的78%；中型、大型小区开发较少，占地5万m，以上的小区只有22%,而且这些规模稍大的楼盘一般是近年由国内、港资等开发商开发的新项目。可见：花都区的楼盘开发目前呈现零星、小规模开发为主的特点，随着花都区与广州的联系越来越密切，承接广州辐射的能力越来越强，政府的规划及规划变现力度的加强，新进驻的开发商素质的提高，花都区住宅项目的规模将逐渐向成片开发发展。2 .容积率

2、花都区的住宅容积率一般在1-3之间，占61%,容积率大于3的占22%,容积率小于1的占17%。花都区的容积率与广州其他区域相比，居住密度属于较低的水平，有效提高居住质量，政府对花都“北优”战略，将使花都将来也得以较长时期内保持这种低密度居住的优势，有利于花都发展成为高素质的居3 .建筑类型目前的建筑类型872层比重最大，占66%；1378层的16%比重中，绝大部分是15层以下的住宅，7层以下的住宅约占14%,18层以上的高层住宅只占4%；未来住宅的建筑类型将继续保持8-12层为主，而12层以上的住宅比重将增加，7层以下的住宅逐年减少。另外，别嬖项目主要分布在周边镇区，数量不多，但规模较大，以独

3、立别墅为主要产品，其次是联排别墅，再配以少量洋房作为辅助产品。4 .平面形式花都区以1梯4户和1梯2户为主要的平面形式，分别占41%、36%,约有18%的住宅采用1梯2-4户组合的形式；因此，花都区住宅的实用面积较高。上述平面形式的广泛采用，反映花都区的居住环境较宽松，同时反映花都区居民的居住密度较低。户型与面积1 .户型分布花都区住宅项目中，三房的比例占市场产品总体数量的50.5%,是整个花都区住宅市场的最主力户型，其后是四房的单位和二房单位，分别占21.4%和11.0%。从市场成交的情况来看，现时住宅市场上所提供的产品基本符合市场的需求；2 .户型与面积三房集中在IIIT50Y,四房多数在

4、131T90Y,二房集中在71-90m户型面积较大；户型/建筑类型主力户型次主力户型总面积区间一房51-56mj51-56m，二房71-90mi91-110RY57-144mj三房111-150ms91-110mj85-202r四房151-190T191-210m131-150V112-245mj五房251-300nr151-250T152-253mj复式251-300m1211-230m1133-461m1联排别墅150-300rr301-400mi179-360mi独立别墅251-300m201-250m301-700m1174-747m1花都区本地居民多数已有1-2处住房，其消费主要以改

5、善居住环境的二次或多次置业为主，目前的市场产品也主要面向这部分的消费者；另外周边镇区的消费者住房水平比新华镇更宽松，到城区置业也偏好大户型，因此，多数楼盘所设置的住房面积较大；另一方面，小面积户型也有其市场，如雅居乐雍华廷的产品设计,比花都区的一般户型小10-20m但其销售同样理想，究其原因，一是消费者并不盲目追求大户型，而开始接受面积稍小的户型，二是市场上本来存在稍小面积户型的需求，只是缺少这样的产品，三是楼盘的整体素质高，发展商的品牌信誉度好，消费者受其品牌影响而购买，从而引导和创造了市场消费，四是户型面积小，控制了总价，与周边较低档次楼盘相同的总价能买到心目中的高档住宅，消费者认为值得购

6、买O50-70m71-90mj91-110m,0111-130mi131-150m4151-170m171-190mt0191-21Om1211-23Onrr231-250rr251-300m口301rr以上价格水平1 .总述：近三年，花都的高层住宅基本承稳步上升趋势，究其原因，主要是当地消费者过去一直住乡下的平房，在经济条件允许的情况下，想尝试住高楼大厦的感觉20012003年花都区高层及多层住宅成交单价（单位：元/平方米）10002001Q12001Q22001Q32001Q42002Q12002Q22002Q32002Q42003Q12003Q22003Q32003Q4-高层161217

7、891978199324621880235923262095216117371890T-多层181418641733175818731787168615801474181617591473受“非典”影响，2003年全年2-7月成交量较低，“非典”过后，成交量逐渐回升，到了年底以及今年年初，成交量稳步上升，市场客户有较多的空余资金置业。2003年花都区预售商品房成交图数据来源：广州市房地产信息中心2 .板块-洋房均价：旧城区下滑，新城区、周边镇区价格上升令旧城区洋房均价绝大部分集中在1900元n以下；新城区的洋房均价集中在17017900元rv或15017700元/nr、2501-3000元之间

8、，总体的价格水平已经超越了旧城区，且新城区内价格差距较大，显示区内产品档次多样，覆盖人群范围较广；令周边镇区的洋房价格集中在两个档次，分别是15017700元n或2301-2500元m价格水平与新城区相类似。花都区住宅板块-洋房均价口1500元nrr以下15017700元rv01701-1900元/01,1901-210071mi2101-2300元/m2口2301-2500元/m；2501-3000元nrr热销楼盘以及户型以雅居乐雍华庭和美林基业的南航花园作为参考例子：例一：雅居乐雍华庭A位置：花都区新都大道南凤凰路交汇处 占地面积：首期占地100亩 总建面积：10万多平方米 绿化率：46.

9、6% 洋房销售均价：3.000元/平方米 简述：首期开发10万平方米具有欧陆水城风格的小区，由23栋8-12层电梯洋房以半围合式的蝶式形布局为特点，绿化率达到了46.6%,并配备了1.3万平方米的地下停车场。户型比例面积比例120以上32%71-90平方米从上面的图表可以看到雍华廷主力户型是以大三房为主的舒适性户型，配以少量的实用型二房户型，其主要目标客户是当地公务人员、当地私企中高层管理人员。例二：南航花园A位置：花都区新都大道与凤凰北路交汇处 占地面积：6.7万平方米 总建面积：18万平方米 绿化率：40% 销售均价：2.200元/平方米简述：全区以围合式组团分布，最大楼距达50米，通风采

10、光俱佳，首层全部架空，泛会所式的社区环境内，满布24,000平方米园林景致，并建有花都楼盘中的最大人工湖，露天园林泳池及多个喷泉;另还将兴建2万平方米的四星级酒店及大型住客会所，设有露天泳池、网球场等多种功能设施。户型设计实用率达88%。一梯两户跃式设计，南北对流，通风采光，户户三阳台，客厅正向70米宽阔湖景、园林绿化，6米超宽大厅设计，尽显超凡空间豪迈气概。面积比例图41%南航花园除了当地公务人员、当地私企中高层管理人员、风神汽车期间的科员级管理人员这三种主流客户外，还因为南航集团有股份的关系因此机场员工成了该项目的主要客户。所以从上面的图表中可以明显看到该项目为迎合这类客户的中小户型明显增

11、多。市场供求总述3目前花都区域板块的房地产市场的发展，主要围绕两个重点进行：(1)是新广州白云机场，以便捷的交通、优质的升值前景以及较低的价格吸引买家；(2)是自然生态环境，依芙蓉嶂、王子山森林公园等自然生态环境而建，以高档的别墅为主。花都区房地产市场凭借上述两项特点而在广州其他板块中突显。2、花都土地市场分析，可总结为以下四方面的情况：(1)起步相对较晚；(2)受政府影响较多；(3)“圈地运动”已见端倪；(4)住宅项目分布高度集中，花都区接近90%的楼盘集中在新华镇(5)产品设计实用型为主，科技含量不高，产品创新不足；(6)价格维持在较低水平，以中低档次为主，高端住宅的消费群体数量相当有限3

12、、住宅市场后续供应分析（包括走势、预测）花都区住宅后续供应序号项目名称区域地址发展商/投资商占地总建后续供应（建面）备注合计1天贵广场华天苑旧城区天贵路与体育路交界富华房地产3.56.83.821.062恒辉楼旧城区天贵路花都城镇建设12.50.53鸿雅居别墅旧城区商业大道东名都建设4.51.580.54友和中心广场都会豪庭旧城区秀全大道怡丰房地产/香港友和投资0.82.40.85永发苑旧城区海关西街永发综合开发12.30.76骏景大厦旧城区建设路粤华房地产0.251.60.167日昌豪苑旧城区商业大道东粤华房地产1.14.183.68金河湾花园旧城区商业大道越华房地产5.511119航都花园

13、新城区天贵路成辉房地产36.64.3543.9910东成苑新城区天贵路诚业房地产0.72.21.511文苑新城区新都大道翠华房地产/富邦升辉2.54.5312芙蓉苑新城区紫薇路邮政局旁芙蓉房地产综合开发有限公司1.53.50.3513福虹阳光美地新城区建设北路福虹房地产36314阳光倚翠阁新城区玫瑰路富邦升辉投资0.71.51.315馨庭花园新城区新都大道鸿铭房地产36.56.316雅居乐雍华廷新城区新都大道南花都雅居乐房地产/雅居乐集团53.480.17317骏威广场新城区公益路骏威房地产/粤骏威集团11.34221.318龙珠路地块新城区龙珠路北侧勤建置业3.476.946.94假设容积率为219合和地块新城区迎宾路香港合和集团200320320以其最大容积率算20云港雅苑新城区曙光路与龙珠路交界晓慧房地产254.521曙光路地块新城区曙光路东侧新晖房地产122假设容积率为222钻石豪园新城区兰花路信业房地产362.523南航花园新城区新都大道英骏房地产/美林基业集团8181.824永大新城银燕大厦新城区松园路永大新城公司160.725美力花园新城区