资产评估说明.docx

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1、资产评估说明根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对上犹县寺下林场拟拍卖事宜涉及的3530.6亩松木林6年采脂经营权价值进行了评估，现将资产评估情况及结果说明如下：一、委托人及其他评估报告使用人概况（一）委托人简介名称：上犹县寺下林场统一社会信用代码：类型：全民所有制住所：上犹县寺下镇寺下坪法定代表人：张锦增注册资金：陆拾玖万元整成立日期：1989年09月04日经营期限：1989年09月04日至长期经营范围：造林，育林，木材采运服务，木、竹、竹木制品加工、销售（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）产权持有人（被评估单位）产权持有人与委托人为同一单位。（三）其他评估报告使

2、用人本评估报告的使用人为委托人、经济行为相关的当事方。国家法律、法规规定的其他评估报告使用人。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。二、评估目的本次评估目的是对3530.6亩松木林6年采脂经营权价值进行评估，为上犹县寺下林场拍卖事宜提供价值参考依据。本评估报告书只能用于上述目的，且只能在该特定评估目的下具有有效性。三、评估范围及对象（一）评估对象评估对象为上犹县寺下林场拟拍卖事宜涉及的3530.6亩松木林6年采脂经营权价值。（二）评估范围评估范围为上犹县寺下林场申报权属所有的3530.6亩松木林6年采脂经营权，主要分布在上犹

3、县寺下镇，共涉及11本林权证，共有35块宗地，具体详见评估明细表。通过调查，本次纳入评估范围的优势树种为湿地松，年龄为31-33年，湿地松总株数为162357株，胸径14Cm以上的有116107株，长势一般，具体详见上犹县寺下林场森林资源调查报告（编号：江西爱信建设集团有限公司林调字20230408号）o纳入本次评估范围的资产与资产评估委托合同所确定的事宜范围一致。（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本次评估除法定引用江西爱信建设集团有限公司2023年4月出具的上犹县寺下林场森林资源调查报告（编号：江西爱信建设集团有限公司林调字20230408号）外

4、，没有引用其他机构出具的报告的结论。四、产权、数量、质量核查及取价依据1、委托人提供的林权证复印件；2、江西省森林资源二类调查操作细则（江西森林资源监测中心；2009年4月）；3、森林资源资产评估技术规范（1Y/T2407-2015）；4、江西爱信建设集团有限公司2023年4月出具的上犹县寺下林场森林资源调查报告（编号：江西爱信建设集团有限公司林调字20230408号）；5、江西省林业调查常用表；6、评估人员收集的有关市场询价、参数资料记录；7、其他资料。五、评估程序实施过程和情况评估人员于2023年3月26日至2023年6月12日对纳入此次评估范围内的森林资源资产进行了评估。主要评估过程如下

5、：（一）评估准备阶段.1、签约阶段2023年3月26日与委托人的相关工作人员就本次资产评估的评估目的、评估范围、评估基准日等进行协商并签订委托合同。2、编制评估计划根据委托评估资产的特点，本所评估人员与江西爱信建设集团有限公司技术人员组成评估项目组，确定评估方案。3、相关资料的准备收集和整理与评估对象相关的市场交易价格信息等资料。（二）资产清查阶段项目组现场评估阶段的时间为2023年3月26日-2023年3月27H,2023年4月1日。对评估对象的真实性、合法性和其具体情况进行查证。根据委托人约定，本次评估资产清查是由江西爱信建设集团有限公司对纳入评估范围内的资产进行森林资源资产评估专项调查，

6、资产清单以江西爱信建设集团有限公司2023年4月出具的上犹县寺下林场森林资源调查报告（编号：江西爱信建设集团有限公司林调字20230408号）为准。（三）评定估算1、2023年4月4日-2023年4月15日选取计算方法，测算评估结果评估人员对评估过程中搜集的数据资料，现场调查数据以及市场信息等其他相关数据资料，进行调查、验证、分析、研究，确定计算方法，测算委托评估资产的评估值。2、2023年4月16日-2023年6月12日分析确定评估结果，编写评估报告对计算结果进行汇总、分析，充分考虑相关因素，确定评估结果，编写评估报告。（四）提交评估报告按照规范化要求组织编写评估报告；对评估结果、评估报告及

7、评估说明按规定程序进行三级复核；经过复核修改后，提交委托人。六、评估技术说明根据森林资源资产评估技术规范及本次评估的目的和评估对象的具体情况,本次森林资源资产评估分别按不同树种、不同龄组采用不同的方法进行评估测算。具体评估方法、技术经济指标、测算过程和评估结果说明如下：（一）评估方法1、收益净现值法本次评估的湿地松，结构比较合理，收益稳定，本次评估是将未来的采脂权净收益进行折现计算3年期合同承包价。故计算公式如下：Ht=nAt(1r)t式中：E评估值n一合同承包采脂年度At每年采脂净收益r一投资收益率（二）假设与说明1、本次评估所涉及的松脂价格、松脂产量、生产成本、经营成本等，均按委估林场现有

8、林分生长及经营管理的平均水平确定。2、本次评估所采取方法为整体平均数评估，并未针对每个小班进行独立设计，因此不考虑各小班间的生产条件差异，重点考虑林分的产量水平差异，其评估价值应以所有小班总价值为基准，所列示各小班的评估价值仅供报告使用人参考，若除林分产量外的小班因子与生产条件差异较大则不宜将各小班拆分独立作价。()重要前提及限定条件1、在未来可预见的时间内被评估资产按提供给评估师的发展规划进行发展，生产经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现。2、未来国家对水、电等能源的价格不做重大调整，本次评估测算中假定其价格在未来的经营中基本保持不变。3、本次评估测算各项参数取

9、值均按基准日取值，因此未考虑通货膨胀因素。4、国家宏观经济政策无重大变化。5、国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变。6、本次评估测算价值为一次性支付价值总额。(四)评估技术指标说明1、产量本次评估对产量预测是依据江西省地方标准湿地松促进型采脂技术规程(DB36/T956-2017)为基础结合评估对象生长状况，调查周边松木林产量综合市场情况，预测其单株产量为3斤/年。2、销售单价通过市场行情调查，评估基准日松脂的销售单价为5.5元/斤。3、经营成本采摘费用：根据林地所在地劳动力市场情况，结合评估山场地形及交通情况,松脂采脂费用每斤按3.2元计算。销售、管理及不可预见费按销售收入的10%

10、计算。4、经营利润生产经营利润率一般按松木林生产经营成本的10%计取5、投资收益率投资收益率是一个关键参数，受经营目标、经营树种、树木生长阶段等多因素影响，由于林业是长周期性行业，一般来说林业投资收益率较低，一般为6%-10%,本次评估结合经营山场的特点及目前无风险报酬率的情况，投资收益率统一按10%计取。(三)计算过程说明以评估明细表序号19为例，林权证号为：上府林证字（2006）第号，不动产单元号为：OKDYMSY00317,该小班造林面积为159.9亩，树种为湿地松，林龄为31年，龄组为近熟林，每亩总株数为62株，每亩胸径小于14Cm的有17株，每亩胸径14Cm以上的有45株，总株数为9

11、914株，胸径小于14Cm的有2718株，胸径14Cm以上的有7196株，根据上述经济技术指标，采用收获现值法计算采脂权价值，计算过程如下：每年单株净收益二（3X5.5）-（3.2X3）-（35.5）10%=5.25（元/株）3年一付采脂权单株净收益=5.25（1+10%）075+5.25（1+10%）175+5.25（1+10%）275=13.37（元/株）3年一付采脂权每亩净收益=13.37X45=602元（取整）该小班3年采脂权合同承包价值=159.9602=96,260.00元（取整）七、评估结论及其分析（一）评估结果在评估基准日2023年3月26日下，经评定估算，本次上犹县寺下林场委

12、估的6年采脂经营权两次3年期合同承包价值均为1,559,805OO元，人民币大写壹佰伍拾伍万玖仟捌佰零伍元整，具体详见下表：金额单位：人民币元序号项目可采脂面积（亩）评估价值（第一次3年期采脂权价值）评估价值（第二次3年期采脂权价值）备注一生物资产一一松木林采脂经营权3530.61,559,805.001,559,805.00采脂期为6年,采脂权3年一付总计3530.61,559,805.001,559,805.00（二）评估基准日后的调整事项1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生

13、明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。（三）评估报告的法律效力1、本评估结果是对2023年3月26日这一基准日被评资产价值的客观公允反映，赣州信元资产评估事务所（普通合伙）对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。3、我们没有考虑森林资源资产流转所发生的增值税、契税等其他税费对评估价值的影响。4、本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经本公司同意，不得向委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。5、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。（四）评估报告的提出日期本评估报告提出日期为二零二三年六月十二日。赣州信元资产评估事务所（普通合伙）二零二三年六月十二日