衡阳市奥林匹克花园项目可行性报告最终版.doc

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1、实习报告课程名称：财务管理模拟实习报告内容：衡阳市石鼓区奥林匹克公园新建工程项目可行性研究报告学院名称：经济管理学院指导教师：黄德忠、胡海波、雷振华、李东升班级组次：会计104班第9小组姓名学号：曾 伟（20XX4920453）张 曼（20XX4920433）邓玉婷（20XX4920424）董悦娜（20XX4920409） 白玛康珠（20XX4920445） 20XX年5月30日 衡阳市奥林匹克花园项目可行性研究报告 房地产决策资讯顾问有限公司 二零一二年五月目 录报告总体结论8I.报告说明8II.总体评价8III.技术经济指标9IV.结论与建议11第一章 项目介绍1211项目背景及地块现状1

2、2112项目背景12113地块现状1312项目地块综合开发环境13121自然及人文历史景观条件13122交通条件13123水、土地、空气污染状况14124项目地块周边治安状况分析1413项目地块周边建筑状况分析1414项目地块周边居民状况1415项目地块周边市政工程实施情况1416项目地块周边配套设施状况14161商业设施15162生活设施1517项目地块优劣势分析15171优势分析15172劣势分析16第二章 宏观社会经济环境研究182.1国民经济景气状况对本项目的影响182.2银行利息及金融政策对本项目的影响192.3通货膨胀因素对本项目的影响192.4固定资产投资对本项目的影响202.5

3、消费需求对本项目的影响20第三章项目区位环境分析2231项目区位行政区划与自然地理22311行政区划22312自然地理2232项目区位经济发展状况233.2.1国民经济233.2.2对外开放243.2.3城乡建设243.3衡阳城市发展战略定位2434 项目区位人文历史与景观状况25341人文历史25342项目区位景观状况2536项目区位城市建设与房地产开发状况2937项目区位生活配套设施状况30371能源状况30372通讯状况30373教育条件30374医疗条件3138项目区位城市发展规划3139项目区位综合开发价值分析31391有利因素32392不利因素33第四章 衡阳市房地产市场发展现状3

4、541房地产业在国民经济中的地位日益增加3542房价稳中有升4143开发结构仍需改善4144空置总量与空置面积上升4245土地政策购置面积增势较猛4246衡阳房地产市场展望44第五章 市场有效需求及项目定位建议3251消费者特征分析45511消费能力45512年龄结构4552消费者地域结构4553消费者心理习惯特征4653衡阳市房地产消费市场需求特征46531消费者对方位的选择分析47533消费者对置业环域的选择4755项目所处板块的消费环境5156衡阳购房者对运动与健康的认知程度5257衡阳市购房者对精装房的认知程度5358本项目目标消费群体综合定位5359产品主题定位54第六章 项目建设进

5、度5661施工条件5662计划进度安排56第七章 项目投资估算及资金筹措5871投资估算的范围5872投资估算的内容5873投资估算的依据5974项目总投资6075投资分年投入计划6376资金筹措63第八章 财务效益分析与财务评价6481财务分析的依据6482财务指标的选取6683财务效益分析6784 盈亏平衡分析7585敏感性分析7686风险分析7687财务评价79附表目录表一：经济技术指标9表二：20XX年石鼓区主要经济指标23表三：衡阳市房地产业各年主要经济指标42表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m258表五：项目投资估算表61表六：资金筹措63项目销售价格预测 单位：元/ m26

6、4项目各方案销售额65投资收益率67表：保守方案项目现金流量表69表：一般方案项目现金流量表71表：乐观方案项目现金流量表73盈亏平衡表75项目敏感性分析表76报告总体结论I. 报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为20XX年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价石鼓区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。

7、大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：l 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。l 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。l 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。III. 技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）10

8、36718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。l 项目项目总占地面积： 1570亩l 容

9、积率: 1.1l 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%）l 绿化率 42%l 高度限制: 18米l 车位比例： 1：0.9l 项目开发周期： 5年l 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本： 1269元/平方米l 项目销售收入：保守估计： 16.5亿元一般估计： 18.9亿元乐观估计： 21.6亿元l 总投资利润率：保守估计： 6.74%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58%l 权益资本利润率：保守估计： 254.90%一般估计： 306.96%乐观估计： 365.27%l 净现值NPV（单位：万元）： 保守估计： 3153一般估计： 1732

10、5乐观估计： 33162l 内部收益率IRR：保守估计： 11%一般估计： 33%乐观估计： 57%l 盈亏平衡点X：保守估计： 0.943一般估计： 0.829乐观估计： 0.732IV. 结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在20XX

11、年上半年开工建设。第一章 项目介绍11项目背景及地块现状112项目背景l 衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。历来为湖南省第2大城市、中南重镇。也是国家老工业基地、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。l 石鼓区位于衡阳市北部中心城区，全区总面积112平方公里，常住人口30万人，辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄

12、沙湾6个街道，松木、角山2个乡，28个行政村，43个社区居委会。l 石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称，经行政区划调整，由城北区更名为石鼓区。l 20XX年12月份，湖南置业发展有限责任公司正式与衡阳市政府签定了征地合同，其中一期用地400亩。20XX年12月31日，公司在衡阳市艺术中心举办了“奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。113地块现状项目地块位于

13、石鼓区，总占地1560亩，地块东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。12项目地块综合开发环境121自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块还靠近市商业区，经济发展水平较高，但缺少独特的人文景观与历史古迹。122交通条件石鼓区水陆交通便捷，湘江、蒸水四季通航，水运发达，公路网络更是纵横交错，四通八达，107国道