物业公司常压生活锅炉维修保养标准作业规程.docx

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1、物业常压生活锅炉维修保养标准作业规程1.0目的规范常压生活锅炉的维修保养工作，确保常压生活锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的维修保养。3.1职责3.1 主管经理负责审核常压生活锅炉维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 机电维修部主管负责组织制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并组织、监督、实施该计划。3.3 锅炉管理员负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。3.4 公共事务部负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。4.1 程序要点4.2 常压生活锅炉维修保养年度计划的制定。4.2.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织锅

2、炉管理员一起研究、制定常压生活锅炉维修保养年度计划，并上报公司审批。4.2.2 制定常压生活锅炉维修保养年度计划的原则：a) 常压生活锅炉使用的频度；b) 常压生活锅炉的运行状况(故障隐患)；c) 合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。4.2.3 常压生活锅炉维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。4.3 锅炉管理员对常压生活锅炉进行维修保养时应按常压生活锅炉维修保养年度计划进行。4.4 燃烧机维修保养要领。每年度1月、4月、7月、10月份分别对燃烧机进行一次清洁、保养。4.3.1电动机及风机：a) 检查电

3、动机接线是否锈蚀或松弛，如是则修理并重新接好；b) 检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂、如是则应更换同型号规格的电容；c) 检查电动机与风机连轴器是否牢固可靠，如果松弛则应应紧固处理；d) 对电动机轴承、风机波丝加注润滑油；e) 用500V摇表测量电动机线圈绝缘电阻，如果低于0.2MQ则应进行处理，处理后达不到要求的应拆除；f) 清洁电动机、风机上的污物、灰尘。4. 3.2油泵：a) 检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；b) 检查油泵进、出油管是否漏油，如是则应重扩喇叭口并拧紧螺母；c) 用压力表测试油泵出油压力，应调定为0.9MPA,最高不允许超过2MPA,过高过低

4、应调整；d) 清洁油泵进油油滤；e) 清洁油泵外表。4. 3.3点火电极：a) 检查点火电极是否烧蚀严重，如是则应更换同规格点火电极；b) 调整点火电极至合理位置，清洁点火电极。4. 3.4喷嘴：a) 清除喷嘴上的碳化物、污物、使其畅通；b) 如喷嘴磨损严重或已堵塞，则应更换同规格喷嘴。4. 3.5光电探测器、点火变压器：a) 清洁光电探测器、点火变压器；b) 清洁光电探测器、点火变压器已老化或已损坏，则应更换同规格光电探测器、点火变压器。4. 3.6电磁阀：a) 清洗电磁阀(需用干净柴油)，以免堵塞；b) 如果电磁阀线圈老化或损坏，则应更换同型号同规格的控制器。4. 3.7控制器：a) 清洁

5、控制器(可用压缩空气吹污或用干净干抹布轻轻擦拭)；b) 如控制器损坏则应更换同型号同规格的控制器。4. 4锅炉本体维修保养要领。每年度的7月、12月应分别对锅炉本体进行一次维修保养。5. 4.1热交换器a) 外部清洁。用细铁丝和扫把清除热交换器外面的碳化物，使热交换器外部干净；b) 内部除垢。把锅炉进、出口间阀拆开，放于锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入45C的4%的酸溶液，过8分钟后排干酸溶液。再次检查热交换器，如果仍由水垢，则应45C的8%的酸溶液加洗一次。除垢后，用3%的碱溶液中和两次，返回再用清水冲洗3此。所有工作完成后。检查热交换器是否漏水，如果不漏则重新装回；如果漏水则

6、用氧焊修补后再装回。4.4.2检查炉内火胆及耐火材料，对于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。4.5锅炉附属装置保养要领。每年度的1月、4月、7月、10月份分别对锅炉附属装置进行一次清洁、保养。4.5.1水泵机组：a) 对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换；b) 检查水泵压盘跟处是否漏水成线，如是则应重新装压盘根(不定期、视漏水情况)；c) 检查联轴器是否牢固可靠，否则应更换橡胶垫并拧紧(不定期)；d) 旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则说明叶轮已损坏，应拆除同规格叶轮。4. 5.2电气控制系统：a) 清除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超底水位、超温试验，检查是否动作

7、可靠，否则应作相应修理。b) 清除电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落，否则作相应处理4. 5.3附属闸阀、储油箱、热水箱：a) 检查附属间阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧黄油麻绳；检查附属闸阀是否开关灵活，如有组织现象则应在螺杆上加注黄油；b) 清除储油箱里面污物和积水；c) 清除热水箱里面的泥沙、污物。1.1 6每次常压生活锅炉计划维修保养的时效不运行超过8小时。如必须超过8小时，则应有机电维修部主管填写申请延时维修保养表，经主管经理批准后方可延时。4.7 对于计划中为列车的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修部主管口头批准后，先组织解决而后写成事故报告并上报公司。4.8 锅炉管理员应将常压生活锅炉维修保养工作完整、规范地记录在维修保养工作记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由机电维修部组长将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.9 停止供应热水常压生活锅炉因检修等原因需要停止供应热水时，应由机电维修部组长事先填写申请表，经机电维修部主管、主管经理批准后通知公共事务部、由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因突然故障停止供应热水，则应在恢复供应热水8小时内向有关用户作出解释。