广州市东方丽人项目策划招商意向书合作初步达成.docx

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1、序言本次工作的目的和作用1项目基本状况11项目概况12项目优势13项目劣势1.4项目面临的机会及威胁2项目市场定位提议2.1 形象发展定位2.2 目的消费客户定位2.3 经营档次定位2.4 商品提议2.5 目的商户定位2.6 价格定位3商铺重组提议及初步招商推广方案3.1 商铺重组工作要点3.2 推广手段4筹划招商工作内容4.1 筹划招商工作的根据4.2 招商工作内容4.3 形式及收费方案东方丽人项目筹划招商初步合作意向书前言承蒙贵司的关爱和支持，与贵司会唔后，我司组织了多种专业部门对项目共同进行了初步的讨论，在此基础上，按照贵司提出的规定，我司现向贵司提交有关项目市场定位和营销方略0大纲式B

2、初步设想。在此重申，作为专业房地产顾问及代理机构，我们进行每一种项目的营销筹划，一般需要在充足的市场调查研究0基础上，从各方面分析项目存在的机会和威胁，从而在制定详细的营销筹划方案时更具针对性和可行性。本提议书作为项目发展和双方合作0初步设想，仅供贵司参照。本次工作的目的和作用通过对本项目现实状况以及附近商业市场的初步理解，我司已基本形成对项目商场筹划重组及定位工作的重要思绪及措施。项目所在0江南大道及江南西路已成为海珠区最繁华的商业区，目前项目所在区域商业0发展处在腾飞状态，其市场特性如下： 本区域内商用物业供应量大； 周围项目以大型商场为主，且定位靠近； 消费主体集中在中等水平； 现阶段重

3、要竞争对手为江南西路临街商铺、新建大型综合商场如万国广场、蓝色快线等。本项目作为一种已建成并投入使用的大型主题商场，为能在剧烈的市场竞争中站稳脚跟，建立著名度及固定B消费客户群，必须通过严谨和细致0商业市场分析，制定顺应市场发展0主题定位及商业经营模式，实现项目潜在0商业价值。我司将对项目所处市场条件、环境、发展机会等进行系统的研究分析，并针对项目所处0市场条件和自身拥有条件，充足体现项目的发展定位，同步对项目0内部功能0划分、商户重组、招商推广、经营管理等方面提出系统、细致B筹划方案，并协助发展商进行实际操作。我司专责设置的商用物业工作组，由商场筹划、招商与经营的各专业紧密结合，已成功完毕市

4、内及省外各类型商场的筹划、招商与销售工作，拥有全国性与海外的广泛商户客源。凭藉我司丰富的经验、广泛的联络及完善的客户网络，加上贵企业的影响力及项目自身建立时著名度，在我们亲密的合作之下，势必为商场此后的营销推广和经营管理建立新0台阶，发明出优秀0业绩。1项目基本状况1.1 项目概况本项目为江南东路百康居东方丽人广场，裙楼商场部分总建筑面积约I万平方米，共3层。其中首、二层已出租并于2023年8月开业经营，定位为以经营女性用品为主题的百货商场，商户组合以个体经营为主。项目第三层尚未正式招商，部分面积初定为经营沐足业。本项目开业以来，消费人流局限性，商场经营状况一般，且在商场功能布局，定位贯彻和经

5、营档次等种种问题也存在明显局限性，因此发展商准备对商场进行重新定位及包装，从内到外进行功能及商户调整，以使商场具有竞争力，到达长远发展。1.2 项目优势邻近江南西商业区及未来地铁出口，交通以便，商业气氛浓厚，商业人流量大。项目附近有大量住宅小区及写字楼，消费人流充足，周围商业发展前景良好。项目推出时广泛的广告宣传已建立了以经营女性用品为主的专业主题商场形象，享有一定的著名度，使本项目区别于其他百货商场。1.3 项目劣势 江南大道隔断了江南东路与江南西路B商业气氛，江南东路尚未开通，项目所处位置较深入，难以吸引江南西的商业人流。 项目在招商的过程中没有贯彻为女性一一“丽人”服务为主B经营主题，缺

6、乏细致的功能划分，导致商场功能划分不明显，布局混乱。 项目招商没有限制商户经营档次，招商质素不高，商户档次参差不齐。部分经营档次较低的商户占据商场门面，影响商场整体经营档次。 商铺间隔布局及平面分布不合理，导致人流导向不流畅，消费人流流动不均匀。1.4 项目面临的机会及威胁江南西路及江南大道交汇点是海珠区商业的枢钮，该地段B商业发展一日千里，各大型商城纷纷动工兴建，其中海珠区大型综合商城一一海珠城与本项目相对而建，优越的地理位置使本项目具有不可估计的发展前景。周围日勺同类型物业正在大张旗鼓地开展招商引资，不可防止会分流本项目B客户资源及消费注意力。因此本项目只有做出特色，做出档次，做出品牌才能

7、在当地段巍立不倒，占据一定的市场份额。2项目市场定位提议2.1 形象发展定位一一时尚丽人商城由于本项目的建设已经有鲜明的定位，且在上年度招商时曾针对该定位进行广泛的宣传，使该定位深入民心，因此项目在发展定位大方向上仍以经营女性用品为主，目前所需完毕0工作重要是通过多种方式对商户0组合和商品构成进行调整及补充，使服务女性的主题更鲜明贴切；在丰富商品种类的同步，深入提供多种细致体贴的服务。2.2 目的消费客户定位顾名思义，本项目所面对B目日勺消费客户为“丽人”，这里日勺“丽人”重要是指年龄在20至30岁之间的女性。该部分女性收入较高，家庭承担较轻，且对各项服装、皮具、化妆品，饰品等消费品及美容美体

8、、形象设计等服务的需求较高，是本项目最重要的目的消费群。为使本项目的消费对象层面更广，对上述年龄段加以延伸，本项目的目的消费群可定为16至35岁的女性。2.3 经营档次定位根据本项目附近区域居民的消费状况及目的消费客户的收入水平，本项目的经营档次应以中等为主。2.4 商品提议本项目经营的商品应以女性自用的商品为重要对象，其他产品如童装、男性用品等不应包括在内，参杂其他商品轻易使本项目经营商品定位混乱、主次不分，无法突出本项目的定位。此外，如机械修鞋、彩票购置点等服务项目更与本项目的定位南辕北辙，使本项目0功能及定位更模糊。根据女性消费支出比例大小次序排列，本项目所经营的商品应包括如下几种种类：

9、各类品牌或个性化服装、化妆品和护肤品、鞋类皮具、手表和各式类饰物、香水香薰系列、保健品和健康食品、手工艺品及摆设品等。为跟上时尚0发展，切合女性爱美0天性，本项目还需要提供各项美容及形象设计服务，以及符合目B消费客户偏好B餐饮食2.5 目的商户定位O关键商户：代理服装、皮具、化妆品、饰品等多种品牌优质商品的个体经营者及品牌加盟者。O各类著名的品牌专营连锁店O经营服装、皮具、化妆品、饰品等零售业务B个体经营者。O提供美容美体或形象设计服务日勺机构和加盟者。O鲜果汁及茶类饮品、雪糕、寿司等特色餐饮业。2.6 价格定位根据初步的市场调查，针对个体经营者，本项目的租价定位可大体维持在原有水平,即首层每

10、月450元/平方米，二层每月250元/平方米。但针对品牌经营者，发展商必须进行一定程度0让利才能吸引其进驻，从而提高项目0经营档次。有关三层商场，应根据市场调查的数据及市场接受度的考虑决定其经营方式，如仍采用分割出租的形式，租金水平可达每月150元/平方米。如出租给高档品牌商家作为折价场以吸引消费者，则租金仅能维持在50元/平方米左右。3商铺重组提议及初步招商推广方案3.1 商铺重组工作要点综合上文所述，由于项目具有多种劣势，导致商场开业以来经营状况不佳，不引人注意的状况，因此必须进行定位0巩固和商户重组工作。但由于项目首二层商铺大部分已租出，商户的调整难度较大，因此本项目的筹划重组只能逐渐进

11、行，这是一项长期的工作。详细包括如下几种方面B工作： 根据项目B发展定位和商品、服务种类划分功能分区，逐渐将商户调入合适0功能区中。 根据商户日勺需要并到达吸引人流日勺目日勺，调整部分商铺日勺面积间隔和出入口位置。 根据项目的目的商户和商品定位，筛选出不符合定位的商户和商品。 根据商场经营档次定位，引入符合项目定位、具有一定档次的目的商户。 引入无油烟B餐饮业，如雪糕屋、鲜果汁或奶类饮品等，起吸引人流日勺作用。3.2 推广手段项目的推广包括引导原有商户根据项目的发展定位及功能分布进行调整、吸引新租客以及吸引消费人流三方面。重要采用如下几种方式: 采用协商与减租、免租相结合的方式引导原有商户向划

12、分好0功能分区转移，使项目功能分布合理。 采用各式促销手法，如免租进场、低租金，高递增等方式吸引商户进场经营，使商场出租率上升。 展销推广活动与进行上门直销并举，充足运用我司掌握0客户网络，引入品牌目的商户。4筹划招商工作内容由于本项目大部分的招商工作已完毕，因此，我司能提供的服务重点在将项目重新包装及整改方面，使其符合市场规定和项目定位。此外我司可运用自身的客户网络，为项目引入品牌商户和特色餐饮业和各式服务机构，辅助发展商进行商户补充及调整。这是一项长期0工作，发展商应成立物业经营管理中心，进行长期0调整及实现商场定位时巩固。我司将会提供统筹通盘的项目服务，并不仅限于招商这一种环节，针对本项

13、目，目前最重要的是进行广泛的市场检查，根据项目自身的特点制定项目重新包装及逐渐调整的整体方案。由于，只有制定出详细可行的筹划方案，对项目进行精心的包装，研究出各功能区域最佳组合方式，将本项目完整统一地推向市场，才可以在短时间内，建立著名度，实现经营效益。唯为如此，才可以发掘出本项目最大0优势，尽大也许地规避与改良本项目0劣势，使本项目在同区商业市场中脱颖而出，而不会出现一种散乱B组织和模糊的概念，令商家无所适从。4.1筹划招商工作的根据我司将在有充足市场数据支持的基础上，结合项目的优势，在详细操作之前，提交一份详尽0筹划汇报，作为项目重组及招商的整体方案及工作根据。详细包括如下内容:商业区位研

14、究目时：通过对项目所在区域的人口和消费力构成、商业经营环境、交通状况等区位条件时调查和分析，对项目所能发挥的商业价值潜力进行研判。市场研究目的： 进行区域商业市场的分析、寻找商业经营档次与模式的市场空隙； 对区域内各类型、各档次商场的经营特点进行对比分析，从而为确定项目的定位寻找根据； 对目的客户进行调查访问，为市场定位结论的可行性提供支持。项目定位目的：结合市场研究（缺口分析）和项目软硬件分析日勺结论，对项目竞争力进行分析，并形成项目自身发展的模式。制定项目的发展定位、形象定位和功能定位，确定项目的目的客户群和目的消费群。商户重组及招商方略制定目的：制定符合项目定位B商户重组和招商推广方案：

15、 商户重组日勺方案日勺制定 商户重组及功能划分工作时间表日勺制定 招商方略的制定 价格定位和定价方略的制定 招商推广计划与工作时间表的制定 广告方略和主题B制定 项目形象包装方案日勺制定物业长期经营管理日勺提议目的：就各方面内容得出综合性意见及提议，提出在招商和经营过程中将会出现的,以及此后发展应当关注的问题及对应处理措施。4.2招商工作内容我司提供的招商服务内容包括： 详细制定招商推广时间表、价格定位，并与广告企业共同制定媒介计划和费用预算。 监督设计及印制项目0宣传资料和其他有关招商所需之资料文献，包括招商手册、招商单张、认租书及其他宣传品。 结合广告宣传，从我司的客户资源中筛选出符合项目定位的著名商家，进行上门直销、联络跟进等招商工作。 总结分析招商状况及完善招商提议。 制定客户档案及进行招商工作会议，进行系统的J招商人员培训。5合作形式及收费方案我司但愿充足发挥企业各专业协作的系统性，运用为市内外多家大型商场筹划、招商及管理的经验及众多的客户资源，以独家代理的形式与发展商合作，进行本项目的筹划和招商工作。代理期限以正式