威斯顿联邦大厦价格策略.docx
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1、“威斯顿联邦大厦”项目投资策略报告一、项目后续建设资金投入分析根据对“美岭”项目的建设现状,结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度,预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。表11后续工程资金投入表时间工作内容预计投入(万元)2001-10-82001-12-31项目取得,外立面、大堂装修及环境嫌化方案招标、确定。11850+2,0002001-11-12001-12-30大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收,外立面施工开始,重点广告媒体预定,开始接受预定认购。1,0002001-12-302002-3-31外立面开始施工完毕,结束内部认购,正式开盘准备工作完成,媒体投放和新闻炒作开始,
2、为销售进行预热。1,5002002-3-312002-6-1安装工程施工,强势宣传推广,公关活动促销。1,5002002-6-12002-8-30项目内部装修,房屋验收。2,5002002-8-302002-10-30项目竦工交付使用。2,000总计10,500投入月度计划二、项目销售分析与预测1、项目定价策略及指标(1)定价原则一一“低开高走”。便于使项目在开盘后,营造市场价格只升不跌的良性局面,给予客户以信心,并使潜在客户受到刺激,产生购买的欲望;同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。(2)价格重心。根据目前成都市商务楼较为疲软的市场态势、较低的购买力水平及市场发育程度,建议“美岭
3、”项目销售重心(裙楼、高层写字楼等高价位单位)适当后移或控制销售,以配合项目中后期价格的走高,同时赢得相对更高的投资收益水平,争取更为有利的销售业绩。(3)定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果,结合项目的总体价格定位原则,我们认为“美岭”项目塔楼、裙楼、地下停车场分别以6800元/而、9000元/肝、3000元f作为项目启动均价是适宜的,同时也留下了相当程度的市场操作空间。在本报告相关测算中,将以此作为定价基础。2、项目销售资金回笼预测我们根据与“美岭”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的其它城市相似发展阶段及相似项目的市场表现分析,结合项目工程进度及对本项目后期各营销阶段
4、的总体安排,我们对本项目的市场销售形势作出下述模拟预测:按目前成都市商务楼外部市场条件及现有类似项目销售规律,预计项目在18个月销售周期内(即2002年3月2003年8月期间内),按上述均价基本上可完成约95%的总销售量,即完成塔楼销售17924.98m裙楼销售14463m地下停车场销售9724.5m2o在此情况下,根据上述基本定价策略,“美岭”项目销售条件及销售回款情况预测如下表1.1所列:表11项目销售预测(正常预期)推广进度销售进度销售面积(r)均价(元/皿)销售回款(万元)备注内部认购期(2002.1.1-2002.3.15)开盘期(2002.3.15-2002.4.15)10%199
5、1.6665001294.58塔楼160780001285.6裙楼1080.52500270.13地下车库小计2850.31强销期(2002.4.152002.6.30)30%597565003883.75塔楼482185004097.85裙楼3241.52800907.62地下车库小计8889.22持续期60%11949.9870008365塔楼(2002.7.1-2003.8.31)964295009159.9裙楼648332002074.56地下车库小计19599.46三、项目后续工程投资现金流分析2、项目投资现金流分析综合上述分析测算结果,“美岭”后续工程预期投资现金流量由下表2.2给
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