威斯顿联邦大厦项目投资策略报告.docx

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1、“威斯顿联邦大厦”项目投资策略报告一、项目后续建设资金投入分析根据对“美岭”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。表11后续工程资金投入表时间工作内容预计投入（万元）2001-10-82001-12-31项目取得，外立面、大堂装修及环境嫌化方案招标、确定。11850+2,0002001-11-12001-12-30大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。1,0002001-12-302002-3-31外立面开始施工完毕，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，

2、为销售进行预热。1,5002002-3-312002-6-1安装工程施工，强势宣传推广，公关活动促销。1,5002002-6-12002-8-30项目内部装修，房屋验收。2,5002002-8-302002-10-30项目竦工交付使用。2,000总计10,500投入月度计划二、项目销售分析与预测1、项目定价策略及指标（1）定价原则一一“低开高走”。便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望;同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。（2）价格重心。根据目前成都市商务楼较为疲软的市场态势、较低的购买力水平及市场发育程度，建议“美岭

3、”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。（3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“美岭”项目塔楼、裙楼、地下停车场分别以6800元/而、9000元/肝、3000元f作为项目启动均价是适宜的，同时也留下了相当程度的市场操作空间。在本报告相关测算中，将以此作为定价基础。2、项目销售资金回笼预测我们根据与“美岭”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的其它城市相似发展阶段及相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期各营销阶段

4、的总体安排，我们对本项目的市场销售形势作出下述模拟预测：按目前成都市商务楼外部市场条件及现有类似项目销售规律，预计项目在18个月销售周期内（即2002年3月2003年8月期间内），按上述均价基本上可完成约95%的总销售量，即完成塔楼销售17924.98m裙楼销售14463m地下停车场销售9724.5m2o在此情况下，根据上述基本定价策略，“美岭”项目销售条件及销售回款情况预测如下表1.1所列：表11项目销售预测（正常预期）推广进度销售进度销售面积（r）均价（元/皿）销售回款（万元）备注内部认购期(2002.1.1-2002.3.15)开盘期(2002.3.15-2002.4.15)10%199

5、1.6665001294.58塔楼160780001285.6裙楼1080.52500270.13地下车库小计2850.31强销期(2002.4.152002.6.30)30%597565003883.75塔楼482185004097.85裙楼3241.52800907.62地下车库小计8889.22持续期60%11949.9870008365塔楼(2002.7.1-2003.8.31)964295009159.9裙楼648332002074.56地下车库小计19599.46三、项目后续工程投资现金流分析2、项目投资现金流分析综合上述分析测算结果，“美岭”后续工程预期投资现金流量由下表2.2给

6、出。表2.2项目后期投资收益平衡表序号项目开发经营年度2001年2002年2003年合计1现金流入（销售收入）20139.2914199.6934338.982现金流出151009658.361291.9826050.342.1建设投资148007500223002.2销售经管税金及附加1208.36671.981880.342.3期间费用30095062018703所得税前净现金流量-1510010480.9312907.718288.643.1税前景计净现金流量-15100-4619.078288.644所得税前净现值流量-151009527.1710661.775088.944.1税前累

7、计净现值流量-15100-5572.8355088.945折现率(I=10%)10.9090.826注：1、设自有资金投入3000万元在2001年底投入、2003年末回收;2、设项目前期资产转移1.18亿元村款于2（HH年底投入:3、林售经管税金及附加、期间费用均按销售总额的6%计；其中期间费用按工程期间平均拌入。根据表2可算出，在上述项目后续开发的假设条件下，其相关动态盈利财务指标为：（1）财务内部收益率IRR（%）=213%;（2）财务净现值（IC=IO%）=4632.4万元；（3）静态投资回收期=2.36年。（4）动态投资回收期=2.52年。经对比分析，上述各项动态盈利指标相对于国家制订

8、的相关行业投资收益经济指标基准值是技高的；因此“美岭”项目的投资机会成本极低、盈利能力极强、投资回收期极短（在考虑资金时间价值的条件下，项目将在开盘后1年左右的时间收回全部投资、包括资产转移投入及后续工程投入）。四、工程还款计划尽管“美岭”项目盈利率及投资回收期指标较佳，但一定程度上可能存在项目开工前期几个月资金紧张甚至亏空的情况，在自有资金有限制的情况下，工程建设投入必须通过银行（短期）贷款及工程垫付的方式加以解决；一旦项目前期资金障碍解除，项目则不难实现“滚动开发”的良性“循环”。五、项目“内部销售期”价格调整（1）内部认购时期的价格。目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部

9、认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。（2）价格的调整。如果内部认购期市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准,或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。六、价格策略操作建议1、价格操作的阶段性重心应明确本项目的关键环节。应明确“美岭”项目开发成功与否在于项目前期，项目前期投资策划、规划设计、资金筹措的成效直接决定了本项目准确地适应目标市场需要，尽快地为市场所接受、同时也直接决定了项目后续工程能否顺利进行。2、本项价格策略分析是在目前环境、资源条件下，对项目投资与价

10、格制定作出的基础性、意向性分析，在实际操作中应持权变的观点。如针对特定时点上市场因素的变化状况，对具体营销周期、价格走势、价格升降幅度、营销手段等进行适时调整。3、尽管“美岭”具备诸多有利因素，投资效益有较充分的保障，仍应在开发经营各环节做好“增收节支”，把握好投资过程的关键“结点”。应充分利用怡和置业公司的一切资源优势，争取从土地成本、前期费用、税收、速设资金等方面得到更大优惠，以降低开发成本、保证投资收益。4、牢固树立风险意识，对外密切关注成都市商务类房地产市场供求关系、竞争程度、竞争性质、竞争方式及技术条件的变化；对内做好与银行、各方合作者的关系协调及公司内部财务、人事、技术、经营管理，防患于未然，建议通过如下方式减轻风险的程度，例如：结合成都市清理“烂尾楼”工程，最大限度争取项目相关税费减免政策优惠；注重工程发包条件设定、工程建设资金的融通与置换、分散投资风险；销售认购工作适度提前进行，以弥补工程前期资金紧张；严格控制经营成本、加强开工后工期管理及工程成本控制等各方面措施进行风险控制和转移。