呼和浩特商场简报.docx

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1、第一部分：市场篇一.呼和浩特市况概述呼和浩特是中国北方内蒙古自治区的首府，有四百余年的建城历史，总面积17224平方公里。共分四个区，郊区五个旗县，其中城区面积811平方公里。是中国经济建设重点与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。1、国内生产总值截止2002年5月底，呼和浩特全市国内生产总值完成104.5亿元，比去年同期增长26.1%o其中，第一产业增加值7.5亿元，比去年同期增长19.2%；第二产业增加值48.0亿元，比去年同期增长33.0%；第三产业增加值49.0亿元，比去年同期增长20.7%。全市财政总收入完成9.5亿元，比去年同期增长23.7%0全市固定资产投资完成19.2亿元，比去

2、年同期增长39.3%,其中：基本建设投资完成12.2亿元，比去年同期增长20%,更新改造完成投资4.8亿元，比去年同期增长180%,房地产开发投资继续平衡增长，完成投资2.1亿元，比去年同期增长7.7%,商品房&6亿元，占投资计划的52.7%,比去年同期增长21.4%。全市社会消费品零售总额实现36.38亿元，比去年同期增长18.8%,其中，批发零售贸易业实现26.93亿元，比去年同期增长22.6%,私营和股份制经济较为活跃,零售分别达到5.09亿元和10.05亿元,分别增长35.1%和20.2%。2、国内生产总值构成比较(%)以上数据说明：第一产业依然稳步发展；第二产业一直保持着较快的发展势

3、头，增速在33%以上；而第三产业的发展较为迅速，比重逐年上升。现在，各种潜在的资源优势正在变成现实的经济优势，经济呈现出健康、快速、高效的发展势头，呼和浩特已成为国内外投资者理想的投资热点地区之一。3、国民消费呼和浩特城市居民人均消费支出411.8元,比去年同期增长居民%；呼和浩特城市居民人均可支配收入为2809元,比去年同期增长122%。4、城市居民消费行为分析A居住类的消费比重大幅上升，显然居民已开始强求舒造、享受的物质化新生活。但此项消费占总消费支出的比重仍不大，显示呼和浩特市居民在这方面的消费意识刚刚起步。居民的旅装潸费比重基本与上年相同；A医疗保脚碗的消费比重上升，说明目前呼和浩特市

4、居民的消费理Q在发生变化。A交逋通讯类的消费比重上升较快，全市销售汽车4089赭销售额332%万元,同比增长56.0%和26.19%。汽车销售占全市社会消费品零售总额的7.7%,比去年同期提升08个百分点，位居批发零售贸易行业销售前列。显示了交通逋讯类产谒的便捷性，已受到了越来越多呼和浩特市居民的青睐。5、城市居民人均消费支出分类统计娱乐文教医疗保健12%7%口食品服装医疗保健娱乐文教交通通讯口居住设备用品其它服务6、城市居民消费统计（去年同比？）食品服装医疗保健设备用品交通通讯居住娱乐文教其它消费口去年同比5%-1.00%7.40%1.90%27.10%17.80%-1.00%1.30%7、

5、主要目标在未来2-3年，呼和浩特市城市化水平达到55线右；城乡居民住房条件进一步改善，城访居民?1期居住面积达到12核区农民1均砖混结构住房面积达到16平方米。A城市居民人均可支配收入年均增长继，达到8200元;A农民人均纯收入年均增长居，达到3560元；二、呼和浩特商业运行现状1、社会消费品零售总额(2002/1-5)呼和浩特市社会消费品零售总额36.42元，比上年增长18.8%。2、消费品零售行业构成(2001)3、消费品零售行业升降统计（去年同比？）批发零售业餐饮业制造业其它行业非农业!去年同比12%36.20%14.10%16.90%12.30%三、呼和浩特市商业用房总体分析1、商业用

6、房市场总体推案量统计呼和浩特市2001年全年商业用房投资3.14亿元,施工面积44.18万平方米,新开工面积333万平方米，竣工面积231万乎方兴。2、市场总体去化量统计呼和浩特市2001年全年商业用房销售面积61.99万平方米,商品房销售总额达到19.94万元Q3、呼和浩特商业用房市场概述呼和浩特商业用房的开发主要以老商业街-回民区的中山西路为主，而新城区的商业用房相对较缺乏，赛罕区的商业用房正处于发展之中。1）回民区商业用房:中央人民政府批准成立的我国第一个少数民族自治城区。区内群众素有经商传统，为壮大区经济发挥了举足轻重的作用，也为本区域商业用房的开发步入高端市场创造了必要条件。中山西路

7、历来是呼和浩特商业发展的黄金宝地，有商业第一街的关称，这里聚集了呼和浩特最大的商业群体，并已在呼和浩特市建立了良好的商业口碑。民族商场、满达市场、天元商厦、义乌分市场、百盛购物中心,正在兴建中的瀛火步行街、新亚太商城、女人世界商城、巴黎广场、宝马商城、维多和Z商城等大小商城，每天都在改写着呼和浩特的历史2）新城区商业用房：位于呼和浩特市的中心城区的东北部。驻区单位有自治区党政军领导机关、大中专院校、科研、新闻、出版、交通、邮电、通讯及大型骨干企业1690多个，是内蒙古自治区政治、经济、文化、教育、科研的中心和交通、邮电、通信的枢纽，是呼和浩特市对外开放的门户。目前新世纪商厦是它唯一的较具规模的

8、购物场所。3）赛罕区商业用房：地处呼和浩特城区东南，区内云集国家自治区级科研单位8所，党政干部学院3所，大中专院校15所，人才荟萃，具有得天独厚的科技人才优势，是改革开放后发展起来的新建城区。这里新近开业的北京华联商厦，以其新颖的布局、超大规模的超市，成为呼和浩特市居民新的购物场所。第二部分：基地篇一、项目自身分析序号项目内容1名称中山西路富比市商业娱乐城2发展商温州立天房地产开发公司3地理位置位于呼和浩特回民区中山西路与锡林郭勒路的交叉口，是呼和浩特市的中心位置，距火车站5分钟的路程，距飞机场20分钟的路程。4用地面积项目规划用地2.1万平方米，总建设面积9万平方米。5用地性质商业用地（40

9、年）6容积率67地块情况地块形状为不规则型，内有待拆迁建筑，靠近中山西路部分已用围墙围起。8周边情况东侧：锡林郭勒北路，四星级大天宾馆/南侧：中山西路/西侧：维多利商城/北侧：新华广场。周边市政配套设施齐全，商业氛围浓。二、项目区位概述二、项目SWOT分析StrengthS（优势分析）Weakness（劣势分析）S1区位商业气息浓厚SZ政府的大力支持53 .充裕的资金实力54 .道路交通体系良好55 .本项目位于商业第一街的龙头56 .商业配套系统完善W1转让土地，土地成本增加W2.人均消费能力有限且消费水平低W3.开发商在呼市同行业无知名度OPPOrtIInity（机会分析）Threat（威

10、胁分析）O1西部大开发的重点区域02.呼市城市化进程日渐加快，土地不断升值03.本区域缺乏品牌优势04.呼市周边具有一定的旅游资源05.呼和浩特市整体经济向好，生活水平提高T1商厦的开发建设呈现白热化T2.土地供应过量T3.投资热潮逐渐冷却第三部分：商场规划篇（原则）一、产品属性从目前呼和浩特市的零售业态构成看，运营形态单一的购物商场、百货商厦在本地区已呈饱和状态，而集购物、休闲、娱乐于一体的大型生活广场在呼和浩特市还是空白，因此我们建议本案规划为大型ShoPPingMaI1的商业形式，形成商业空间差异化，吸引消费群体。大型ShoPDingMa1I是由一家大型及数家小型“磁场型”的核心店，并结

11、合其它品牌商店街、以及各类都市生活、餐饮、休闲、娱乐等配套项目组成的“一站式”生活广场。大型ShOPPingMa11区别于一般的购物商场、百货商厦，最重要特点在于其应用了“都会休闲购物与生港娓乐”的新商业概念。除购物、餐饮之外,配套项目涉及大都会生活的每一个细节，例如：电信、银行服务、文化礼品、书店、小型电影院、网吧、花卉园艺、品牌饰品店、形象保养类的美容、健身塑身、影印彩扩、医药店、洗衣中心等等。从规划特质上看，一般的ShoppingMa11,将重点集中在如何集人潮与钱潮的汇集。其内部环境的规划上充分体现闲庭散步式的布局，购物消费与生活娱乐兼顾的，轻松、休闲的购物环境。二、产品规划原则1 .

12、功能规划因为自购经营的小业主和租赁经营的小业主同时存在，商场经营内容的不一致是显而易见的。因此建议出售、出租铺位前将商场功能分区分片，规划设置形成同种业态集中分布的经营格局，并在销控上利用预付之反应做反复之检讨，务必达到既满足经营管理布局之需要，又兼顾销售目的之要求。2 .磁场策略大磁场策略：营建整个商场乃至整个区域最具核心号召力的磁场。诸如：沃尔玛、家乐福式的大型量贩店。小磁场策略：以吸引消费为目的、通过低单价的快餐、速食、西餐类的商铺来达到这个目的。Do11artree策略：即全场物品消费一律以5元、8元或10元定价，以此吸引更多的人群，达到轰动效应。3 .商场、商品价格策略商品高价策略：

13、进行回租招商，开设百货公司，引进国际和国内知名品牌，满足高消费层次的人群，借以提升商场的档次；商品中价策略：开设商业步行街，设置精品店，活跃其商业气氛，创造呼和浩特市从未有过的大规模的一站式购物广场商品低价策略：规划小坪数摊位向外出售（如满达商城），以满足大多数人群的购物意愿，达到汇聚人潮的目的。正所谓：“人潮即钱潮二4、户外广场：依本案所处地段，营建一个户外的公共空间，使之成为各商家举办各类公共活动、商业宣传活动、抽奖活动的场所。使这一户外公共空间的建设不仅能成为城市的客流量中心，更可带来可观的经济收益和社会效益。5 .沿街商铺区别于呼和浩特市已建和正在兴建商城的沿街商铺，建议一层的沿街商铺

14、采用里外双开门的店铺形式,这不仅方便了购物人群，也增加了商场的人流量；建议沿街商铺全部采用落地玻璃橱窗，沿街招牌按统一规划的格式排放，灯光、广告牌.、橱窗、沿街铺面均应有一定的设计规范，以使整个商场内同场不同业的商铺尽可能显得统一而和谐。6 .电梯设置电动扶梯：为制造商场的繁荣景象和客户的拥挤热闹感，建议商场的电动扶梯应避免直上直下的“之”字形布局，而采用适当增加客流途径商业面积的引导路线来规划电梯走向，加长顾客在商场内购物的路线距离，制造人气，促使消费动机的产生。观景电梯：为使本商场区别于周边其他各商场的布局，建议增设观景电梯，这不仅能增加商场的客流量，无疑也将成为呼和浩特市的标志性建线，7

15、 .单元平面规划（建筑面积）从未来客户的需求出发，建议尽量精减商铺单元的出售面积，通过利用商铺“高单价低总价”的价格策略，吸纳更广大的客源，使之对自用型、投资型或保值型客户皆能吸引，并创造出附加价值的商业百货形态。总的来说,本案力求为买家创造“低投入低风险高回报”的投资价值，以较低的总价和灵活的付款方式，创造出引发呼和浩特市抢购风潮的必要条件。在以上基础上，我们建议本案较为合理的室内单元销售面积为吐也_平方米左右，沿街商铺销售面积为奴地平方米左右，可供客户自由组合，以收灵活多变的效果Q8 .单元平面规划为满足未来客户的销售心理（自用或投资），建议单元商铺的“面宽及进深”比例控制在11,至多不超过1：1.5。合理比例的面宽与进深，可使产品具有更高的升值空间。9 .公设比规划为使商场达到良好的营业绩效，建议尽量减少每层楼面公共部分的分摊面积，以使单元实际尽面积使用率达到50-邈以上。希望能在整体规划上能体