南京酒店式公寓市场调研报告.docx

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1、南京酒店式公寓市场调研报告一、酒店式公寓解读1、酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。2、酒店式公寓的特点

2、酒店式公寓，意为酒店式的服务，公寓式的管理，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。3、酒店式公寓的户型酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个

3、性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。4、与公寓式酒店的区别现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店

4、的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长,数量有限。所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。5、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经

5、营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。二、北京楼市的酒店式公寓2001年的北京地产市场极为火爆，除了被业内人士看好的TownhouSe项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热。位于东直门交通商务区的当代万国城已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，当代万国城的前景都相当不错。再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城国际高档外销公寓地

6、处北京CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。包括CBD国际中心和CBD国际公寓两部分，由一栋33层写字楼和一栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。新城国际特别在北京首创提供理想的环境和ConCiCrge服务概念。服务包括各项酒店式和秘书式服务,替住户布置家居、租赁会所设备,或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的homcentertainment服务。三、酒店式公寓前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为南京

7、这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在南京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难

8、以比拟的O不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，有广阔的发展空间，和更高的投资回报。四、南京酒店式公寓市场情况(-)名仕嘉园物业类别：普通住宅建筑类别：高层物业地址：南京市鼓楼区江东大道及汉中门大街交汇处交通状况：18、19、29、39、57、82、83、301、803、805、游4等公交线路开发商：南京恒生房地产开发有限公司销售证：宁房外销第002544均价：5300元/平方米付款方式：一次性，按揭入住时间：2004-12-1建筑面积：57822平方米绿化率：46.70%内部配套：停车

9、场、配套齐全、绿化面积大，两个广场中心花园周边配套：中、小学：力学小学，凤凰花园城分校、四中分校幼儿园：小区幼儿园超市：苏果、华联邮局：建邺区邮局银行：中行、建行医院：江东医院建材设备：结构：框架式外墙：MUIoKM1型多孔砖内墙：R、E复合保温砂浆粉、A1C加气碎块电梯：每幢2部品牌电梯门窗：双层塑钢窗、外飘窗、可视对讲防火防盗门厨房：预留抽油烟机信道和上下水信道卫生间：预留上下通道和浴盆、脸盆位置供电：8KW供水：直接、变频式供水供气：管道供气消防：小区消防，家有报警系统通讯：有线电视、电话、宽带接口项目介绍：该项目位于鼓楼区江东大道与汉中门大街交汇处，总建筑面积57822平方米,共4幢高

10、层住宅，包括普通公寓和精装修单身公寓，套型为37-128平方米,绿化率为46.7%o小户型情况：小户型单身公寓层高为2.9米，户型面积为36-53m2o从去年下半年销售至今，卖出约三分之二。近期销售情况较好，3月份售出20多套。项目点评：22层，2米9层高，得房率80%多一点。它的小户型得房率是比较高的。在我们的调研中，发现只有名仕嘉园的得房率过了80%。同时，炒房者对这个项目的关注力不是很大。南京恒生房地产开发公司集十年地产开发经验，精心打造凤凰花园城三期高层臻品鼓楼首善之区，景观大道边的标志性新生态文化。(-)城市假日城市假日是新城市shoppingma11项目的一部分，由三幢18层4.9

11、8米挑高小户型组成，户型面积40-70平方米,1-4层为大型餐饮广场,2004年3月6日开盘，销售均价7100元/平方米。区属：鼓楼项目类别：商住综合项目地址：江东北路218号销售许可证：宁房外销第000538号开发商：南京新城市商业置业有限公司交付日期：2005年8月底建筑面积：17000m2周边环境：位于江东北路与草场门大街交汇处,社区外有大型金润发超市、苏果超市、龙江体育馆，社区内有近两万平方米休闲广场，26万平方米商业配套设施、餐饮广场、酒吧街、专业卖场、商业步行街、华纳动感影院。交通情况：11、65、5642、43、91、66、18、39、32、72、73、75、45、游4等多路公交

12、车直达交付标准：毛坯房施工单位：南京市德胜建筑安装工程有限公司销售情况：3月6日刚刚开盘，具体销售情况还不清楚。我们公司的市场调查人员在周四到售楼部，售楼部内客户很多，所有销售员都忙于接待客户。我们公司的市场调查人员在售楼部内坐了近十分钟，也没有被接待。从这一个情况看，销售情况应该是不错的。（三）丽晶-国际物业类别：商住楼建筑类别：高层物业地址：南京市鼓楼区定淮门2号开发商：江苏建坤置业有限公司销售证：宁房销002488均价：约6000元/平方米开盘时间：2003-11-1占地面积：3724平方米入住时间：2004-9-1建筑面积：26000平方米周边环境：古平岗小学，南京市第八中学（市重点）

13、交通情况：模范马路贯穿南京东西，城西干道、江东大道快速连接南京南北。项目交通方便、公交路线众多，五十米内有91、45、47、72、73、302、游4等6条公交，周边更有21、56、66、67、32、18、39、307、75路等线路，可保证便捷到达南京各处。交付标准：卡式门禁系统,电子监控系统,24小时保安巡更系统,背景音乐播放系统,有线电视、卫星电视、宽带、电话接入。丽晶国际设3部名牌电梯，高速（2.5米/秒）大容量（1.35吨），经流量及运输能力测算，等同于8部普通住宅或写字楼电梯（速度1.7米/秒，最高载重1吨），可确保住户出行无忧。丽晶国际设大型会所、自助洗衣房、中西餐厅、在顶楼设阳光吧

14、、提供酒店式管家服务项目介绍：该项目为一幢26层的商住综合楼，以38-74平方米的小户型为主，房屋设计为大开间（4.2米起），进深合理（6米起）。12层裙房为商业服务配套，3楼和25楼设会所，其余为酒店式商务行馆。层高3.15米。销售情况：共300多套，至我们调查时，剩34套，销售情况较好。项目点评：物业支持相对于其它项目来说是比较强的。购买者大部分为商务型人士，炒房者的痕迹不是很明显。（四）金源太古城物业类别：普通住宅建筑类别：小高层物业地址：鼓楼区虎踞北路181-2号开发商：江苏省金源滩涂置业有限公司销售证：外销380号、外00480、00481均价：约5500元/平方米售楼处地址：虎踞北

15、路181号开盘时间：2003-4-18开工日期：2002-10-1占地面积：26000平方米竣工日期：2004-4-1建筑面积：80000平方米绿化率：50%周边配套：中、小学：古平岗小学、镇江路小学、南师附中商场：家乐福邮局：萨家湾银行：中行、招行、农行、建行、工商行等医院：414、铁医建材设备：结构：框剪外墙：仿石面砖、乳胶漆内墙：毛坯大堂：精装修电梯：合资品牌门窗：彩铝厨房：毛坯卫生间：毛坯供电：标准供水：变频供水、24小时热水供气：管道煤气消防：有通讯：三星级智能化小区小户型销售情况：楼盘中的小户型面积43-67疔，层高2.8米。还剩10多套。销售情况较好。项目介绍：金源太古城，位于鼓楼区虎踞北路181号，双门楼宾馆南50米，总建筑面积8万平方米，尊崇“山地生态，健康人生”的开发理念，以“原生态的太古山地”为景观核心，宁静悠然，是南京城内不可多得的山水林石并茂的尊贵社区。项目点评：站在最高层，可以看到长江大桥的桥头堡和阅江楼。二手房已经看到金源太古的房子了，不过价钱不高，感觉是这里的综合环境让人觉得没信心。同时，阳台的栏杆让人觉得有安全隐患。再有就是楼房靠近马路和高架桥，当初开发商说是为了降低噪音会安装双层中空玻璃，