龙城工业园地块投资测算.docx

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1、龙城工业园地块投资测算一、项目总论（一）项目背景宗地位置：龙岗中心城53区龙城工业园，市政主干道黄阁北路、龙平西路交汇处。宗地经济技术指标：宗地号XXXX占地面积48304.8m351995m2容积率2.441.5建筑面积117590m277992.5m2其中面积分布厂房55424m2m2单身宿舍33750肝办公16680m2食堂2976m2展厅8760m2m2厂房和仓库37541m2单身宿舍15300m2综合楼17200m2食堂及娱乐设施7000户其他配套800m2建筑覆盖率47.1%50%绿地率220%25%建筑高度多层/高层多层建筑间距14米21.O米机动车位98位58位建筑退红线东向2

2、10米,南向218米，西向28米，北向214米东向黄阁北路210米，退相邻地块24米，南向26米，西向25米，北向24米总占地面积100299.8m2总建筑面积195582.5ma宗地号XX和XX,企业协议转让工业用地，考虑取得土地产权后再将土地性质变更为商住用地。在具体运作时考虑两宗地同时联合进行。（二）承担可行性研究的单位深圳市XX实业有限公司（三）研究工作依据根据深圳市建设用地规划许可证（XX、XX）及宗地图，政府有关部门政策、法律法规，政府税费编写本项目可行性研究报告。二、项目用地分析及评价（一）地块解析交通条件宗地毗邻城市交通主干道黄阁北路及龙平西路，道路网络完善途径公交线路：654

3、西乡市场坪山663坪地松岗866西乡坪山16虎门龙岗365坪山科技园668龙岗松岗855松岗坑梓868松岗龙东车站329同乐蛇口831布吉龙岗2. 项目四至及周边配套北：东方广场（星河MA11）、长江电缆、电子厂、龙城高中、招商项目（一期300余套花园洋房已建至二层）南：厂房、龙岗电大、地铁公司、清林宾馆西：留学生创业园、留学生工业园、龙岗房地产交易中心、华工机械、矽谷咖啡东：天健商住用地、民房、慢性病医院、实验二小宗地北向宗地南向宗地东向宗地西向3. 用地现有状况宗地整体较为方正，地质较好，但周边有农民房及厂房直接影响小区的居住质量和形象。4. 水电气保障随着近几年市政基础设施的不断修建及完

4、善，水电气网络有保障。（二）项目SWOT分析1 .优势分析: 生活、交通、医疗、教育等配套较为完善； 规模较大，易形成一定影响力及提升开发商的企业形象; 地块较方正，利于规划；2劣势分析: 项目宗地土地使用性质的变更具有不确定性； 周边多为无序民房及厂房，影响小区素质和居住氛围的提升; 毗邻市政主干道，噪音污染严重 项目用地位置相对较偏，商业价值短期内难以体现； 宗地正对区慢性病医院,对居家产生一定心理抗性 开发商对开发时机的把握具有不确定性；3 .机会分析:近邻高品质社区招商项目及天健现代城的强势带动项目价值提升城市经济实力逐步攀升，购买力增强，潜在客户浮出水面；4 .威胁分析: 片区存在大

5、量土地未开发，潜在竞争者较多，如天健现代城、东方沁园二期、招商项目、； 客户群体不稳定，给项目的产品定位带来难度。 银行提高住宅按揭贷款门槛三、运作模式方案一、投资土地，改变土地使用功能，达到转让条件后转让土地使用权。方案二、改变土地使用功能后进房地产开发建设商品房。四、项目价值测算占地面积100299.8计容积率建筑面积195582.5住宅面积(90%)176024.5商业面积(10%)19558运作模式一、变更土地使用性质后转让。根据周边项目的调查，结合本地块的地段、规模等特点，XX认为该项目商住用途楼面地价约2000元/平方米。(1)改变土地使用功能应补地价测算：条件：A、 工业用地改变

6、为住宅及商业用地；B、 使用年限自1998年和2001年起计算；C、 保持原容积率，商业与住宅建筑面积比例为1：9则商住用地总地价如下表:宗地使用性质建筑面积剩余年限年限修正系数基准地价地价(万)宗地一住宅类105831630.958989028商业类11759631.30710731649宗地二住宅类70193.5660.9728986127商业类7799661.33810731120合计：195582.517924注：建筑面积依据原工业用地规划指标计，商业面积按10%匡算；土地基准价依据深圳市2005年度公告基准地价的通知采用。土地原出让价（以土地使用权出让合同书为准）餐图,翊墨3魂踏胸!

7、勖!回亟Ei!31备注宗地一工业类1175903504116宗地二工业类77992.53502730合计：195582.53506845应补地价：宗地现有价值与原国启公司土地购买价的差额宗地现值原土地出让价补地价（万）17924684511079（2） 土地购买成本建筑面积单价（元/平方米）地价契税购地成本（万）195582.5500977929310072195582.55501075732311080195582.56001173535212087（3） 土地再行转让前发生成本（考虑期间及财务费用）购地单价建筑面积购地成本补地价成本期间/财务费用总成本折合单价500195582.51007

8、211079211511692228441168550195582.51108011079221591773239311224600195582.51208711079231661853250191279注：期间及财务费用以地价成本的8%计，其中财务费用以一年期贷款利率5.76%计,期间管理、人工费、业务费、居间费等按2.24%计。（4） 土地再行转让收益测算（匡算）购地单价建筑面积单价总成本转让单价转让总价税前利润备注500195582.51168228441700332491040518003520512361单位:万19003716114317相关税费20003911716273另行计算

9、2100410721822822004302820184550195582.5122423931170033249931818003520511274单位:万19003716113230相关税费20003911715186另行计算2100410721714122004302819097600195582.5127925019170033249823018003520510186单位:万19003716112142相关税费20003911714098另行计算2100410721605322004302818009运作模式二、变更土地使用性质后进行商住开发。以下为开发前土地成本:购地单价建筑面积购

10、地成本补地价成本期间及财务费用总成本折合单价500195582.51007211079211511692228441168550195582.51108011079221591773239311224600195582.51208711079231661853250191279根据周边项目的调查，结合本地块的地段、规模等特点，若开发住宅价值约4500元/平方米m:商业价值约8000元/平方米。销售率住宅95乐商业90乐剩余物业价值在销售后期实现。则销售额为：用途面积单价销售额住宅176024.5450075250商业19558800014082合计：195582.5456789332项目开发经

11、济测算表（以土地购买价550元/平方米初步匡算）项目单价面积总价（万元）备注销售收入：两幅宗地面积为100299.8平方米，住宅4500176024.575250依原折合容积率约1.59匡算,总建筑面商业80001955814082积195582.5平方米;商业按10%面积计合计：89332住宅销售率95%,商业90%投资：建安配套费180019558335205另20%的总建筑停车及公共配套小高层建安单价1400元配套400元r土地费用122419558323931变更为商住,购买转让土地单价为550元/平方米营销费1787销售额的2%管理费893销售额的1%财务费用4467四年均匀投入，以销售收入5%计税费5360约为销售额的6%不可预见费704建安配套2%合计：369919558372346地价便宜，保本价低利润总额：1698623.48%I备注：另外剩余物业价值：住宅3961万，商业1565万，合计5525万。项目敏感性分析（略）深圳市XX实业有限公司二00五年七月十五日