花园项目可行性研究报告.docx

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1、花园项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）目录第一部分：项目总论一、项目背景1、项目名称2、开发公司3、承担可行性研究工作的单位和人员4、研究工作依据5、项目建设规模和内容1、可行性研究结某某市场信息2、项目建设进度3、投资估算和资金筹措4、项目综合评价结论第二部分：项目投资环某某市场研究一、 全国房某某市场客观背景二、某某市宏观背景1某某区概况2某某市规划某某区域房某某市场分析1、某某市场定位某某市场分析某某市场分析4、竞争分析某某市场物业调查某某市场分析有关结论第三部分：项目分析一、 项目基本情况分析1、 地理位置2、 周边环境3、 地域形象4、 交通状某某

2、市场配套5、 周某某区整体质素二、项目SWOT分析1、 项目优势分析（S）2、 项目劣势分析（W）3、 项目机会点分析（0）4、 项目威胁点分析（T）第四部某某市场定位及项目评估一、项目定位1、 项目形象定位2、 项目客户定位3、 价格定位二、方案评估意见第五部分：项目开发建设进度安排一、工程计划说明二、项目工程计划横道图第六部分：投资估算与资金筹措一、项目总投资估算1、估算依据2、项目投资概算3、项目总投资二、项目资金筹措及资金平衡分析三、投资使用计划第七部分：销售及经营收入测定一、项目销售收入估算二、项目销售回款计划三、资金来源与运用分析四、销售利润测算1、总销售收入2、经营税费及附加3、

3、总投资4、利润总额第八部分：财务与敏感性分析一、 盈利能力分析二、项目不确定性分析1、风险因素2、项目盈亏平衡分析三、社会效益和影响分析第九部分：可行性研究与建议一、 批建方案的结论性意见二、项目主要问题的解决办法和建议三、项目风险和防范建议第一部分项目总论一、 项目背景1、项目名称项目暂定名为“海骏达康格斯花园”。2、开发公司某某市海骏达房产有限公司。某某市海骏达房产有限公司之母公司广东海骏达集团简介：广东海骏达置业投资集团有限公司于2006年10月注册成立，其前身是某某市某某区海骏达房产有限公司，成立于1999年，公司成立之后主营业务为房地产开发和建筑，公司始终秉承踏实、敬业、开拓、创新的

4、企业精神，经过多年的悉心经营，目前公司已发展成为一个集房地产开发、建筑、厂房出租、纺织、酒店经营、物业管理等行业的大型集团公司。下属企业有：某某市某某区海骏达房产有限公司、某某市某某区海景房产有限公司、某某市某某区广意房产有限公司、某某市某某区哥顿房产有限公司、某某市某某区嘉怡房产有限公司、某某市海骏达房地产开发有限公司、某某市某某区英伟达建筑工程有限公司、某某市哥顿酒店有限公司（准五星级哥顿酒店）、某某市某某区顺怡建筑工程有限公司、某某市某某区万方物业管理有限公司、某某市顺纺毛织有限公司，参与投资的公司有：佛奥集团有限公司，下属企业除房地产开发公司外,还有佛山宾馆（五星级）、顺德天佑城购物中

5、心（约9万平方米）。公司现有员工200多人，其中中专学历以上占70乐 拥有工程师10人，助理工程师12人，技术员30人，员工素质较高，工作经验丰富。截止2007年5月，公司累计独立开发和合作开发的物业超过345万平方米，质量上乘，销售畅顺，业绩裴然。广东海骏达集团公司在顺德、佛山以及广东范围内已成为一家实力雄厚、信誉卓著的知名公司。多年来，由广东海骏达集团公司独立开发和合作开发的主要项目有：令 海景半岛，用地面积400000肝，建筑面积280000 新东方花园，用地面积29806肝，建筑面积170092肝；令 白马广场（哥顿酒店），用地面积38178 建筑面积82861 令 海伦堡雅苑，用地面

6、积20000 f,建筑面积100000肝； 康格斯花园，用地面积320000肝，建筑面积700000肝；令 佛山奥园，用地面积666666 f,建筑面积800000 令 佛奥棕植I园，用地面积190000肝，建筑面积130000 nf； 佛奥阳光花园，用地面积200000肝，建筑面积620000肝；3、承担可行性研究工作的单位和人员。广东海骏达集团副总裁、工程师、注册经纪人黄。广东海骏达集团策划主管李。4、研究工作依据国务院、建设部、国家土地管理局、某某省人民政府及国土部门颁发的有关政策和法规。项目的相关资料 本次研究掌握的有关资料及研究人员实地勘察所获得资料。5、项目建设规模和内容（表1）表

7、1项目基本情况一览表名目基本资料项目名称海竣达康格斯花园位置某某市沙岗湖某某区发展商某某市海竣达房产有限公司规划用地面积400012. 67 m,宗地取得方式挂牌拍卖用地性质商业及居住用地土地使用年限70年建筑容积率1. 1建筑密度24. 9%绿化率30. 25%低层建筑162594. 22 m2多层住宅26878. 56 m2高层住宅233075. 82 m2商铺6891. 45 ma会所1095. 74 m2幼儿园托儿所2400 m2商业中心3729. 07 ma地下车库48914. 65 m,物业管理处文化活动站邮局公厕/储蓄所/员工宿舍5350 m,总建筑面积439613. 2 m2以

8、上指标以广州远征卓胜设计公司概念性规划方案之数据为依据。1、可行性研究结某某市场预测本项目具备优越的环境优势，处于风景优美、湖景迷人的沙岗湖某某区，也是某某市政府规划建设中的某某区，项目形象定位在高档，而价格处于中高档水平，同时项目具有台山某某区内无可比拟的规模优势，因此该项目将具有较强的竞争优某某市场前景较为乐观。2、项目进度建议整个项目分四期开发。其中第一期计划在2007年12月份开始施工，2009年3月份完工。二期，2008年11月份施工，2009年6月完工。三期，在2009年3月开工，2010年12月完工。四期，在2010年10月开工，2012年2月份完工。预计2008年上半年开始销售

9、，2013年上半年基本售完。3、投资估算与资金筹借。本项目总投资额为86460万元，其中土地款8000万元。分四期滚动开发,第一期规划用地面积99864. 27 总建筑面积74976. 95 ,占总开发建筑面积的17%,共需投入资金19303万元（不含土地款），其资金来源为自有资金8700万元，银行贷款10000万元，自筹资金603万元。4、项目综合评价结论本项目规模大，自身配套资源丰富，同时可以与周边碧桂园实现资源共享,项目的定价较为合适，所以项目具有一定的开发优势，关键是利用和发挥好这些优势，同时转变劣势，规避风险，取得良好的销售业绩以及实现开发利润的前景是非常乐观的。第二部分项目投资环某

10、某市场研究一、全国房某某市场客观背景今年以来，全国房某某市场呈现较快的发展态势。据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大某某市房屋销售价格同比上涨6. 4%,创下18个月来的新高，涨幅比上月提高L0个百分点；环比上涨L0队涨幅比上月上升0. 3个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了 6个月来的新高达到6.6机具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商某某市场供需矛盾加剧、热某某市房价上涨较快、外资进入中国房某某市场力度加大。总体上，房某某市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房某某市场的高回报率吸引了大量的资金某某市场供需矛盾突出、住

11、房供应结构不合理等。国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。房屋销售价格某某市场供求关系决定的，人民生活水平的提高某某市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。1、某某市宏观背景某某市概况某某市位于珠江三角洲西南部，毗邻港澳，总面积3286平方公里。现辖1某某镇和一个华侨农某某市内人口 98. 92万，旅居海外及港澳台等92个国家某某区的台某某乡亲130

12、多万，素有“全国第某某乡”、“内外两个台山”之美誉。境内有大小岛屿95个，以川山群岛中的上川岛、下川岛为最大。台山经济发展状况。2005某某市国内生产总值109. 49亿元某某市工业已形成了以机械、铝材、电子电器、纺织、医药、建材、食品、五金、化工、制衣等行业为主的工业体系。农业初步建立了优质水稻、海水养殖、淡水养殖、花生、甘蔗、蔬菜、禽畜、水果、花卉、林木等十大生产基地。台山基础设施建设日臻完善。水陆交通方便。港口建设日趋完善。台山发电厂10万吨级的煤运码头已投入使用。某某市境北部潭江河岸的公益港，可停泊数千吨级的集装箱货运船和豪华快速客轮，每天都有航班往返香港。某某市境南部广海湾的广海港距

13、香港87海里，距澳门48海里。在建中的台山电厂是规划总装机容量亚洲最大的燃煤发电厂，投资总额超800亿元的台山腰古核电厂已列入国家“十一五”电力发展规划。以旅游业和现代流通服务业为重点的第三产业发展成效显著。近年来某某市围绕“第某某乡，休闲胜地”的主题、以“海岛、温泉、漂流某某乡”为主要内容，推介台山休闲度假某某市某某省级旅游某某区一上下川岛正在努力营造“AAAA”环境，“广东第一泉”一三合温泉人潮如流，北峰山森林公园等著名景点，每年吸引上百万游客到台山观光旅游。每年都有大批某某乡亲、港澳台同某某乡探亲观光。他们不但捐资兴办公益事业，还积极某某乡投资兴办实业。台山又有“文某某乡”之美某某某区文

14、某某区颇具规模，影剧院、电视大学、中专学校、科学馆、少年宫、图书馆、博物馆、文化艺术馆、书画院等设施都在其内。2、某某市统计局关于2005年国民经济和社会发展的统计公报，2005某某市生产总值109. 49亿元某某市从业人员55. 92万人。其某某镇在岗职工4. 6万人某某镇个体、私营企业从业人员48. 12万人。民营企业某某市私营企业达到941家，个体工商户16873户。外资企业达到499家。农业总产值44. 23亿元，工业总产值235亿元。某某市规划某某市城市总体规划19992020将某某某某区定位为某某市的政治、经济、文化、科技、信息中心及全国著名某某乡和现代化园某某市某某市发展方向确定为适度向东，积极向南，逐步形成以东南部某某市中心为主中心，某某区中心为次中心某某市结构。根据该规划中某某市建设用地规划，在2020年，某某某某区将建成34平方公里。修编某某市总体规划某某区各项用地布局分为某某市某某区、旧城风某某区、北门工某某区、东门商某某区、横湖科教产某某区、长安农某某区等某某区。某某市某某区是某某市未某某市的主中心，规划位于三台大道以西某某市路以东、台城河南侧的地块，该用地地理位置适中，地势平坦，交通条件优越,某某市各片某某市某某镇联系方便，且位于两条发展轴的交点上，有利于新中心的形成，规划通过布局两条景观轴组织景观，安排商贸、金融、行政办公、文娱、体育等用地