西湖印象花苑住宅小区周边项目分析报告.docx

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1、西湖印象花苑住宅小区周边项目分析报告目录一、新城区基本情况浅析二、西湖印象花苑小区周边环境状况三、周边及老城区个案分析（新城区，新城与老城之间，老城区）四、对平顶山房地产市场消费层次的分类五、对商品住宅购买力和市场容量分析六、关于西湖印象花苑小区的市场定位七、西湖印象花苑小区的项目特点八、前期造势的必要性九、总结、建议十、西湖印象花苑小区广告计划进程十一、销售方式及策略一、新城区基本情况浅析平顶山市位于河南中南部偏西，1957年经国务院批准设立建制市，辖四县二市四区。区域资源丰富，交通便捷，是一座以能源、原材料为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工为主导的新兴工业城市。平顶山市因煤而立，因煤而

2、兴。但随着经济的发展和社会的进步，传统的工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。建成区面积53平方公里，却容纳了90万人，中心地带过于拥挤，城市功能分区不明，各类用地混杂，功能交叉，彼此制约，随之而来的环境污染进一步加居（1。站在平顶山历史发展的高度，市委、市政府审时度势，提出了“优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区”的城市发展思路，决定建设平顶山新城区。2003年9月21日，市委、市政府办公大楼在新城区率先开工建设。它的开工，吹响了全面建设新城区的号角。新城区起步区北依香山，湛河、源宝铁路、源平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的

3、水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。目前新城区已有11个建设项目相继开工；如：市国土资源信息中西、市第七中学、常绿九天庄园、湖光花园小高层、湖光明珠小高层等；12条道路正火伙荼地建设着，其中纬一路西延拓宽改造10月底即可达到通车条件；污水处理厂一期5000吨处理工程完

4、工，具备运行条件；中心公园绿化工程基本完成；生态公园内道路、绿化工程基本完成，新增道路8.5公里，新增市政管线13.8公里，绿化面积90万平方米。地产项目，新开工高层、小高层16栋，多层住宅72栋，总建筑面积达43.5万平方米；科教项目，市第七中学项目正在进行基础施工，湖光小学紧张施工；湖光花园开始交付使用。二、西湖印象花苑住宅小区周边环境状况房地产作为一种商品（不可移动的特性商品），根据4P营销理论，地理位置成为房地产是否营销成功的一个不可或缺的重要因素之一。本案位于平顶山市新城区中心区，纬一路以北、纬二路以南、白龟山水库以北地段。东侧为市级行政中心，西侧规划为大型居住社区，南面紧邻白龟山水

5、库以及湖边公园，环境优美，纬一路北侧规划20米绿化带，是城市居民游憩休闲的理想佳地。小区地段交通方便，出行便捷。小区南侧的纬一路和东侧的经五路是城市主干道路，现已建成投入使用。小区周围的公共设施及基础设施较为完善。北面为文教区，西侧的大型居住社区可为小区居民提供良好的社区服务。小区北侧经二路上有齐全的市政设施管线。三、周边及老城区个案分析（新城区、新城与老城之间、老城区）1、重点在售楼盘规模分析项目区域总占地面积（亩）总建筑面积（万m）栋总套数（套）容积率总开发期数目前推出期数目前推出数量开盘日期建筑面积（万m）套数（套）建业森林半岛新城区193.5174814001.233171400200

6、5常绿九天庄园新城区257255015301.3611252005平顶山朗曼0375首府新城区1016.73611113612(X)5天湖苑新城与老城之间15022511115112006九九绿蟹园新城与老城之间33511186111802006华府广场老城区中心30住占4.1商占4.321563.54118.41562005优诗美地花园老城区中心22.53300223002005江南世家老城区中心2032005明珠城市花园老城区中心92005帝景花园老城区中心2005001.6115002005天意.摩登豪锦绣花园老城区中心老城区27423.54025436093.61120052006从上

7、表可以看出平顶山房地产市场-老城区推出楼盘和在售楼盘总建筑面积、规模不大（除锦绣花园外）；新城与老城之间的楼盘和新城区楼盘开发面积相对较大；总体来说推出套数还相对较少，整个市场预计在几年内楼盘供给量，将达到顶峰，因此可供潜在消费者选择机会还是较大的，但城市规模和需求在一定阶段是稳定的，所以将来市场竞争将会越拉越激烈。由于开发面积不大，但现在市场都处于刚起步阶段，预计在1-2年内市场不会达到供求平衡点。因此建议本项目应尽快做出前期引导期，让平顶山市民早点认知公司的势力。2、重点在售楼盘户型面积分析项目区域户型面积（Iri）主力户型主力面积（IIi）建业森林半岛新城区阳光别墅空中楼阁复式1-2层1

8、57.5-235.53复式165小高层42-6742-67常绿九天庄园新城区3房120-1603房120-1604房139-2104房139-210平顶山朗曼0375首府新城区别墅三室二厅二卫120-1603房120-160四室二厅二卫190-2304房190-230天湖苑多层洋房146-332三室二厅二卫1463房146城之间四室二厅二卫160-2004房200五室三厅三卫200-2505房250七室四厅三卫3327房九九绿墅园新城与老三房二厅二卫124.263房124.26城之间四室三厅三卫142.3964房142.396四室二厅三卫156.774房156.77五室二厅四卫177.48五室

9、三厅三卫169.58-190.15三室两厅两卫106-1353房106-135华府广场老城区四室两厅两卫1594房159单间公寓47-73二室二厅二卫902房优诗美地花园老城区三室二厅一卫三室二厅二卫120147.333房120-147四室三厅二卫160-2004房160-200五室三厅三卫269.407帝景花园老城区三室二厅二卫1363房136四室三厅二卫246公寓式小户型44-1302房44-85天意.摩登豪老城区二室二厅1032房103天意花园二室三厅1202房120三室三厅1563房156 从目前市场推出项目总体来看，2房、3房、4房、复式、错层、单体别墅、TOWNHOUSE等户型，市

10、场供给品种全，且面积偏大。但各楼盘的主力户型，都以2房3房4房为主力户型。90平方米-130平方米的2房、3房是市场供给的绝对主流。 整个市场面积多在140M60平方米之间，尤其是160多平方米的面积所占比重较大。其中在新区，建业森林半岛、0375首府、天湖苑、九九绿墅园均定位为高档住宅，别墅，复式结构大面积户型为主，吸引了不少高层消费者的目光。3、重点在售楼盘价格和分析项目区域起价最高价（元O均价商铺价格物业费用（元f）建业森林半岛新城区1728298026000.6常绿九天庄园新城区1400218019000.5-0.8平顶山朗曼0375首府新城区28000.6天湖苑新城与老城之间未定22

11、000.5-0.8九九绿蟹园新城与老城之间1800220022004000-50000.5-0.8华府广场老城区中心2400290025003600-320000.7-0.8优诗美地花园老城区中心1260200017800.5-0.8帝景花园老城区中心2200278022608000-180000.5-0.8天意.摩登豪天意花园老城区中心9001500235013800.7-0.9 目前考察的楼盘，大多是同质、同结构的楼盘价格也比较接近，均价在1800-2300元左右1）老城区：以优诗美地花园、华府广场和帝景花园的楼盘价格定位较高，因地处市区繁华地带，配套齐全，目前比较热销，均价2000（元i

12、）2）在老城区和新城区之间：以天湖苑和九九绿墅园为主要楼盘，在闹市与宁静之间，地理位置较理想，均价2200（元/亩），其中九九绿墅园目前已经销售一空。天湖苑以大面积户型为主，现已开展预订，购贵宾卡预销活劫。3）新城区白龟山水库周围：以建业森林半岛和0375首府，常绿九天庄园为主要楼盘。建业森林半岛和0375首府均以别墅，洋房和复式为主，均价2600-2800（元rrf）。4）目前建业森林半岛二期销售率达85%，第三期小高层住宅（14层）观澜小墅（小户型）将于今年10月份动工，预计2008年6月开盘，目前已推出3种面积供选择，有一室两厅，一室一厅，面积从42-67平方不等，两梯八户的设计。推出V

13、IP排号优惠IoOO元活动，目前排号已有300多户。0375首府从2005年推出至今已基本销售一空。常绿九天庄园是企业和单位集资定向性成本价开发的13个单位的住宅楼，（含市电信局，市邮政局，市教育局，市煤矿局，市司法局等）以受惠职工的大规模开发，均价定为1400（元i）另一部份向社会零售，价格定为1900-2180（元rrf）5）目前平顶山市物业管理费用一般在0.5-0.8元（元rf）煤气开口费在3680-4000之间。采取市政供暖6）由调查情况来看，目前平顶山项目楼盘多为多层住宅，这部分市场很大，但是竞争也很大，真正的豪宅，别墅很少。消费者对豪宅的认识和观念也需要引导，就目前建业森林半岛，0375首府等楼盘推出的别墅，情景花园洋房销售率来看，还是比较受部分高消费者的欢迎。4、重点在售楼盘资源配置比较分析源配置楼盘名区域自然资源人造环境小区配套市政配套绿化率建业森林半岛市政治、经济文化中心（新城区）守望70平方公里的平西湖，湖区环境优美主题公园与屋顶花园，水系景观、叠水会所，双语幼儿园新城市中心，政治文化中心45常绿