崇文区宝华里危改小区可研报告.docx

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1、目录第一章项目背景及依据1第二章项目基本情况2第三章市政基础设施条件5第四章开发建设单位6第五章市场分析与预测6第六章工程进度计划10第七章投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措、财务评价、项目不确定性分析10一、投资与成本费用估算H二、收入估算与效益评价13三、投资计划与资金筹措15四、财务评价16第八章结论18基本报表1：现金流量表基本报表2：损益表附件目录及附件第一章项目背景及依据一、加快危旧房改造是实施城市总体规划的需要为了进一步推进危旧房改造工作，市委、市政府已经明确提出，在北京奥运前要力争基本完成城八区303万平方米危房的改造任务，按照市政府的统一要求，目前各项工作正在抓紧进行。为

2、确保顺利拆除改造303万平方米危房，北京市制定了“统一规划、市政先行、市区分工、市场运作、精心组织”的危改工作原则，在“以区为主”的基础上，充分协调各方的积极性，多方式、多渠道推进危改。崇文区在成功实施了广安大街工程崇文段拆迁和龙潭西里危改试点之后，迅速将主要精力转到研究部署全区危旧房改造上来，全面加快了实施危改的步伐。区委、区政府也明确提出了“以危改为龙头,加快城市改造和建设，带动和促进全区经济和社会全面发展”的指导思想，制定了“政府组织，规划先行，政策配套”的工作方针。即简化危旧房改造的项目审批手续，对危旧房的改造项目优先考虑，加快审批速度。明确了在北京奥运会举办前，基本完成全区现有危旧房

3、和一批重点市政道路改造的目标，确定了危改所遵循的5个原则：把危改与为群众办实事、让群众得到实惠相结合；与推进住房制度改革相结合；与加强市政基础设施建设、改善环境质量相结合；与保护北京古都风貌、保护历史文化街区相结合；与高速发展全区经济和调整社会各项事业布局、提升现代化城区水平相结合。二、开发建设宝华里小区项目的必要性宝华里小区位于崇文区和丰台区交界处，居住环境破旧不堪，年久失修，多数房屋漏雨，墙体下沉，阴暗潮湿，90%属于危房。居民由于住房困难，私搭乱建违章建筑使原本狭窄的街巷、院落更加拥挤，小区内大部分属于危旧房，各种基础设施不健全，用水、用电已超负荷，现有设备老化，无法保证使用，居住环境非

4、常恶劣，整个小区与北京国际大都市和奥运会举办城市的地位极不相称。居民盼望危改的心情非常急切，开发建设宝华里小区项目工程是贯彻落实党的“十六大”精神，完成南城危房改造，实现崇文区制定的发展目标，充分落实“三个代表”的思想，改造旧城，改善人民生活环境，发展南城的迫切需要，是实现首都城市建设总体规划，促进我区社会与经济发展，造福于百姓的责任需要，同时也是继金鱼池项目改造之后崇文区的又一个大型危改项目，是区政府确立的“八大工程”之一。三、宝华里项目及可行性报告编制依据1、北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知（京政办发200019号）（以下简称19号文）;2、关于同

5、意崇文区宝华里危改项目采用房改带动危改政策进行改造的批复（崇危改200119号）；3、危改项目协议书；4、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于崇文区宝华里房改带危改项目核准的批复（京发改005779号；5、建设用地规划许可证2005规（崇）地字OOO9号。第二章项目基本情况一、项目用地情况宝华里小区位于崇文区与丰台区交界处。北起安乐林路，南至木樨园北路，东起沙子口规划路，西至永定门外大街新规划路。项目规划用地：1113公顷。该地块南临三环路、赵公口长途汽车站，西靠永外大街，地铁4号线、5号线在宝华里小区东西两侧通过，居民出行方便。毗邻光彩体育场、天坛公园、陶然亭公园，环境幽雅，与方庄小

6、区、前门商业区遥相呼应。宝华里现有居民2840户，安置人口9000余人；房屋包括3栋危旧简易楼，9栋成套楼房，其余为危旧平房；拆除建筑面积107130平方米，其中危旧住房72837平方米，经营办公用房面积34293平方米；按照“北京市19号文件”进行拆迁补偿。二、项目规划1、规划目标该项目规划设计方案将用地划分为四大区域：沿永定门外大街即南中轴路沿线为大型商贸用地、写字楼、酒店；沙子口规划路以西为回迁房建设用地，含部分非配套建筑作为回迁单位用房，回迁房临路一至三层为底商。该方案既考虑到回迁居民的安置住宅和回迁单位的办公用房，又考虑到与对面“百荣世贸商城”相呼应；酒店的建设填补了项目周边星级酒店

7、的空白。2、建设规模（见下表）建设规模序号项目建筑面积(平方米)总面积地上面积地下面积一层二层总建筑面积777778518300123250.5136227.5一住宅部分23662816693753155.516535.51住宅1332332住宅配套公建3370453155.516535.5二公建部分541150351363700951196921酒店61622商业227648地下仓库51432写字楼62093地下停车场50794491402下沉式广场1930119120娱乐设施1481716878其它配套44842242绿地：不低于21%项目平均容积率：5.53、建设布局(1)住宅区域回迁居

8、民住宅位于整个地块的东侧，地上一至三层作为底商，该区域建筑以高层为主，高度控制在60米以内，居住区内以绿地、树篱分隔，组团内建筑色调搭配适宜，风格统一，具有强烈的美感。合理布局建筑群体，创造安静、舒适的建筑环境。小区景观设计利用借景、对景、造景等处理手法，设置花台、甬道、草坪、庭架供居民观赏消遣。(2)商业、写字楼、酒店区域商业、写字楼、酒店位于中轴路沿线，此区域内建筑高度3045米，沿中轴路商业设施地下一层为下沉式广场，6层以上为酒店式公寓。4、建筑设计(1)住宅区域小区单体设计考虑总体环境、造型、功能，以人为本，户型多样,考虑到销售对象的选择性和户型的可变性。做到燃气分户，体现有线电视与电

9、子商务、宽带网络入户等现代化居住、办公意识，部分引进智能建筑特点。（2）商业、写字楼、酒店公寓区域在商业设计上充分考虑到商铺面积分割的灵活性，各商业建筑的出入口结合建筑单体进行设计，就近设计自动扶梯，地面商业区原则安排规划成步行街，少量铺助交通工具，物流设计独立的出入口，车流统一由停车出入口引导，且在地下停车场设置专用通道及出入口，避免了与商业人流的交叉。5、住宅区域公共配套依据市政府199472号文规定，小区内设配电室、居委会、派出所、农贸市场、垃圾站、托儿所、庭阁、水池、健身区等配套公建服务设施。配套设施具有特色，强化环境设计先行。小区建成后实行人车分离，考虑人民生活水平的不断提高，兴建充

10、足的停车位。四、居民安置措施执行北京市人民政府19号文件，对居民进行拆迁安置。第三章市政基础设施条件项目现有占地市政设施不完善，市政基础设施建设需按照有关主管部门的规划要求配套实现。1、供水：项目所在区无适用的上水管网，将从永外大街就近接上水干线，内建管网及泵送设备分户接入。2、雨、污水：项目所在地区目前无适用的雨、污水排放设施。将建污水、雨水分流排放管线入大市政干线，暂从永外大街实施，永外新规划路实施后再进行改造。3、燃气：接用三环路上的天然气，用地范围内建调压站接入各户。4、热力：分户供暖。5、电力：建开闭站。6、有线电视：建有线电视电缆入户。7、通讯：建筑物内部设充足的电话接口。8、道路

11、：充分实现人车分流。第四章开发建设单位本项H的开发建设单位为地雅集团北京中通房地产开发有限公司。第五章市场分析北京市的整体规划明确表示：到2008年基本完成城区现有的危旧房改造；以危旧房改造和市政设施建设为突破口,加快相对落后的南部城区的建设步伐，逐步实现南部城区与其他区域协调发展。随着北京市加大对南城的开发力度，增加对南城的市政投资，南城的基础设施滞后现状已大为改观。交通方面：南四环路早已开通，加上京津塘、京石高速路，以及崇文门大街的扩建、菜市口南大街的顺利贯通、广安门至广渠门道路的扩宽等，已使南城形成了四通八达的公共交通网络。此外，小区毗邻规划中的地铁4号线木樨园站。由此将带动路网周边地段

12、的房地产项目升温，吸引越来越多的购房客群的注意力。南城自身拥有的一些别的区域所无法相比的独特优势也在吸引着开发商和购房者甚至投资置业者的目光：交通顺畅，南二环、南三环的交通时速一般会比北二环、北三环快数倍；南城的土地成本低，商品房价格适中，南二环与北四环基本上是一个价位，而南三环的房价相当于北五环附近的房价。总之，随着“危改”的全面展开，“两广大街”、“祁年大街”等道路以及各项市政基础的改造和建设，崇文区交通条件和市政基础设施的改善可以说日新月异，投资环境也大大改善。1、 住宅近年来，北京市的住宅市场持续保持良好的发展态势，由于市场好，需求旺盛，以及城市土地价格居高不下等原因，近期绝大多数在售

13、住宅项目的价格都呈现出一定程度的上涨。随着北部地区可开发用地的逐渐减少，南部地区在土地供应方面的优势将越来越突出。政府近几年加大市政基础设施建设力度，地铁4号线、南中轴路以及要在南城兴建两个水厂等，使新建或拟建的交通干道周围的房地产投资成为新的热点，宝华里小区正是处在这样一个位置上。南城的地价相对较低，房价也低许多。事实上一些开发商已开始将目光移向这些有开发潜力的地区。并且随着新项目的开发，地区的规模效应逐渐放大，项目的内在品质也在逐步提高。投资的聚集使得南城的市政、道路交通、购物、医药、文教卫生、体育设施、社会治安等整体环境得到全面改善。宝华里小区项目的建设，将与区域周边项目发挥共生共荣的优

14、势。南城房地产市场正孕育着无限商机，城市发展的均衡措施使得南城成为重点。广大的中低收入家庭，甚至是贫困家庭更具有改善住房条件的需求，危改项目的特殊销售对象决定了市场份额的独占性。危改项目急国家所急，想老百姓所需，宝华里小区项目的住户50%回迁,50%外迁，几乎每一户都是买房的顾客。宝华里小区地理位置优越，小区位于市区二、三环之间，土地寸土寸金，资源稀缺，物业具有增值潜力。小区紧邻南三环外木樨园大型服装服饰小商品批发市场，每日人流量达三十万人左右，年交易额达四百亿元，多年形成的商业气氛非常浓厚，吸引着国内及国外大量的商户来此进行商品交易，北京市已经将本地区规划为重点发展的市级商业区，随着南中轴路

15、的拓宽改造建设及市政条件的完善，本地区将具有得天独厚的发展优势。交通便利。地处三环、永外大街两条主干道交汇处，近期兴建的地铁4号线和5号线，加上原有的多达二十多条公交线路使出行十分便捷。积极的设计取向将使得建成后的小区成为规划、建设、环境、配套多方面功能完备、设施齐全、环境优美的新视点。2、 商业、公寓式写字楼、酒店本项目属于大规模旧城改造，是将过去商业分布散乱、规模小、档次低的状况经过统一规划和建设后形成规模集中、布局合理、有一定档次的大型商贸设施，将会给投资者全新的感觉，从购物环境、休闲娱乐等方面提高和改善消费者的购物质量。随着北京南中轴路的扩建和改造，路两边的土地商业价值不言而喻，项目整体规划和商业档次的提高会形成一定的商圈，带动整个崇文区的经济建设。随着崇文区经济的快速发展，三、四环以内居住的人口会大幅提高，为商业带来有利的人流和物流。北京市奥运经济的持续发展，会极大的带动消费市场，购物和娱乐支出消费金额每年都大幅增长。