厦门海沧房地产市场调查报告.docx

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1、海沧房地产市场调查报告刖三：为了做好本案的销售工作，对海沧房地产市场进行先期初步的调查结下。海沧的概况：海沧于1989年5月经国务院批准设立海沧投资区，2003年8月厦门市进行区划调整后设立海沧行政区。海沧作为中国大陆最早设立，面积最大的台商投资区，截止2003年12月海沧已累计完成社会固定资产投资308亿元，引进内外资企业612家，投资总额72.54亿美圆，实现税收33.31亿元。人口现状：目前海沧的户籍人口和流动人口合计为12.9万，预计海沧的人口规模到2010年为40万，到2023年为70万人。其中新阳片区为26万人，东孚片区为8万人南部片区（包括海沧港区，南部工业区，海沧新市区排头片区

2、及蔡尖尾山南）为36万。规划范围：规划范围为面积173.6平方公里海沧行政区，函盖整个海沧。海沧新城规划总面积9平方公里，南起嵩屿，北接海沧大桥，东接海沧大道，西至兴港路4.7平方公里的海沧新城中心区，围绕一平方公里的内湖共同构筑西海域海滨地带最具魅力的滨海观光休闲旅游区！规划目标将划分为中心商业区、会展区及海滨休闲区、湖滨小城区、行政与教育中心区、体育与娱乐中心区、文化中心区、商圈与市集区、湖西住宅区、上城住宅区、诗之岛、海沧海滨公园、自然资源与科学博物馆、社区资源中心、海沧科技中心等14个功能分区。各功能区将充分利用海沧优越的海湾风光，围绕着海湾和内湖来建造。未来海沧将是厦门大版图最耀眼的

3、观光旅游中心，高尚居住中心，商务金融中心！不再是简单的生活区，具有完整的城市格局规划。新城内部将构筑一个一平公里的内湖，内湖的东侧的东屿中心区将集休闲，文化以及金融，商贸为一体；内湖西侧则是今后海沧的行政中心区，内湖的水体与外侧西海域海体将有机会融合，构筑类似江南水乡，威尼斯水城的空间意境，整体上将突出“水”特色，规划中海沧新城将是一个：21世纪“新水城”。规划建设助推岛外发展：海沧大桥的建成通车，缩短了海沧、厦门本岛的交通距离，直接带动了海沧房地产市场的第一波起飞，海沧新城的规划带来了海沧楼市的第二波提升。由美国SWA公司担纲的海沧新城规划极大提高了海沧土地的价值,环内湖区域的房地产在这两年

4、里价格上涨惊人。海沧新城规划中心区的核心岛屿是未来海沧新城的金融、贸易中心，其东面6公里长的海沧大道构成了美丽的海岸风光，西面则是两个总面积1平方公里的内湖。未来这里伫立起的商业住宅建筑将彻底抹去岛内岛外的差距。区域价格基本走势分析：同岛内房地产相比，海沧的房价的快速上涨期是从2002年到2003年。海沧的房价在2000年前还处于1500元/平方米至1800元/平方米的价位,但自从2000年底海沧大桥通车后，海沧房地产的发展开始回升，销售量和价格一直在平稳上升，去年海沧的一些楼盘，已经突破4000元大关。海沧楼市在2004年岁末表现得相当活跃，汇景蓝湾、星园美第、印象尖沙咀、未来橙堡、薪领秀、

5、翠湖名珠相继开盘；而刚刚获评上中国最具投资潜力的顶级豪宅一一未来海岸三期碧海湾,则延续了海沧引领岛外地产高品质人居社区的样板，其近期推出的阿罗海大街更是引来投资者的青睐。2004年的海沧房地产市场注定热闹纷呈，各个楼盘争相推出，或动工，或开盘，价格也一路上扬,直至12月份，商品房的平均价格每平方米达到3269元。今年年初海沧的市场比去年更为红火，第一季度的成交量是去年同期的四倍，从房管局统计的数据来看今年第一季度海沧的均价为4020元/平方米。代表楼盘个案分析：1.薪领秀1）项目位于海沧兴港路，兴港花园正对面。处于海沧新城区的中心位置。2）项目概况小区建筑由4栋小高层，6栋组层组成，普通层高和

6、挑高5米的户型组成。该项目占地面积10900平方米。总建筑面积20000平方米。总共有住宅200户，店面60户。工程进度现在已经地上2层估计6月份可以签合同，明年就可以交房。3）面积配比分析户型面积户数2房8387平方米623.房103123平方米804房87平方米（挑高5米）50楼中楼108109平方米8店面2056平方米60本项目的主力户型是3房为主，面积103123平方，配有两房，迷你楼中楼和挑高户型。针对工薪阶层的和投资者设计的。4）价格分析户型价格2房3房3900元/平起价4房（挑高）5000元/平起价楼中楼4100元/平起价店面5000130000元/平本案的平均单价普通户型的41

7、00元/平，挑高户型的5300元/平，在目前海沧在售的项目中应该算是最高价（除未来海岸），因为该项目开始认购的时候正好是海沧没有新项目在出售，而且又是整体房价在上升的时候推出。为此该项目的定价较高，再次的话该项目可以更名应此也吸引了一大批的炒房者。从目前的90%销售率来看这个价格购房者大多可以接受。5）客户分析从来访和定购的客户来看大多都是第一次买房自住或者是来投资的。公务员，工薪阶层的占了多数。从区域来看的话基本是都是闽南地区的居多。2.未来橙堡1）项目位于厦门出口加工区兴港路和沧五路的交叉口。2）小区一期建筑是由12栋多层组成，并且有带普通装修和精装修。是海沧第一个小户型项目。该项目的总占

8、地面积45055平方米。总建筑面积12万平方米。其中一期的建筑面积3万平方米。总共有住宅937户。店面75个。去年12.25开始接受认购，目前正在进行内部装修，预计今年的12.20交房。3）面积配比分析户型面积户数1房25-43平方米937店面20-90平方米75该项目全部都是单身公寓，其主力面积是30平方米和38平方米，针对投资者和单身的白领设计的。4）价格分析户型价格1房普通装修3300元/平起价1房精装修3600元/平起价店面39885688元/平本案的平均单价3600元/平，但是总价10万元起价，首付才三四万很多人都能接受这个价格。很多其实都是冲着这个首付来的。所以本案的销售进展的比较

9、顺利，从开盘到现在已经售出了85%左右。5）客户分析从来访和定购的客户来看大多都投资客，极少数的白领买来自住。从定购的客户来看的大部分都是工薪阶层，而且基本上都是从厦门过来购买的，因为像这样小户型的房子在岛内已经快绝版了。3.星园美第1）项目位于兴港路和建港路交汇处。2）项目概况：小区建筑由5栋多层，3栋12层的小高层组成。项目的占地面积12000平方米，建筑面积25000平方米。总共有住宅289户，店面54户。去年的10月开盘到现在已经销售了92%,现在已经封顶，预计今年的11.30交房。3）面积配比分析户型面积户数1房55平方米152房8895平方米803房100135平方米110楼中楼1

10、20205平方米30店面29110平方米54该项目的主力户型是3房,面积89135总价40万左右,针对住家设计的。4）价格分析户型价格1房35004200元/平2房31004100元/平3房31003900元/平楼中楼36003900元/平店面未定本案的均价3800元/平在嵩屿这个区域来说的这个价格算是很高的价格，但是该项目位于名校附近,很多家长为了小孩子读书也就买到这里来大多数的客户都能接受这样的价格。5）客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住，因为该项目旁边有外国语学校，北师大附中，很多家长考虑到小孩子要读好的学校因此都买在这里。还有这里的老师为了上班方便也买在这里。4汇景蓝湾1）

11、项目位于海沧嵩屿外国语学校斜对面。2）项目概况：小区建筑由两栋小高层的组成。其中A栋为挑高型（5.05米），B栋为普通型。项目占地面积5000平方米，总建筑面积18000平方米。住宅总共144户，店面19户。去年10月开始认购，到现在已经销售了90%,现在已经盖到第5层了，今年的4月9号签合同，预计明年的10月份交房。3）面积配比分析户型面积户数2房100.48平方米423房116.2平方米4295.97平方米（挑高）284房95.4平方米（挑高）28楼中楼170190平方米4店面4686平方米19该项目的主力户型是挑高型的。面积9596平方米。因为可以看到海景所以大户型的占了多数。4）价格分

12、析户型价格2房3468元/平3房3468元/平4868元/平4房4868元/平楼中楼48985488元/平店面12000180000元/平本案的均价普通户型4000元/平，挑高户型5100元/平，这个价格在嵩屿这里算是高价，因为该项目就在外国语学校的斜对面，又临近北师大附中，又可以看到海景因此该项目卖这样的价钱大部分的客户都能够接受。5）客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住，因为该项目在旁边有外国语学校，北师大附中，很多家长考虑到小孩子要读好的学校因此都买在这里。还有这里的老师为了上班方便也买在这里，还有很多人为了能够在家里看到海也买在这里。5 .印象尖沙咀1）项目位于海沧新城滨湖北

13、路2）小区建筑由2栋多层，5栋小高层组成。项目占地面积14000平方米，总建筑面积43000平方米。住宅总共260户，店面52户。去年的10.1开始认购到现在已经销售了98%0现在已经盖到地上2层，下个月可以签合同。预计明年的6月份交房。3）面积配比分析户型面积户数2房90.0295平方米963厉110140平方米1234房150170平方米27楼中楼210280平方米14店面2090平方米52本案的主力户型是3房，面积110145平方米。因为该项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区，而且本身旭日海湾的社区环境也不错，所以设计的户型都是也居家为主。4）价格分析户型价格2房3700元/平起3房3

14、600元/平起4房3600元/平起楼中楼4500元/平起店面8200元/平起本案的均价3900元/平，这个价格在海沧生活区还算比较高，但是该项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区，而且本身旭日海湾的社区环境也不错，又比较靠进海岸线，所以大多数的客户都能接受这个价格。5）客户分析从来访和定购的客户来看大多都买来自己住,因为项目邻近40万平方米的生态住宅绿苑小区，而且本身旭日海湾的社区环境也不错，周边的配套也较齐全,买在这里的客户大多都是工薪阶层，也有大部分在海沧上班的公务员。6 .星河花园1）该项目位于滨湖北路和海达路的交汇处。2）小区又两栋多层，一栋小高层的建筑组成。项目占地面积8800平方米，建筑面积28000平方米。住宅一共203户，店面46户。去年的五一开始认购到现在售出98%,去年的十二月份签合同。现在已经封顶，预计明年的4月份交房。3）面积配比分析户型面积户数2房8796平方米533房115140平方米133楼中楼194240平方米17店面4070平方米46该项目的主力户型是3房，面积115140平方米。因为可以看到湖景，所以设计的户型大多也居家为主。4）价格分析户型价格2房3400元/平起3房3100元/平起楼中楼3700元/平起店面6500元/平起本案的均价3500元/平，因为卖的比较早所以这个价格从现