【《S房地产公司项目成本管理问题研究案例》9800字（论文）】.docx

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1、S房地产公司项目成本管理问题与优化对策案例分析报告目录1前言22项目成本管理理论概述22.1 项目成本控制的内容22.1.1 确定目标成本22.1.2 开展目标成本管理22.1.3 编制成本计划31.2项目成本控制的基本理论31.2.1 全寿命期成本管理理论31.2.2 全过程成本管理理论33S层地产公司同城国际项目成本管理现状43.1 同城国际项目简介43.2 同城国际项目成本管理现状43.2.1 成本编制43.2.2 成本执行63.2.3 成本考核与评价74同城国际项目成本管理存在的问题74.1 项目成本编制不足74.2 成本执行力度不强84.3 成本控制意识较差85同城国际项目成本管理问

2、题优化策略95.1 规范成本编制方法与流程95.2 加强成本执行过程控制95.3 增强企业成本管理意识10结论H参考文献12房地产是经济的重要组成部分。自进入新世纪以来，在房地产市场的带动下，随着人民生活水平的提高和住房需求的增长，中国的房地产业发展迅速。但是，经过十多年的房地产快速开发，房地产问题变得越来越多。房地产的成本普遍上涨，收益性会大大降低，影响房地产的表现和限制房地产健康增长。在“新常态”下，房地产企业的粗放开发模式无法适应现在的环境。特别是在房地产收益率持续下降、房地产进入“平利”或“微利润”时代后，房地产公司需要改变自己的开发模式，积极适应新环境，提高竞争力。而且，强化公司的成

3、本控制是适应“新常态”，改善竞争力的重要措施。对于房地产公司来说，从广泛发展到集中发展也是必然选择。由于不同的项目具有不同的目标位置、低段和项目地块的特殊规定，项目成本控制对于房地产公司的成本管理非常重要。成本管理是管理的基本内容，也全面反映了管理技能。控制成本的能力）陷对提高公司的盈利能力和增强公司在未来房地产行业的整体实力产生重要影响。科学、规范的成本控制活动可以监控项目开发的成本，找出公司中存在的问题，进一步确定问题的根本原因，从根本上解决问题。从这个角度出发，分析和改善房地产开发项目的成本控制，一方面对业务成本能够起到降低作用，提高企业利润，另一方面对于房地产公司的管理水平能起到加强作

4、用。2项目成本管理理论概述2.1 项目成本控制的内容项目成本管理是在保障项目建设的进度和质量不受影响的前提下使得项目的实际成本不超过项目预算的过程，项目成本管理内容主要有：资源计划、费用估计、费用预算、资源配置、费用控制、费用决算与审计工作等多项内容，具体分为几个几方面：2.1.1确定目标成本目标成本的确定可以为项目成本管理提供方向，任何项目都需要有一个特定的目标，通过对项目总成本进行分析并找到降低成本的方法，确定整个项目成本的控制目标，在做项目招投标阶段可以起到借鉴，从而使得项目成本管理各环节更加规范，最后促进项目最佳经济效益的实现。2.1.2 开展目标成本管理确定明目的目标成本后，就需要对

5、目标成本进行管理，管理从横向和纵向两方面来开展，是的目标成本成为一个体系，纵向管理主要是上级对下级的管理，横向管理则是同一部门各卤位的协作管理，在这种全方位的管理中，基本上项目的每个参与者都加入到了成本管理的队伍中，在每个人都履行成本管理义务的情况下成本管理的总目标就会得以实现。2.1.3 编制成本计划为了使得项目成本管理工作按照规定的计划开展，需要编制成本计划，该计划内容应该包括有设计、技术、生产、材料、劳资等有关的各项成本以及相关责任人的项目管理计划职能，使得人力、物力等资源都可以得到充分利用，尽可能保障项目成本的降低，并且不影响项目的质量和进度。在计划的指导下，项目成本管理中各种矛盾也可

6、以得到充分协调，项目的预期经济效果也可以顺利实现。1.2项目成本控制的基本理论1.2.1 全寿命期成本管理理论每个施工项目的寿命都是由设计、招投标、施工、竣工验收等多个环节组成的，为了充分降低项目的成本，就需要每个寿命阶段的成本迸行管理，总的来说，就是项目建设期成本和项目运营期成本两方面，揩其控制在最小的限度内，就可以实现项目价值的最大化目标。也就是说，当全寿命周期内的成本得到了最大限度的降低，项目价值就可以实现最大化。为了在不影响项目功能和产品的情况下降低项目全寿命周期的成本，需要明确如下的概念和说法。1.2.2 全过程成本管理理论各阶段项目成本管理主要做的工作如下：(1)项目成本预测阶段：

7、利用已完工或已完工项目的成本，分析成本及影响因素，预测项目成本。(2)项目成本计划阶段：在项目开始前以现金编制的文件计划。该计划是降低成本和降低成本措施的指导方针。(3)项目成本控制阶段：成本控制贯穿于项目的整个生命周期。在项目实施过程中，运用项目成本等多种因素对项目成本、技术、经济、管理和实际成本及成本进行管理，比较计划成本和项目成本，比较项目实际成本，纠正差异。(4)项目成本核算阶段：指及时记录项目成本，计算项目实际成本，是成本计划、控制、分析和评价的主要依据。(5)项目成本分析阶段：通过对项目成本的分析和相关的成本信息，全面分析项目的成本形成过程和最重要的影响因素，进一步有效降低成本。(

8、6)项目成本评估阶段：项目完成后，对实际成本和计划迸行比较评估，对每个人的绩效进行评估，并给予适当的奖励或罚款，促进项目参与方努力降低成本。本文依据全寿命期成本管理理论以及全过程成本管理理论，对新疆S房地产公司同城国际项目整个成本控制环节，成本管理环节，施工费用控制环节，全过程管理环节，成本预测归集方法以及全过程动态控制环节迸行分析，找到项目成本控制存在的问题，最后针对问题提出解决对策，以此来促进房地产项目的更好发展。3S房地产公司同城国际项目成本管理现状3.1 同城国际项目简介同城国际项目地处乌鲁木齐新市区西环北路2135号，总体占地面积460000平方米，建筑面积高达700000平方米，整

9、体项目为灌注桩基础，框剪结构，交楼标准为毛坯验收精装交楼。同城国际项目各项指标以及如下表3.1所示：表3.1同城国际项目各项指标表项目数值单位占地面积460000m2建筑面积700000m2建筑密度25%容积率1.31-绿化率41.2%3.2同城国际项目成本管理现状3.2.1成本编制(1)成本编制流程同城国际项目预算目标是：实现项目成本控制，合理安排项目周期，估算成本，为公司控制和节约成本，使企业获得更大利润。在进行成本编制时，公司成本部、财务部、市场部组成预算小组，共同负责编制。首先，从同城国际项目部门收集预算所需的数据，以确定工程量；然后，根据新疆S房地产公司已完成的项目和行业收费标准，进

10、行成本估算，并汇总编制同城国际项目的成本。草案完成后，预算小组的第一步与项目总监协商，达成预算协议后，向公司提出审批申请，总经理、总工程师和其他专业人员将共同审查草案，得到总经理的批准，同城国际项目成本真正生效。(2)成本编制内容D编制项目工程成本同城国际项目总成本采用定基预算法编制，建筑安装费包括设计费、前期工程费、主体工程费、主体安装费、配套设施费、景观工程费和其他工程费。同城国际项目总成本如下表3.2所示：表3.2同城国际项目工程成本表成本项目工程量单位单价(元/m2)总金额(万兀)土地出让金25320m2547513862.7契税25320m2土地出让金*4%554.51设计费2532

11、0m2145367.14前期工程费用25320m2126319.03主体建筑工程费用25320m2872322086.64主体安装工程费用25320m2439211120.54配套设施费用25320m27631931.92成本项目工程量单位单价（元/m2）总金额（万兀）园林工程费用25320m2337853.29其他工程支出25320m267169.64总计-51265.412）编制销售收入预算首先，项目营销部需要对当地房地产市场进行全面调查，包括交通状况、消费水平等相关配套设施，同时考虑今年房地产市场的变化和市场价格走势；然后结合成本制定同城国际项目的销售预算。同城国际项目销售收入预算表如下

12、表3.3所示：表3.3商城国际项目销售收入预算表产品类别产品数量面积（m,）单价阮nf）总金额（万元）G1112112007600元/f8512G2112112007600元/nf8512G3112112007600元/f8512G4112112007800元/nf8736G5112112007800元/f8736G6112112007800元/nf8736G7112112007800元/f8736G8112112008000元/f8960G9112112008000元/f8960G1O112112008000元/m,8960总计1120112000-873603）编制费用预算同城国际助目预算

13、组根据新疆S房地产公司项目成本管理规定的费用比例，编制三项费用预算表。数据来源参考新疆S房地产公司近年来其他类似规模和类似产品标准，以此来获取成本明细。在无事故的情况下，成本可控制在新疆S房地产公司规定的范围之内。根据新疆S房地产公司的项目预算编制相关规定,管理成本约占项目总收入的3%-5%。根据成本制定销售预算后，可以计算出大概的管理费用。新疆S房地产公司采用固定预算法编制预算，管理费用包括工人工资、培训费、办公费、折旧摊销、税金等。同城国际项目管理费用预算表如下表3.4所示：表3.4同城国际助目管理费用预算表序号项目费用占比管理费用（万元）1职工工资40.63%951.252职工培训费1.

14、72%40.273办公费用49.92%1168.93.1业务招待费3.14%73.523.2差旅费1.95%45.613.3车辆费1.06%24.823.4咨询费37.64%881.253.5中介代理费0.5%11.713.6验资费0.75%17.563.7维修费0.04%1序号I页目费用占比管理费用（万元）3.8办公用品1.75%40.973.9总务费2.4%56.093.10印刷费0.2%4.693.11邮寄通信费0.04%13.12电话宽带费0.45%10.544折旧与摊销5.15%120.575税费2.58%60.4做计-100%2341.25销售费用是指销售过程中为促进营销而发生的费用，主要包括广告费、促销费、销售人员工资、办公费、招待费等等。根据新疆S房地产公司的项目成本管理制度可以得知，销售成本控制在总收入的2%-5%o计算销售收入预算后，即可得到销售费用预算。同城国际项目销售费用预算表如下表3.5所示：表3.5同城国际项目销售费用预算表序号项目费用占比销售费用（万元）1职工薪酬22.28%7