西安中贸世纪龙城项目可行性研究.docx
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1、XX-世纪龙城项目可行性研究目录第一章总论11.1 建设项目概况11.2 项目建设的必要性21.3 可行性研究的编制依据2第二章市场分析32.1 宏观经济形势32.2 西安市房地产市场分析72.3 项目SWOT分析222.4 项目的市场定位24第三章项目建设条件293.1 项目建设的自然条件293.2 项目建设的用地条件293.3 市政配套条件29第四章项目规划设计方案304.1 设计指导思想及设计特点304.2 总平面设计314.3 建筑设计324.4 结构设计334.5 技术经济指标33第五章项目的实施进度安排355.1 建设方式355.2 开发进度安排35第六章项目的销售方案策划376.
2、1 销售理念与策略376.2 促销策略376.3 销售实施计划396.4 销售进度安排40第七章项目总投资估算417.1 估算依据和原则417.2 总投资估算417.3 总投资资金来源44第八章项目财务评价458.1 盈利能力分析458.2 偿债能力分析468.3 不确定性分析47第九章项目综合评价与结论539.1 项目综合评价539.2 项目建议53附录一项目规划图错误!未定义书签。附录二财务评价报表错误!未定义书签。附录三住宅调查问卷错误!未定义书签。附录四写字楼调查问卷错误!未定义书签。第一章总论1.1 建设项目概况1.1.1 项目概况本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角,项
3、目建设总用地面积20185合30.278亩(已扣除代征路和规划路所占面积)。该地块南北狭长,东西进深浅,临长安路长度为320米,该地块东西最宽处约100米(南端),最窄处约30米(北端),且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征,现主耍为住宅区,建筑较为陈旧,目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看,项目周边主干道现状比较理想,车流量和人流量较大,项目周边聚集公交线路31条,构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大,商业价值较高。项目规划用地面积20185.43f(不含代征路),建设总面积144416.2肝(含地下14248
4、.22肝),其中住宅29602.77写字楼94368.34肝,商场2917.59多功能中心3278.28f,绿化率28.26%,车位1065个。项目计划总投资62189.32万元,分两期建设,一期建设面积103940二期建设面积40926.22o1.1.2 建设单位概况本项目的开发商XX房地产开发有限公司是XX世纪企业集团有限公司的子公司,注册资金5000万元。XX世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员,同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的XX国际大厦,改造完成了XX商务大厦、XX物业大厦等项目,并与西
5、安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。1.2 项目建设的必要性(1)房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一,房地产业的发展对国家经济的发展有着十分巨大的带动作用。(2)西安市经济连年高速增长,人民生活水平日益提高,企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。(3)本项目地处南门外,属于城市中心地带,交通便利,各种设施齐全,位于钟楼商圈和小寨商圈结合处,商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合,有利于充分发挥本项目的地段优势,同时为西安市房地产业的发展做出一定的贡献。1.3 可行性研究的编制依据(1)国民经济中长期发展规划和产业政策(2)投资项目可行性研究指南(3)西安市建设项目城
6、建费用统一征收办法实施细则(4)陕西省建筑工程综合概预算定额(1999)(5)陕西省工程建设其它费用定额(6)全国统一建筑按装工程工期定额(2000年)(7)城市居住区规划设计规范(8)XX世纪企业集团提供的其他有关资料(9)现场勘察报告及市场调查报告(10)行业市场目前的平均情况第二章市场分析2.1 宏观经济形势2.1.1 全国经济状况分析2004年全年国内生产总值136515亿元,按可比价格计算,比上年增长9.5%o其中,第一产业增加值20744亿元,增长6.3%;第二产业增加值72387亿元,增长11.1%;第三产业增加值43384亿元,增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡
7、献率为9.2%和29.0%,分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。从今年一季度的数据看,2005年一季度,我国国内生产总值为31355亿元,同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点,但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长,不但各自表现良好,而且相互搭配协调,显示了宏观调控的成果。(1)固定资产投资增幅继续回落一季度,固定资产投资虽然仍保持较快增长,但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资10998亿元,增长22.8%,比去年同期回落20.2个百分点。分行业看,农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。
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