衡水市路北区住宅项目可行性研究报告.docx

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1、第一部分：项目地块资源分析一、项目地块资源分析1、地块经济技术指标项目占地面积：119559.75平方米总建筑面积：186500平方米容积率：1.56建筑密度:16.7绿化率:37.8%使用年限：70年2、地块用地性质本地块开发多层住宅、小高层住宅、高层住宅3、地块先天条件分析地块性质：住宅建设用地地貌特征：地块基本平整，为熟地地块形状：长371米，宽289米，整个地块呈东西狭长的长方形地块边界线外围情况南侧为后马庄北侧为衡水市第十一中学东侧为衡水市消防支队西侧为耕地4、地块基础设施配套分析道路：榕华北大街（双向六车道）、大庆路、兴旺街、惠民路、永安路供电：市政供电供水：市政统一供水排水：市政

2、统一排水排污：市政统一排污供热：市政统一排热通讯：安装到户宽带网：安装到户二、地块周边资源分析1、项目用地周边环境自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划50米宽的绿化带，紧邻南侧为后马村村庄耕地，紧邻项目北侧为市政府规划30米宽的绿化带，项目西侧紧邻耕地；自然环境较好。历史人文环境状况：衡水历史悠久，文化底蕴深厚，孕育了西汉大哲学家、儒家学派一代宗师董仲舒、王士嘉等一批文化人士；三国时期袁绍曾于冀州屯兵百万与曹操抗衡;国家级重点文物保护单位：武强县的“年画”，衡水市“鼻烟壶”等欣赏性较强的文化艺术。衡水鼻烟壶属于冀派内画，选题以人物肖像见长，特别是婴戏图和百子图最能反映出冀派内画鼻烟壶的艺术特

3、点。另外.在临摹中国古代名画也颇见功底。冀派内画的主要特点是立意深远，线描设色浑雅丰富。此外，衡水市还具有丰富的旅游资源衡水湖，区域人文背景浓厚。环境污染状况：项目东侧为衡水市东风化工厂，南侧800米为衡水市化肥厂，对本项目具有一定的空气污染。如在社区内增加绿色植被、空气处理系统，在一定程度上将会减弱空气的污染。2地块交通条件项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状：榕华北大街（双向六车道，路宽50米），从市中心到石黄高速公路的必经之路;兴旺街（预计2005年5月份开工修建），届时，路宽将会达到30米；惠民路、永安路（规划中）3、周边市政配套设施购物场所：花园门店商业、鑫

4、源购物中心及规划中的50亩商业超市文化教育：近邻衡水市第十一中学、津华中学、后马庄小学医疗卫生：衡水市工人医院、路北医院金融服务：衡水市信用合作社娱乐休息设施：项目地西侧规划的公园综合分析综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做住宅建设用地开发，给路北区区域提供环境优美的中、高档住宅区，同时，结合项目地块的大小，建议项目为2-3年开发建设，以多层住宅为主、含有少量的小高层建筑；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的社区。第二部分区域宏观投资环境分析一、影响经济发展的五大因素1、国内生产总值初步测算，全年实现地区生产总值473.8亿元，按可比价格计算，同比增长14

5、.5%,增速创近几年之最。其中，第一产业实现增加值83.1亿元，增长7.0%,第二产业实现增加值252.5亿元，增长16.3%,第三产业实现增加值138.2亿元，增长15.0%。2、在岗职工的平均收入当前衡水市经济运行的总体特征宏观经济保持较快增长。去年以来，全市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保持较快增长。2003年，全市职工平均工资8952元，比上年增长13.8%,其中在岗职工平均工资9428元，增长13.9%,2004年农民人均纯收入达到3184,增长11.5%o3、居民的可支配收2004年，衡水市居民人均可支配收入为7690元，同比增长110%。同期城市居民人均消费支出5797

6、元，同比增长104%。4、消费零售总额2004年全市实现社会消费品零售总额101.9亿元，同比增长17.7%。其中，城市实现零售额32.5亿元，同比增长19.2%,农村实现零售额68.3亿元，较上年增长了17.1%,城市市场增速继续快于农村市场。5、财政收支及各种社会经济因素2004年，全市金融机构人民币存款余额4556亿元，比年初增加504亿元，其中城乡居民储蓄存款3335亿元，比年初增加284亿元。从信贷方面看，2004年全年我市人民币贷款余额2802亿无了，比年初增加200亿元。总结:衡水市经济自2001年开始出现快速增长，收入水平的增加，生活条件的改善，从而激发消费者对住房改善的大力需

7、求。二、政策环境研究1、货币政策2005年7月21日晚7点，央行突然宣布调整人民币与美元汇率，由原来的人民币对美元汇率8.276：1调整为8.11：1,人民币升值2%。这一举措必然波及到已有大量海外热钱涌入的中国房地产市场。这次汇率调整显示了央行在货币调整方面的自主性和和独立性逐步增强，空间增大。中国经济已开始进入着陆通道，房地产市场正在降温，对热钱流入的吸引力降低。同时，当前通胀的压力有所缓和，即便仍然有热钱的流入，央行对冲外汇流入的承受力有所增强，无需通过提高名义汇率的方式来实现对经济增长与通胀的控制。汇率灵活性的增加将增强中国抵御价格大幅波动的能力。2金融政策2004年10月29日“调高

8、存贷款基准利率”，中国人民银行出台“调高存贷款基准利率”政策，使购房者采取一次性付款的增多；同时，还出现部分提前还贷款的现象，给房地产发展带来一定的影响；2005年3月17日“放贷利率上调”，中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”实为提高住房贷款利率，并建议“提高最低首付比例”。但由于衡水市房价整体水平较低，且支付购房房款时80%采用一次性付款方式，贷款利息的上涨不会冲击过大，在一定程度上不会影响消费者的购房计划。3、房产政策2005年3月底、4月底两次国务院常委会议分析研究解决房地产市场问题

9、，一个月先后两个“国八条”，从中不难看出中央调控房地产市场、纠正其发展轨道的决心的坚决。被房地产业界视为“国八条”的细化版的“新八条”，旨在稳定房价。这个由七部委联手推出的八条意见，作为总体性原则，设定了进一步引导和调控房地产市场走趋的大方向。“新八条”将使市场更稳定和规范、对规范经营，有实力的主流房地产商是有利的，可以促使行业进一步进行优胜劣汰。同时新政策可能会让不少购房人持币待购，但恰恰这一观望决策时间可以让购房行为更理性。三、市政规划研究1、重点发展区域目前衡水市的重点发展区域在路南区及高新技术开发区，调查统计显示，目前衡水市在建项目20个，绝大部分分布在这一区域。衡水市总体规划（199

10、92023年），将路北区域规划成为衡水市的住宅中心，在接近石黄高速公路附近作为衡水市的工业园区。2、重点整改项目衡水市远景总体规划（19992023年），将路北区域规划成为衡水市的住宅中心，本案作为路北区规划中的大型住宅项目，随着市政配套、商业配套、教育配套设施日臻完善，加之项目自身的产品优势使本项目成为路北区一个标志性的生态型景观社区，区域内中高档住宅物业的典范之作，将会改变衡水市民对路北区传统的认知观念，同时也成为路北区树立新型、高尚住宅区域主导形象的重点整改项目。3、重点工程路北区作为化工企业集中区域，目前污染较为严重，随着远景规划地进行，大量的污染企业将会外迁，规划中的永安公园的建成，

11、将会使环境质量大大提高。同时，本案四周作为重点规划工程的交通路网（永安路、兴旺街、惠民路）将成为衡水市路北区的交通次干道；作为项目配套设施的50亩大型商业项目也将于项目同期开发。四、人文环境研究1、城市人口规模及变迁2003年末，衡水市总人口为413.35万人，其中农业人口333.90万人，非农业人口79.45万人；人口自然增长率6.72%。2、人口结构衡水市男女基本平衡，比例分别为：男性人口209.18万人，女性人口204.17万人。人口再生产继续保持在低生育水平阶段；非农人口所占比重为19.2%,第一、二、三产业从业人员的比重分别为42.17%、37.02%20.8%o3、就业状况 衡水市

12、以农业为主，居民的收支水平仍低于全省的平均水平，就业与再就业压力仍然较大。 由于我市城镇化水平较低，第三产业尚不够发达，中小企业发展较为缓慢，所提供的就业岗位远未满足新增适龄劳动人口和再就业人口的需求，加之目前企业对劳动力需求相对减少，导致了经济增长不仅不能转化为就业机会的增加，反而出现一批适龄劳动人口离岗失业，形成了经济增长与人口失业并存的失业型经济增长格局。 2003年末全市城镇登记失业人员3846人，比上年末减少1370人，城镇登记失业率2.0%,比上年末下降05个百分点。4、居住文化衡水市作为一个历史悠久的城市，泽阳河承载了这座城市太多的历史。在1982年衡水市改市之前，城市的居住中心

13、在河东区，随着市政府的西迁，衡水市的居住中心转移到了河东路南区域。时至今日，伴随城市大力发展西开发区，以及市政大楼的再次西迁，城市的居住中心将再次西移。近几年来，人们日常居住的房屋也悄悄发生了演变，由平房、家属院转变到现在的多层楼房，以及今后的小高层、高层住宅。随着人们生活水平的日益提高，人们对于住宅的居住要求也开始向着高档化、舒适化发展。对于房屋的格局、功能等有了更高的要求，在满足居住的基本要求上，开始要求设计新颖、美观大方、健康住宅等特点。五、综合分析结合以上对衡水市历史、人口、居住文化的分析，可以看出：拥有400余万人口的衡水市作为一个历史悠久的城市，随着经济水平的日益提高，接受新事物、

14、新思想的能力越来越强，在建筑风格上注重中西方文化相结合，同时，随着衡水市消费力逐步提高，人们在住房要求上更趋于设计新颖、实用、布局合理、美观。第三部分：目标市场研究分析一、目标区域市场总体发展现状及趋势（一）商品房空置状况及趋势分析商品房空置面积有所回落，但一至三年空置面积居高不下。商品房空置面积为180280平方米，同比下降了14.05%,其中：住宅空置面积为151849平方米，同比下降了17.54%;空置一年至三年（含一年）商品房空置面积为160794平方米,比上年增长106.11%。导致这一情况的原因：1、违规开发、手续不全导致房屋无法正规上市销售；2、供求不匹配、供求错位导致销售止步不

15、前；3、供大于求导致市场竞争激烈;（二）商品房销售面积、交易总额及趋势分析1商品房销售面积商品房销售面积有所增加，2004年1-9月份，我市商品房销售面积为286834平方米，同比增长14.48%。其中：商品住宅销售面积为267066平方米，同比增长20.89%。商品房销售面积口商品房销售面积商品房销售面积耳中：销售住宅面积k-S2、交易总额指标2004年衡水房地产市场受到国家金融政策的影响不大，消费者的购房欲望增强，驱使开发商加大投资。1-9月份，房地产开发商预售商品房所收的定金及预收款49396万元，增长90.06%。1-9月份商品房的交易总额达到4亿3025.1万余元，商品房销售火爆。3、趋势分析从商品房的销售趋势集交易总额来看，衡水市的房地产开发出现的高潮是积极的、健康的。当前，房地产产品销售的主流是住宅(占93.11%),销售对象的主流是个人(79.05%)o购房者的目的是满足于居住、满足于住房条件的改善，而不是用来投资收益，因而也不会存在投机炒作行为，房地产开发也就失去了产生价格与价值严重背离的过热现象的基本条件。（三）商品房销售价格演变及趋势1、开发成本因素 随着国家土地政策的不断出台、完善，国