聊城市某片区棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论11.1 概述11.2 报告编制的依据与范围21.3 项目概况及简要结论31.4 主要经济技术指标7第二章 项目背景及建设的必要性92.1 项目背景92.2 项目建设的必要性12第三章场址选择及建设条件153.1 所在地概况153.2 项目选址153.3 建设条件15第四章征地拆迁及移民安置204.1 项目拆迁情况204.2 拆迁安置补偿方案204.3 项目安置还建情况22第五章工程设计方案225.1 设计依据245.2 总体设计方案245.3 建筑设计方案275.4 结构设计方案295.5 变配电及通讯设计方案315.6 给水排水工程355.7 供热设计方案375.8 燃气供应38

2、第六章环境保护406.1 环境现状406.2 项目建设与运营阶段污染源分析406.3 项目建设和运营阶段污染治理方案416.4 环境影响评价结论45第七章劳动安全及消防467.1 劳动安全467.2 消防50第八章节能538.1 编制依据538.2 能耗指标548.3 节能措施548.4 节能效果分析56第九章物业管理579.1 物业管理机构及职责579.2 物业管理目标58第十章 项目管理及实施进度5910.1 项目管理5910.2 项目建设期5910.3 项目实施进度安排5910.4 项目实施进度表60第十一章 项目招标方案6211.1 招标依据6211.2 招标63第十二章投资估算和资金

3、筹措6812.1 估算依据与说明6812.2 投资估算6912.3 资金筹措74第十三章偿债资金分析75第十四章社会稳定性风险分析7714.1 项目主要风险因素识别7714.2 风险程度分析7814.3 防范和降低风险措施79第十五章社会效益分析8215.1 社会影响效果分析8215.2 社会适应性分析8315.3 社会评价结论84第十六章结论与建议8516.1 结论8516.2 建议85第一章总论1.1概述1.1.1 项目名称聊城市某某片区棚户区改造项目1.1.2 项目建设单位单位名称：公司性质：住 所：法人代表：注册资本：8000万元成立日期：2016年3月15日经营范围：房地产开发经营；

4、物业管理服务。1.1.3 项目拟建地址本项目安置区建设地点位于聊城市东昌府区兴华路以南、花园路以西。1.1.4 项目可研报告编制单位单位名称：资质证书等级：资质证书编号：工咨乙11820060028发证机关：国家发展和改革委员会1.2报告编制的依据与范吕1.2.1 编制依据 中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国招投标法； 中华人民共和国城市房地产管理法；（4）中华人民共和国建筑法； 国务院关于加快棚户区改造工作的意见；（6）国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； 山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（8）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发（2013）25 号）；（9）国务

5、院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发2015） 37号）；山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（鲁政办发2010） 10号）；（11）山东省人民政府关于贯彻国发2015） 37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见（鲁政发（2015） 23 号）；山东省国有土地上房屋征收与补偿条例；山东省城市房屋拆迁管理条例（山东省人民代表大会常务委员会公告第88号）；（14）产业结构调整指导目录（2011年）（2013年修正）； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（16）项目承办单位提供的其他有关基础资

6、料、数据；07）项目承办单位委托编制该项目可研报告的委托书。1.2.2项目可研报告论述的范si 项目背景和建设的必要性。 建设用地、征地拆迁及移民安置。建设内容和规模。（4）工程设计方案、节能分析。环境影响评价、劳动安全、实施进度安排。（6）招标方案。投资估算与偿债分析一。（8）社会稳定风险分析。（9）社会效益分析。1.3项目概况及简要结论1.3.1项目概况建设地点该项目安置区建设地点位于聊城市东昌府区兴华路以南、花园路以西。建设内容和规模本项目主要内容包括三部分：聊城市某某片区的拆迁补偿、土地平整和安置房建设。具体建设内容及规模如下：拆迁规模本项目拆迁工程涉及聊城市某某片区内的东姚村和西姚村

7、，拆迁合法建筑面积3.18万平方米，拆迁户数27。户。项目拆迁安置采用货币化安置和实物安置相结合的方式，其中:实物安置256户，货币化安置14户。土地平整项目腾空土地25606 itf,并进行土地整理。建设规模根据项目区域规划要求，结合建设地址的实际情况，本项目安置区为原址建设，地块总占地25606平方米，总建筑面积55072平方米。地上计容建筑面积39214平方米，其中：住宅建筑面积36317平方米（多层住宅21407平方米，高层住宅1491。平方米），公建建筑面积2897平方米。地上不计容建筑面积150平方米。地下建筑面积15708平方米。容积率L53,建筑密度22%,绿地率35%。具体见

8、表l-lo安置区经济技术指标表表1- 1项目单位数量用地面积m225606居住户数户376居住人数人1204户均人数人/户3.24总建筑面积m255072地上计容建筑面积m239214住宅建筑面积m236317地上公建建筑面积m22897地上不计容面积m2150地下不计容面积m215708容积率1.53建筑密度%22%绿地率%35%停车位个218项目规划建设4栋5层住宅、3栋6层住宅、2栋18层住宅，并在小区配套建设物业管理、文化活动中心、商业等。项目建成后可提供住宅376套，停车位218个。外部配套条件该项目所在地区域基础设施配套完善，可依托城市供电、供水、供暖等公共设施。（4）环境保护措施

9、该项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由环卫部门处理；污水经小区化粪池处理后，经市政污水管网进入污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。总投资及资金来源该项目总投资33919.42万元，其中：拆迁补偿费用2522.91万元，土地费用13827.17万元，建安工程费13890.58万元，工程建设其他费用1455.25万元，管理费用253.57万元，基本预备费475.44万元，建设期利息1494.50万元。项目共需资金33919.42万元，其中申请银行贷款27000万元,其余6919.42万元由财政资

10、金承担。资本金比例20.40%,符合国发2015151号文国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知中“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%”的要求。(6)项目建设期项目建设期为2年,计划于2018年1。月份开始筹备工作,2019年1月份开工建设，2020年9月份竣工验收。1.3.2项目评价结论随着聊城市经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。本项目为聊城市东昌府区聊城市某某片区棚户区改造工程，项目的建设可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善，以便于更好地推动土地集约化、持续化、规模化经营管理。本项目建设符合国家投资政策。

11、根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等国家相关文件精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系至人与自然和谐相处”的战略决策。该项目通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求,在改造过程中打造精品和新的靓点，展现现代城市的时代风貌。综合分析，项目实施符合聊城市城镇总体规划的要求。项目的建设内容及规模、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投

12、资估算和资金筹措方案是可行的。项目实施具有良好的社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进聊城市的城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。因此，项目实施是完全必要的，也是可行的。1.4主要经济技术指标该项目主要经济技术指标见下表：综合经济技术指标汇总表表1- 2序号项H名称单位数量备注1拆迁户数户2701.1其中：实物安置户2561.2货币化安置户142拆迁合法房屋建筑面积而3.18 万3安置区总占地面积m2256064安置区总建筑面积m2550725容积率/1.536绿地率%357项目总投资万元33919.427.1拆迁补偿费用万元2522.917.

13、2土地费用万元13827.177.3建安工程费万元13890.587序号项目名称单位数量备注7.4工程建设其他费用万元1455.257.5管理费用万元253.577.6基本预备费万元475.447.7建设期利息万元1494.508建设期月249资金筹措申请银行贷款2.7亿元，其余为财政资金第二章项目背景及建设的必要性2.1 项目背景2.1.1 我国棚户区改造背景棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生具有重要作用。随着我国城市化进程的加快，城市区域不断扩大，越来越多的村居被纳入了城市范围，这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区，棚户区建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套，棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈，严重损坏了城市形象，甚至会引发一些社会问题。为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力，