深圳西乡片区住宅研究报告.docx

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1、西乡片区住宅市场研究报告前言3一、片区概况41 .范围42 .人口状况43 .经济发展44 .片区配套情况55 .片区土地利用情况66 .片区规划67 、片区房地产市场7（一）片区住宅市场发展历程7（二）片区住宅市场现状81 .供给量和成交情况82 .规模分析83 .建筑类型分析94 .户型分析105 .园林景观116 .卖点分析117 .价格分析128 .客户群分析139 、片区SWOT分析14（一）优势（S）14（二）劣势（W）15（三）机会（0）15（四）威胁（T）16四、片区住宅市场的前景预测17附表：19御龙居19桃源居20甜蜜家园21碧海名园22天琴阁23翠景居24本文所指的西乡片

2、区指目前西乡街道办事处辖区范围内，是深圳市西部的重要城镇，由于地域位于原宝安县城南头之西而得名。历史上西乡地区的行政区域名称多次更易，1982年3月，取消人民公社体制，西乡人民公社更名为西乡乡。1983年7月，改称西乡区。1985年4月，西乡区与宝安县城区合并，组成新安镇，历称宝城区。1994年1月15日，取消新安镇，原宝安城区部分成立新安街道办事处，原西乡区部分成立西乡镇，辖属宝安区。2004年7月，宝安区实行城市化发展，西乡行政区域由镇级单位变成街道办事处。辖区面积未有改变仍为93平方公里。最近几年，西乡街道凭借地缘、人文优势和交通发达的有利条件，经济建设突飞猛进，社会各项事业日新月异，精

3、神文明建设欣欣向荣，人民生活水平不断提高，综合实力大大增强。由一个落后的边陲小镇一跃而为工业卫星城镇，成为深圳西部乃至珠江三角洲地区一颗璀灿明珠。继2000年被评为全区第一个教育强镇之后，2001年5月又荣获全省第一个教育强镇的桂冠：并且连年被评为区文明镇。一、片区概况1 .范围西乡街道办地处深圳市西部，位于北纬22o3东经114。东南是宝安区人民政府所在地新安街道办，西北和东北分别与福永镇、石岩镇、公明镇接壤，西接珠江口，南与宝安中心区新城相接。从片区分布来看，西乡大道和新安路所围区域是西乡街道办的主要生活居住居，其中居住区内又有一些小型的加工型工厂散布其中，居住区、商业区和工业厂房混合，使

4、得片区居住氛围较差，治安杂乱；而西乡大道西北区域则主要是工业区，工业用房成片分布，其中又有许多建筑密度很高的农民房分布，居住人口主要是工厂打工阶层，外来人口占了绝大部分，使得区域内治安状况非常糟糕，大量的低收入工业人口对商品住宅的低需求，使得工业建筑集中区域房地产开发极其有限。2 .人口状况2003年末全区共有常住人口229647万，占全区总人口的12.57%,其中户籍人口42332人，暂住人口187315人，户籍人口/暂住人口的比例是22.6%,略高于宝安全区比例。人口密度2469人/平方公里，略低于全区平均水平。据宝安政府统计，宝安区实际人口大约是430万左右，远高于2001年第五次人口普

5、查显示的270万，以此来看，西乡实际人口可以超过30万。3 .经济发展2004年，西乡街道坚持发展为第一要务，保持了经济快速健康发展的良好势头。全年完成社会总产值210.5亿元，比2003年（下同）增长23.3%；工农业总产值175.35亿元，增长26.5%；国税收入5.83亿元,增长19.6乐地税收入6.03亿元，增长37.1%；财政收入5.72亿元，增长36.19%；农民人均所得12779元，增长6.8%；工缴费结汇（含综合结汇）10.8亿港元，增长3%；出口额30.2亿美元，增长20%。2003年末西乡街道办共有960个工业企业，按当年不变价实现工农业总产值128万，其中工业126.78

6、万，农业12.27万，在全区10个街道办中位居第四位。2003年完成因固定资产投资额达230215万元，是2002年的9.84倍。房地产施工面积达2118142平方米，是2002年的5.87倍，房屋竣工面积达1142248平方米，是2002年的5.73倍。2005年,西乡街道经济社会发展的主要预期目标是:社会总产值248.39亿元,增长18%；工业产值206.91亿元，增长18.0%；税收收入13.6亿元，增长15.0%：财政收入5.22亿元,比上年预算4.6亿元增长13.5%o4 .片区配套情况宝安片区的城市配相对宝安其它更西部地区比较完善，其主要配套有：商业配套：新一佳、佳华、南城百货、好

7、又多、人人乐、福中福商业城、大新商场、泗海百货、好运来家居广场、美万嘉国际装饰材料、西乡农贸批发市场教育配套：西乡中学、海湾中学、西乡中心小学、西乡镇第二小学、西乡第三小学、共乐小学、海城小学、机场小学、流塘小学、径贝小学、钟屋小学、凤岗小学、固戍小学、黄麻布小学、西乡成人文化技术学校、深圳东方英文书院、宝安职业高级中学、金碧实验学校、鹤州中英文学校。休闲场：西乡公园、流塘公园、新城广场高级娱乐场所：聚豪富尔夫球会、航港高尔夫球会、西乡商业中心虽离旧城区中心稍远，但商业的发展也相当成熟，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路、商业步行街已经形成了一条繁华的商业带，商铺密集、行业齐全、人口密度相对较高

8、。但最近两年随着西乡楼市的急速膨胀，商业配套相对比较缺乏的症状逐渐显现出来。西乡街道办具有陆、海、空发达立体的交通网络：陆路有纵贯南北的广深一级公路，广深珠高速公路；水路有与珠江三角洲各港口、码头相通的西乡码头；设在西乡镇与福永镇交界处的深圳黄田国际机场可直飞国内60多个城市和东南亚各个国家和地区，近几年，西乡内部道路交通明显改观，宝民路、流塘路、庄边路、铁仔路等10多条镇级公路建成通车，主要生活居住片区交通条件大大改善；而且境内水电资源丰富，有库容量总量8000万立方米的铁岗水库及日供水量分别为10万吨、12万吨的自来水厂各1座，已建成11万伏、15万伏和22万伏的变电站各一座。5 .片区土

9、地利用情况西乡发展相对较成熟，片区可供开发的土地日益减少，目前可供开发的土地主要集中在西乡碧海湾片区、坪洲开发区之内。老城区主要是旧城改造用地和工业区转化用地。近期西乡麻布村和河西工业区即将进入旧城改造，届时将有旧改用地进入市场。6 .片区规划2005年的西乡政府的工作重点一是狠抓落实“一号工程”（西乡街道把社会治安和安全生产工作并列为西乡今年的“一号工程”），全力维护社会安定，建设平安西乡：二是用科学发展观统揽全局，促进经济持续快速优质发展，建设效益西乡；三是坚持以人为本，促进社会事业和精神文明的发展进步，建设和谐西乡；四是以提高执政能力为重点，进一步加强党的建设和干部队伍建设，为建设新西乡

10、奠定坚实的组织基础。西乡以建设现代化花园式中心城镇为目标，开展创建文明镇、文明村、文明单位等系列创建活动，使全镇的社会主义物质文明和精神文明的建设双双跃上新台阶。目前，西乡正致力推动绿化、美化、净化、文化工程，积极实施“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”的环境建设目标，加大基础设施投资力度，逐步完善西乡的大市政规划，大力开展园林绿化和环境保护工作，营造和谐的城市文化氛围。一个街如画，车如流，绿树婆娑，花香沁脾的现代化生态城镇已经逐步显现。二、片区房地产市场（一）片区住宅市场发展历程本文研究西乡的住宅市场发展历程，主要从西乡的开发情况进行研究，下图显示自1997年以来西乡片区的批准预售

11、情况:从图中可以看出，西乡片区的房地产发展在2000年以前都是缓慢的起步阶段，此阶段每年的新增供应是不足20万，开发项目略多，但项目规模均偏小，楼体主要以多层为主，小区由于楼层较低，建筑覆盖率较高，绿化面积相对较少，小区产品档次都很普通，针对的客户也主要是宝安本区客户，尤其是西乡镇以及周边街镇。当时开发的最大项目要算福中福商业城，通过几年的滚动开发，规模首次达到15万平米以上。2001年开始，西乡进入规模开发阶段，2001年泰华天骄世家首次改变西乡项目开发规模较小的历史，当年批准预售量高达18万平方米，由于当时开发商对销售形式不太自信,当年天骄世家以低价入市，吸引了较多的关内客户。2002年鸿

12、荣源丽晶城以19.5万的批售量成就了西乡76区房地产发展的辉煌成就，也为76区高尚居住环境做出进一步贡献。2002年也是桃源居首次规模达20万平米的重要一年，当年桃源居以一个学校救活一个楼盘成为宝安房地产发展史的经典案例。2003、2004年桃源居一枝独秀，开发量占整个西乡片区65%以上，同时香港和记黄埔以外商投资形式高举豪宅大旗进入西乡，意欲打造西乡的顶级豪宅，但由于地理位置的限制以及产品包装等方面做得并不是十分到位，宝安的高端客户并没有太多买单者，致使销售状况并不是十分理想。同时2004年西乡中心区渐进入佳境，片区不仅有碧海名园、天琴阁、甜蜜家园等楼盘开发，更有富通城以60万大规模高调进入

13、西乡楼市。预计2005年以及未来西乡中心区或者说坪洲开发区将是西乡的热点片区，而西乡的主要供应量也将是该区域，而且西乡楼盘档次低历史也将有所改变。西乡是富通和泰华以及福中福等几大开发商发展的重要区域，其中富通和泰华在乡尤其有不俗表现，富通开发的富盈门、蟠龙居等为其赢得了一定的口碑，而泰华在西乡独占一方霸土，做为本土开发商，开发了一系列中高档楼盘，从翠湖花园、泰华豪园、天骄世家到高层豪宅泰华明珠，产品深入客户喜爱。福中福虽在西乡开发量不是太大，但开发的福中福商业中心，接近8万平米的商业面积却经营比较成功，先引进商场，后借势宝安中心区于2004年引进大型建材超市世纪中心，极可能带旺新安六路一带的建

14、材市场。（二）片区住宅市场现状1 .供给量和成交情况2004年西乡片区有3个楼盘新入市，新增预售面积约35万，其中主要的供应量就是桃源居，全年有22万余平方米，其次是御龙居以及碧海名园。相对于2003年而言，2004年新入市项目较少。2004年西乡桃源居仍然保持一枝独秀势态，其它项目仅能望其项背。但2005年来势凶猛，1月份有小规模楼盘天琴阁、甜蜜家园入市、三月份有重磅级桃源居大城小院以及西乡中心区第一大盘富通城和另一项目富通豪业华庭等项目入市，下半年还将有宏发的圣淘沙骏园、德业基78区项目等入市，在强大的供给面前2005年西乡楼市将热闹非凡。2004年西乡片区销售面积约40万肝，占全区的23

15、%左右，由于预售面积不多，消化了部分存量房，对后市开发有重大的影响，西乡楼市在巨大需求的面前，供应量开始大增的同时，销售量也有一定程度的增长，在此状况下对宝安中心区、新安以及福永等地房地产也有较大影响。2 .规模分析2004年至今，西乡主要有如下楼盘在销售中，通过对各楼盘的规模分析（如下表）：可以看出西乡入市项目除桃源居以外项目规模都不大，且当年的开发量较小，比如御龙居一共只有不到12万平方米的建筑面积却分两期开发,碧海名园一期只有不到10万平方米的建筑面积却分三期开发,可以看了不管是外来的品牌开发商还是本地开发商对西乡楼市的信心有限，相比之下航空城（东部）却对西乡楼市极其看好，从几年前小规模开发之后进入到近3年的爆发式开发，开发量从2001年开发量3.9万平方米增加到2002年的20万平方米以及2003、2004年的22万平方米，建立起在西乡的龙头地位。楼盘名称御龙居桃源居甜蜜家园碧海名园天琴阁翠景居占地面积M797681160000808228486500410773建筑面积1196001800000155129963414965352672005年3月富通城强势入市，以地产航母形象自居，打造60万平米滨海社区，成为西乡名幅其实的第二大楼盘,并且借深圳西岸的大势，不管大力吸引宝安本区年轻客户群体，而且一