提升房地产公司成本控制的全面指南.docx

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1、成本控制要点应用指南（试用本）编者按我们将企业成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本企业成本控制要点应用指南O其中有三点需要阐明：第一：控制要点是大家总结企业历史经验，按权重彩选出来的，不也许涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细措施已体目前对应Bt1规范里，我们以控制什么一What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于对应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不停完善。但愿它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2023、6第一项错误!未找到引用源。第二项错误！未找131用源。第三项错误！未找到别用源。第四项错误！来找131用源。第五项

2、错误！未找到引用源。第六项错误！未找到别用源。第七项错误！未找J3I用源。第八项错误！未找到引用源。第九项错误！未找到别用源。附件北京企业规范化管理系列文献成本控制要点应用立项环节B勺成本控制根据项目开发方式的）不一样而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大程度地控制企业B勺费用。项目部在项目开发前期起重要作用,因此，这一环节成本控制的重要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文献开发形式1、新征土地一征地费用一少交或晚交，力争减免一项目部负责详见项目立项成本控制要点阐明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。T拆迁安顿费

3、用T房产确权后办理拆迁安顿费用T项目部负责-大市政费用自建部分按照企业工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负贵交政府部分。J规划条件】满足企业利益最大化，合理提高容积率，减少土地成本J项目部、设计部负责2、买断项目一买断内容一明确买断内容明细-I页目部负责详见项目立项成本控制要点阐明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成T付款总额T为企业争取最大利益T项目部负费付款时间周期长、次数多f项目部负责J三通或七通一平K）原则1明确验收原则明细J工程部、项目部负责。手续风险。与项目付款时间直接挂钩。项目部负贵3、合作开发一合作方式一符合集团规

4、定，有助于北京企业；一项目部负贵详见项目立项成本控制要点阐明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成T提成比例T双赢原则；T项目部负责交房时间尽量地延后交房，-工程部负责J交房原则不低于协议中交房原则J项目部负费。付款总额士付款时间。士选择有助于企业利益8勺方式。项目部负责土项目部负责规划环节成本控制要点应用指南I规划环节B勺成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制H勺关键，可以最大程度B勺减少事后变动带来的成本。因此该环节控制要点和控制内容相称复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担重要

5、的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文献1、规划方案(1)可行性规划设计一市场信息搜集和分析T市政状况信息分析规划要点确立1可行性研究设计任务书。可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺对应可操作参照文献，如下同(2)方案评审一构成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。T未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门构成评审委员会，总经理负责(3)设计成果一对可行性规划设计根据实际状况进行细节调整T设备选型方案提前确定设计部负费，工程部配合根据提交K)设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计(1)设计方案一根

6、据项目前期运行的状况和市场分析制定设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作T方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会(2)报批一注意市政设计T注意有关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文献3、扩初设计(1)扩初设计规定一对报批设计深入调整T设计规定-内部审核设计部负责，知会各部门(2)成本概算一根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等原因对总成本作出概算设计部与工程部负费T制定经营指导书审算部负责(3)扩初设计图一根据扩初设计规定招标个专家评审内部评审招投标评审委员会J设计调整设计部负责4、桩基设计(1)地质勘察一

7、搜集权威地质资料T自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助(2)设计方案评审一桩基设计2种以上形式T由专家进行桩基形式和桩基构造评审(3)桩基施工图一设计调整5、施工图设计(1)施工图设计规定一根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等原因，在扩初图基础上确立施工图设计规定T建安施工图中构造造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助(2)报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部(3)报施图(4)审图(5)施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部(6)面积测算设计图纸测算与实际施工时

8、检查相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计一结合营销费用控制T施工招投标7、装修方案设计(1)方案设计规定根据扩初设计图、经营指导书和实体研究K)成果确定方案设计规定设计部负责，销售部协助(2)材料设备选型成本方案一市场信息调研T根据设计规定确定装修材料和设备设计部负责制定装修设计目的成本计划明细表】装饰综合价格拆分分析参见深圳企业文献(3)招投标制定设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文献8、功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责T有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助(2)市政配套方案一市政状况调研T争

9、取政府有利条件项目部负责(3)环境方案设计一根据投资估算和报批标精确立环境设计方案目的成本总额设计部负责，项目部协助T招投标招投标评审委员会(4)智能化设计一市场现实状况分析，智能化必要性分析T智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双嬴招投标小组组织，总经理负责(5)销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负费，工程部协助9、设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范io.材料设备(1)选型(2)方案确定期间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备

10、的安装设计部负责，工程部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部I招投标环节成本控制要点应用指南I招投标环节B勺成本控制波及到工程、设计、审算、销售等多种部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但详细内容尤其是招投标评审委员B勺选择则须有很强B勺针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制定，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参照文献1、投标单位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力量(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。T从企业承认名册中的承建商、供货商、监理企业中选择投标单

11、位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负贵工程监理招投标协议；设计部负责设计、环境、装修招投标协议。审算部负责材料设备招投标协议。销售部负责营销、包装招投标协议。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序J招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导同意。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文献各类协议的招投标书内容应包括：（1）工期；（2）工程造价或取费原则；3）质量规定;4）付款方式；（5）招标范围;（6）结算方式： 7）验收原则； 8）投标注意事项； 9）废标条件（投标书必须加盖投标单

12、位法人印章）； 10）接标时间； 11）开标时间； 12）定标措施;（13）投标单位补充意见；（14）原则协议条文； 15）图纸、其他规定等。主办部门起草、制定招投标原则文本1、工程部负责工程监理招投标协议；2、设计部负责设计、环境、装修招投标协议。3、审算部负责材料设备招投标协议。4、销售部负责营销、包装招投标协议。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导同意；详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参照文献3、评标和定标（1）技术性评标和定标（2）经济性评标定标优先次序1、

13、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评估中标单位招投标评审委员会审核、评估。主管领导同意详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序施工环节的成本控制重要应注意两大方面，一种是因多种变更带来B勺费用，另一种是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握B勺原因，施工阶段不可防止由于多种状况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目B勺和遵照程序都是必须B勺。这一阶段进行成本控制时要注意各部门B勺及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参照文献1、设计变更环节(1)变更评估一项目前期规划、定位要全面、精确，尽量防止在施工中的重大设计调整。T加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对也许发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的多种变化，为审批提供参照根据。一审算部负责计算变更费用(含也许引起的索赔)。T甲方项目代表执行修改的工期评估。T审算部成本管理员负责计算变更后为成本现实状况。详见工程变更管理措施一一“工程变更的控制措施”？(2)变更的审核签认一根据变更原因将设计变更提成四类，不一样类别按对应的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证