房地产项目报建全方位解析.docx

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1、房地产项目开发报建知识一、房地产项目开发报建知识（一）什么叫做房地产是房产和地产的统称。（二）土地的使用权的概念1、行政划拨方式（政府，土地使用权，免费，使用者）2、地产转让方式（买卖、赠与等）3、政府出让方式：D招标：招标就是指在一定范围内公开货品，工程或者服务采购的条件和规定，邀请众多投标人参与投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。招标的方式：公开招标；邀请招标 招标代理：招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设置从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。 招标出让程序：a.市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府同意公布招标公告；b.故意

2、投标人到指定地点购置土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用协议书文本及其他有关文献；c.市土地局向故意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；c1.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱;e.市土地局组织有关部门构成评标委员会，主持开标，评标，决标工作；f.对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由是土地局退还保证金；g.中标者在规定期间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让协议，并缴纳定金；h.中标者按协议规定支付所有出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2）拍卖：拍卖是以公开竞价的形式，将特定

3、物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖方式的特点：过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物；最高应价者获得标口勺物；拍卖行业具有中介服务性质。 拍卖方式的程序：a.市土地局制定出土地拍卖方案，报经政府同意后，公布拍卖土地公告。b.市土地局向竞争者提供土地使用协议书文本，土地使用规划及其他有关文献c.验证竞买者资格，发放标牌；d.市土地局主持拍卖竞买，简朴简介拍卖地块状况，宣布拍卖起价；e.竞买者举牌应价；f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让协议，交付定金；g竞买获胜者按土地出让协议规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能H勺土地管理部门付清所有土地出让金；h.竞买获胜者付清

4、所有土地出让金后30日内，到土地局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。3)挂牌挂牌出让是指出让人公布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价成果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式的特点：开公正公平时间长，容许多次报价，有助于投资者理性决策和竞争操作简朴，便于开展工作有助于土地有形市场的形成和运作。土地挂牌出让的程序：a.公布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天公布挂牌公告，公布挂牌出让宗地口勺基本状况和挂牌时间、地点。b.发售挂牌文献：在挂牌公告规定期间内发售挂牌文献，并组织现场勘探；c.

5、受理竞买申请：在挂牌公告规定期间内、竞买人持竞买申请书、营业执照副本，房地产开发资质证明，法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；d.审查挂牌资格：根据挂牌文献规定，对竞买人的开发资质，诚信记录等进行审查，对符合条件的告知其参与挂牌活动；e.挂牌：在挂牌公告规定口勺时间和交易场所，出让人将宗地的地块状况、最新报价状况等信息挂牌公告，并不停接受新的报价，更新现实挂牌报价；f.揭牌：在挂牌公告规定日勺截止时间确定竞买人，竞得与出让人签订成交确认书，同步交纳定金g.公布成交成果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让成果在土地有形市场或者指定日勺场所，媒介公布，并退还竞买保证金。

6、(=)有关土地:1、土地分类：a、按照开发运用：生地和熟地；b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（多种商店等占用的地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市政公共设施用地（自来水厂，供热中心等用地）、交通用地（公路，铁路，民用机场）、绿化用地（公园，动物园，植物园等）、特殊用地等d、按照国家土地运用总体规划制度分：农用地、建设用地和未运用地2、怎么体现土地的所有权和使用权？土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1） 土地使用权出

7、让年限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2） 土地使用年限到期后怎样处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检查后不属危房；c、项目的存在不影响都市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。3、房地产市场a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）：b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；C、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）。4、零碎的名词概念1）生地：是指

8、也许为房地产开发与经营活动所运用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发运用。2）熟地：是指已完毕市政基础设施建设的土地，到达“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。3）三通一平,水通、电通、路通和场地平整。4）七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暧通、邮通和场地平整。5）飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或所有被他人土地包围的。6）毛地：重要是都市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即己用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。7）宗地：是地籍口勺最小单元，是指以权属界线构成的封闭地块。8） 土地级别：是指根据土地使用价值及

9、所处的地段繁华程度的不一样而划分的土地等级。9）炒地皮：是指对到手的土地使用权进行H勺转售，常指土地投机商在对某地段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价到达预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。10）三区六线：“三区”是在镇域范围内确定H勺不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。 用地红线，是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是获得使用权口勺土地范围，一般用红线标示。但在实际实行中，-一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的详细数字不一样，重要是为了

10、后来都市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。 建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界线，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界线。都市黄线：是指对都市发展全局有影响的、都市规划中确定的、必须控制的都市基础设施用地的控制界线。 都市蓝线,指都市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等都市地表水体保护和控制H勺地区界线。 都市绿线：是指都市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。 都市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。11）各类面积概念： 建设用地面积：也称总占地面积，是指都市规划部

11、门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。 总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。 小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。 建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。 使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。 构造面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等构造所占面积的总和。 辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入以便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在发售商品房时计算F1勺建筑面积存在

12、公共面积的分摊问题。 实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的I余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有日勺水平面积（即构造面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算,包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按二分之一计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米於J建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率：得房率

13、是指套内建筑面积与套（单元）建筑的面积之比。套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积二套内建筑的面积+分摊公用建筑的面积。 开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另面墙皮之间的实际距离。由于是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般为3.0米-3.9米，砖混构造住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅构造整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一种4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少二分之一，使用面积增长2%,便于灵活隔断、装修改

14、造。 建筑密度,也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积及I比例，它反应的是一定用地范围内的建筑密集程度。 进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节省用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅时进深在设计上有一定的规定，不适宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 套内面积8套内面积俗称地砖面积它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后种内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积重要由

15、两部分构成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房FI勺建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 竣工面积,竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计规定所有竣工，经验收合格的建筑. 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物日勺公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 共有建筑面积房屋系数：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 销售面积,为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程时,应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”发售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元建筑面积（如下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 征地赔偿原则：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，根据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和