房地产项目投资与开发管理实用模板.docx

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1、房地产行业项目投资与开发管理模板1项目投资与开发管理制度设计1.1企业项目投资管理制度制度名称房地产企业项目投资管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则第1条目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制,提高投资质量，防备投资风险，提高投资效益，实现企业战略目的，特制定本制度。第2条使用范围本制度合用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条投资管理的原则本企业对投资的管理坚持如下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、精确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实行的全过程，各实行阶段的投资控制同等

2、重要，不可偏废。第4条管理职责（1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。（2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目开发部负责编制项目投资提议书及投资项目立项审批等工作。第二章投资的审批权限第5条集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照从属关系，分级管理。第6条集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，合计总规模不得超过其净资产的X%。同步，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。

3、第7条固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元如下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部立案。（2）投资在300万600万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室立案。（3）投资在600万1200万元的项目，由投资发展部征询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1200万3000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会立案。（5）投资在3000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条集团及控股企业设置新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括如下六个方面。更多分享，欢迎VX

4、in关注公众号：管理智识（g1zs1OO）（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）重要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条按规定必须上报审批口勺项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力U勺协议、协议及未进行任何实际投资之前，备齐如下资料，上报集团企业投资发展部。（1）项目投资申请汇报或提议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决策。（3）项目可行性研究汇报。（4）有关协议、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债状况。（6）有关合作单位的资信状况。（7）政府的有关许可文献。（8）项

5、目执行人的资格及能力等。第10条集团企业投资发展部在收到项目报批的所有资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导口勺同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的提议。第12条投资审议会的内容（1）查询项目基本状况，比较选择不一样的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和提议等。第13条总经理根据投资审议会对项目所做出的决策，签订

6、审批意见。第14条投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文献。一般状况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作F1内完毕项目的审查与批复。第15条凡属于立案的项目，由投资单位在项目实行后10天内向集团企业提交立案材料，包括可行性分析汇报、协议及章程等。第三章投资控制第16条筹划阶段的投资控制（1）投资发展部负责市场调查和项目状况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售方略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实行计划，提交投资发展部评审：再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成

7、项目详细可行性研究汇报。（3）投资发展部组织对项目详细可行性研究汇报的评审工作，由总经理签订意见后提交董事会审批。（4）立项后，根据投资估算和项目实行计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条设计阶段的投资控制（1）造价部根据项目详细可行性研究汇报，提出成本控制目的I。设计管理部根据该目的，编制设计任务书讥（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签订意见，提交董事会审批。（3）项目开发部考察造价征询单位，形成考察汇报讥经总经理同意后，项目开发部同造价征询

8、单位签订委托协议。（4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计：如是增长功能或项目，应重新进行项目评价：如是其他原因，应做补充阐明或解释。（5）投资概算汇报提交投资发展部评审通过后，经总经理同意，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材日勺范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可行估价位，由总经理同意并加以阐明、立案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价征询单位需在一种

9、月内做出预算书或标底，由造价部审核。规定施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条施工阶段的投资控制（1）根据施工协议，根据工程当月实际完毕工作量，由施工单位提出申请，报监理单位承认签字盖章后，转项目管理部核算当月实际完毕工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。（2）造价部重新核定施工单位的实际完毕工程量，并根据协议及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最终经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条竣工阶段的投资控制（1）造价部在接到工程竣工验收汇报后，根据协议中口勺规定，告知承包方报工程决算书给监理单

10、位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书通过监理单位初步查对后，由造价部委托造价征询单位审计工程决算书讥最终由工程预算部统一编制竣工决算书。（3）项目开发部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析汇报，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章项目投资成本分析第20条编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位查对工程款拨付状况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付状况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条由财务部牵头，与造价部共同完毕项目成本分析（1）搜集项目投资估算书、设计概算书、施工图预

11、算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工协议、订购协议等资料。（2）根据项目实际运作状况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。（3）编制项目成本分析汇报，总结经验。第22条投资发展部负责审核成本分析汇报讥第23条总经理同意项目分析汇报，报送董事会立案。第五章项目的验收和考核第24条企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由投资发展部牵头组织有关职能部门成立投资评价小组。第25条项目按同意的内容已经完毕，具有投产和使用条件，到达竣工文献规定的原则后，企业应及时申请项目竣工后验收汇报，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条效益考核（1）项目竣

12、工验收投产后，通过试生产期考核（36个月），在到达设计规定的效益规定之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能到达设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门汇报项目经济效益状况。第27条集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。更多分享，欢迎VXin关注公众号：管理智识（g1zs1OO）第六章附则第28条本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之H起实行。编制日期审核日期同意H期修改标识修改处数修改日期1.2企业经营计划管理制度

13、制度名称XX企业经营计划管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则第1条为了加强企业经营计划管理，增进企业迅速健康发展，结合本企业口勺实际状况，特制定本制度。第2条管理范困这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条本制度合用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。第二章年度经营计划的编制第4条年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条年度经营计划编制的程序（1）每年年终投资发展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行状况和预期目的，初步提出下一年度的经营目的。（2）投资发展部将拟订的

14、年度经营目的传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。（3）投资发展部通过汇总各部门的意见，编制年度经营计划草案，并提交总经理办公会讨论。（4）投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理同意后执行。第6条年度经营计划的内容企业年度经营目的，估计分阶段目的：为实现企业业务目的，各业务部门的业务计划指标：编制规范（含表式、编制阐明规定）和编制进度规定。第7条如遇特殊状况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会同意。第三章年度经营计划的分解第8条每年年终由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐渐细化的方式对整体经营计划进行分解,形成季度和月度的各部

15、门分解计划。第9条按季度和月度分解年度经营计划将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。（1）投资发展部负贡整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。（2）各部门负责各自详细计划的分解、执行和修订。第10条各部门负责将季度经营计划分解到每月度各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每月，形成月度工作计划。第11条审核同意企业年度经营计划分解成果山总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理同意。第四章经营计划的执行第12条经营计划的下达（1）每年年终前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。（2）每季度之初，由总经理办公会同意，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。（3）每月月初，由总经理同意，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。第13条经营计划的执行各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目的和企业整体