房地产开发前期成本估算全解析.docx

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1、第一节建设项目投资估算(-)建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业时正常生产经营活动所占用的所有周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的有关概念(-)房地产开发项目投资特点三种经营模式：发售、出租和自主经营。(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部

2、分。1开发建设投资是指开发期内完毕房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于平常经营周转B勺资金。（）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售

3、费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1:某开发商在广州开发一种项目，总建筑面积157z349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5z300平方米,会所17z000平方米。住宅所有销售，商铺用于出租,会所自己经营。该项目总投资70z794万元，其中开发建设投资70z644万元，由开发产品成本65z644万元自营固定资产（会所）5z000万元构成。会所投入运行时需投入经营资金150万元

4、，在项目结束时（估计38年后）一次收回。假如项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5z000万元和经营资金150万）1o三、房地产开发项目总成本费用构成估算1土地费用估算（1）土地使用权出让金土地出让金H勺底价估算一般可参照政府同期出让B勺类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现实状况等原因的修正得到；也可以根据都市人民政府颁布的都市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项原因修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。（2）土地征用及拆

5、迁安顿赔偿费新条例规定：拆迁赔偿的方式可以实行货币赔偿，也可以实行产权调换。货币赔偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等原因，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的赔偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。(3)土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式获得H勺土地使用权可以转让给其他合法使用者。(4)土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)常常采用。(5)土地投资折价非常常见的合作开发项目的模式。2、前期工

6、程费前期工程费重要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。(1)项目H勺规划、设计、可行性研究所需H勺费用一般可按项目总投资的一种比例估算。一般状况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资H勺0.1%0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费原则估算，一般为设计概算B勺0.5%左右。(2)三通一平等土地开发费用，重要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路B勺费用。这些费用B勺估算可根据实际工作量，参照有关计费原则估算。一般为设计概算H勺0.35%o3、基础设施建设费基础设施建设费

7、又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的多种管线和道路等工程的费用，重要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。基础设施费一般采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指直接用于工程建设H勺总成本费用，重要包括建筑工程费（构造、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区

8、内为居民服务配套建设的多种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）B勺建设费用。重要包括居委会、派出所、托儿所、幼稚园、公共厕所、停车场等。6、开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。7、管理费用管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目时开发经营活动而发生的多种费用。重要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、征询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形

9、资产摊销、开办费摊销等多种费用。管理费用可按项目投资或前述15项直接费用为基数，取一种比例计算。这个百分数一般为3%o8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，重要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见借款还本付息估算。利息外的财务费用可按利息10%估算。9、销售费用销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。重要包括如下三项。(1)广告宣传及市场推广费约为销售收入的2%-3%(住宅销售物业较高，写字楼物业较低)

10、(2)销售代理费约为销售收入的1.5%2%(3)其他销售费用约为销售收入的0.5%1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。10、其他费用其他费用重要包括临时用地费和临时建设费、工程造价征询费、总承包管理费、协议公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额B勺2%-3%oI1开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承担的多种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在某些大中都市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规原则估算。以广州为例，这些税费一般包括：(1)配

11、套设施建设费(小区建安造价H勺5.5%,单体11%)(2)固定资产投资方向调整税(按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收)(3)土地使用税(4)建筑工程质安监督费(5)供水增容费(已免征)(6)供电增容费(已免征)(7)物业管理基金(按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交,用于发售时，买家交)(8)Mffe12、不可预见费不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增长的费用、不可预见的自然灾害增长H勺费用。它根据项目的复杂程度和前述各项费用估算H勺精确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%5%计算。假如是开发项目完毕后出租或自营的项目，还应估算下列费用：1

12、3、运行费用运行费用是指房地产项目开发完毕后，在项目经营期间发生的多种运行费用。重要包括管理费用、销售费用等。14、修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算房地产开发项目应在项目筹划方案H勺基础上，制定出切实可行B勺房地产产品的发售、出租、自营等计划（如下简称租售计划），通过该收入计划，对B勺地估算出开发项目也许的收入。租售计划应与开发商的营销方略相结合，同步还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。（-）制定房地产开发项目租售计划房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产

13、类型及数量、租售价格、收款方式等内容。1在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、六个月或季度，如下同）拟租售的房地产类型及数量。2、租售价格确实定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的详细状况，通过市场交易信息的分析与比较来完毕。尤其应注意已建成B勺、正在建设日勺以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和通例。当分期付款时，应注意分期付款时期数与分期付款的比例。在制定租售计划时，应尤其注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。（二）房

14、地产开发项目租售收入的估算租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，重要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。1房地产开发项目的出租、发售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的状况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积B勺比例）对各期租金收入的影响。同步还应考虑经营期未出租物业的转售收入。2、房地产开发项目H勺自营收入，是指房地产开发企业以开发完毕后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性B勺自营方式得到的收入。在进行自营收入日勺估算时，应

15、充足考虑目前已经有时商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产B勺影响，以及未来商业和服务业市场也许发生的变化对拟开发项目的影响。二、税金估算(-)经营税金及附加1经营税金及附加B勺概念经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，重要包括营业税、都市维护建设税、教育费附加(即为一般所说的两税一费)。2、详细估算(1)营业税对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额=应纳税销售(出租)收入X税率，目前我国的营业税税率是5%o(2)都市维护建设税都市维护建设税，按增值税、消费税、营业税时实缴税额为计税根据，专门用于都市建设、维护而征收B勺一种税。对房地产开发企业而言,都市维护建设税的计税根据是其实际缴纳的营业税。都市维护建设税B勺税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%（3）教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收H勺一种附加费，其计费根据与都市维护建设税相似。对房地产开发企业而言，教育费附加H勺计费根据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%o（二）土地使用税土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国