房地产开发企业甲方工作手册.docx

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1、他声丹成ze多册目录一总则1.1 目的1.2 管理方式二、重要工作程序2.1 物业发展程序物业发展外发设计、监理及建造工作保留文献及记录2.2 施工管理程序施工管理施工问题之跟进保留文献及记录2.3 物料管理程序物料供货商评估和监察施工物料管理保留文献及记录3.4工程计量签证工作程序施工过程计量签证工作程序办理进度款支付工作程序竣工决算工作程序保留文献及记录3.5报建工作程序（3500Itf以上）（市桥街）三人员配置3.1董事3.2总工程师3.3其他人员会计出纳水电工程师土建工程师预算员四、各阶段工作4.1 项目决策阶段的重要工作4.2 项目准备阶段的重要工作4.3 项目实行阶段的重要工作4.

2、4 竣工验收阶段的重要工作五、里方工作人员行为准则一、总则1.1 目的（I）实现投资目的和期望（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内（3）保证项目功能与质量到达原则1.2 管理方式采用间接方式：通过多种委托协议和协议，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与筹划和实行的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目准期按质建成，并尽量节省投资。二、重要作程序2.1 物业发展程序物业发展（1）物业发展计划当物业发展意念，需包括如下内容：物业发展性质及选址；成本限额；动工日期；完毕日期；其他（例如：设施、设计风格）。董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。董事与总

3、工程师及/或其他由董事指定之主管，参照企业过去有关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，阐明该物业发展概念及计划、重要工作项目、预算执行及完毕日期。工作项目至少包括：地质硼探；物业概念设计（单位种类、数量、配套设施及其他）；物业建筑设计（详细规格、选料等）；物业建筑施工图。【物业发展计划】由董事审批。董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的构成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展动工作,勘探机构工作完毕后，提供【地质硼探汇报】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出对应的修改。在每期工程

4、的动工期间，召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视既有系统对新工程的满足性和通用性与否相适应,并保留记录。（2）物业设计评审及检讨总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。小篥髓到目投簿翻注赞函施1当需要外间机构（例如：建筑设计企业、顾问企业）执行设计工作，由董事选定合适机构展开攻:计，作。在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计规定及对应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。设计成果可以是文献（例如：图则）、相片及/或模型等形式。总工程师检讨设计成果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计成果能否符合规定；在需要时参照企业其他

5、同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计与否合用。审查成果须保留记录（例如：国家政府文献、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等），并于【物业发展计划】上阐明。当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文献资料，并予以审查同意；如内部设计更改，由我司设计员修改有关设计文献资料，并经独立人验证。装修材料规格确实定，由董事会指定。（3）物业建筑监理与施工总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留对应的预算文献。董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程规定：工程规格

6、（例如：图纸）；竣工日期；装修材料规格；其他有关规格规定（例如：合用之国际/国家规格、原则、工艺规定、建筑材料规定）。董事选定之监理机构是代表企业对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留对应的结算文献。（4）竣工验收工程竣工后，总工程师与物业管理企业等有关部门对对应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同步并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理企业。楼宇交给顾客后，总工程师可委托物业管理企业发放【工程问卷调查】

7、于顾客，理解顾客意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。以上如有发现问题，由总工程师决定与否做出跟进。外发设计、监理及建造工作（1）甄选地质硼探顾问、设计机构、监理机构及建造商董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之有关性；该机构过去服务我司之经验及体现（包括：质量及时效性）；工程预算；该机构提供之完毕日期及报价；其他人员意见。部分工程（如水、电、电视天线、线）等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供

8、货商评估问卷】中。总工程师编订协议予雇用之机构，并详列外发工作项目规定及附上有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。小桀髓绸保留文献及记录【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质硼探汇报】、每周/月【工程联席会议】记录、设计成果（例如：图则、相片、模型）、【工程预算/结算】、报价/标书、协议、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2.2 施工管理程序施工管理（1）施工进度计划总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】（MaSterProgram）,计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给史方代表。里方代表按工程规格规定/图纸，确认

9、计划表，并告知监理机构安排建造商按计划表施工。当建筑工程规定有所更改（例如：设计变更），里方代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,阐明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。（2）施工进度监察监理单位参照【施工进度计划表】，每天均到工地:二查察施工进度；巡视施工（包括特殊建筑工序）质量及安全体现；一巡视物料质量体现；跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；监理单位将巡视成果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中.予甲方代表主管审核。监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题（不符合有关

10、规格规定）、或有潜在问题，监理员发出【监理告知】予建造商，规定作出纠正或防止行动，以消除问题或潜在问题，【监理告知】分发甲方代表立案。每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,记录整顿于每周【工作例会记录】中。（2）施工检查监理单位参照【施工组织设计】/【招投标文献】及最新规定，并参照【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范规定制定【施工质量检查总表】予建造商。建造商按实际施工进度完毕对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程中报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工

11、程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】规定时，需发出【监理告知】予建造商，规定作出纠正行动，以消除问题。里方代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量状况来对监理单位的监理工作成果进行考核,当发现施工进度与质量与实际不符时，甲方代表需发出【工程备忘录】或【纠正与防止行动记录】予监理单ZnZQE看也但标出纠正行动，以消除问题或潜在问题。（参阅本程序第5.2章）t豌蒲咄国重1当建造商完毕所有建筑施工项目，建造商、监理单位、里方三方需按照有关

12、规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上确认。若发现不符建筑工程规定时，监理单位需发出【监理告知】予建造商，直至所有不符合点己纠正，才接受工地。（4）施工、工监理检讨甲方代表编写【每月工程总结分析汇报】，甲方代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，体现于【每月工程总结分析汇报】中。承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度状况，并记录于【工程联席会议记录】中。施工问题之跟进（1）施工问题之跟进监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理告知】予建造商

13、,阐明问题明细或提议改善措施分发里方代表立案,里方代表根据其问题的严重程度决定与否发出【工程备忘录】和【纠正与防止行动记录】予建造商，并分发监理单位。监理单位每月需对【监理告知】与【工程备忘录】或【纠正与防止行动记录】作跟进，并记录于有关目录表中。监理员跟进承建商之纠正及防止行动，以确定行动之有效性，并记录。若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由里方代表确认。保留文献及记录【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文献】、【监理告知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析汇报】、【每月工程联席会

14、议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】2.3物料管理程序物料供货商评估和监察（1）供货商的评估新的物料供货商可通过下列措施由采购员评估：评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：企业背景、质量系统、产品种类及级别等；采购员/部门主管可规定参观供货商的厂房；口参照过往之工作；口试单。所有评估成果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无尤其规定。对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测承认，才算合格。经评估合格之供货商，可被列入【承认供货商名单】上，但须注明为新供货商。（2）供货商H勺监察*E碌通理硅就1每六

15、个月一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【承认供负商名单】作出检讨：根据供货商送货/服务H勺货品/服务的质素等，检讨对供货商的体现与否满意。经检讨体现理想的供货商会保留于新的【承认供货商名单】，体现不理想的供货商可被除名。 新的【承认供货商名单】由董事批核。施工物料管理（1）制定施工物料规格总工程师按物业发展计划制定【建造物料规格】及【工程物料来料检查表】，规定建造商按规定选用建筑物料品种，包括：水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。（2）物料使用建造商需按【建造物料规格】/【承认供货商名单】选择合适施工物料进行初次审批，并提供初次【试验室检测汇报】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。甲方代表审阅初次【试验室检测汇报】（需注明有见证检查标识或有关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸规定，签批确认。对于同意使用之建造物料，建造商按【送检试件的J取样与制作】在