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1、MfJIANGSUUNIVERS1TY本科毕业论文我国房地产企业融资现实状况及对策研究ChinasreaIestatefinancingpresentsituationandcountermeasureresearch学院名称:江苏大学专业班级:09会计学生姓名:崔兰杰指导教师姓名:朱乃平指导教师职称:副教授2023年10月目录3-J1Z.1.刖41我国房地产企业融资现实状况概述41.1 房地产企业资金0重要来源是银行贷款51.2 房地产企业融资渠道逐渐走向多样化51.3 房地产信托业务活跃62我国房地产企业融资存在的问题及原因分析62.1我国房地产企业融资存在的问题61.1 .1融资构造单一
2、且以间接融资为主61.2 1.2对房地产融资0限制原因太多62.1 .3银行贷款方式及金融创新太少72.2 房地产企业融资问题B原因分析62. 2.1大多数房地产企业自身条件先天性局限性63. 2.2房地产企业间接融资比重过大74. 2.3未能形成良好的融资体系85. 2.4金融市场不完善及法规滞后96. 2.5社会信用制度不健全93以万科为例进行房地产企业融资分析107. 1背景案例108. 2万科融资现实状况109. 3万科融资渠道的创新一“曲线贷款”1110. 案例启示错误!未定义书签。4处理我国房地产企业融资问题日勺详细对策134.1 老式融资方式错误!未定义书签。1.1. 1预售房款
3、错误!未定义书签。1.2. 2银行贷款错误!未定义书签。1.3. 1.3合作开发错误!未定义书签。1.4. 4股票融资错误!未定义书签。1.5. 5债券融资错误!未定义书签。4.2 创新融资方式错误!未定义书签。4.2.1 通过吸引股权投资,扩充自有资金错误!未定义书签。4. 2.2用房地产信托计划融资错误!未定义书签。5. 2.3吸引海外资金错误!未定义书签。6. 2.4担保企业错误!未定义书签。7. 2.5房地产投资信托错误!未定义书签。8. 2.6房地产资产证券化错误!未定义书签。结论17.19致谢18参照文献我国房地产企业融资现实状况及对策研究专业班级:09会计学生姓名:崔兰杰指导老师
4、:朱乃平职称:副专家摘要房地产企业融资是一项由诸多复杂原因构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现实状况归纳了目前我国房地产融资重要存在的问题。房地产作为高风险,高投入,高回报B资金密集型行业,富余的资金筹办是保证企业正常运作的前提,因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国,近几年经济通过几番大力度宏观调控之后,房地产投资过热的现象得到了缓和,但也留下某些问题,如深入加剧了房地产渠道过于单一,银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源重要依赖银行信贷,此外某些融资渠道,包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等,由于多种各样的限制,融资规模仍然有限。在这样的背景下,我国房产企业融资怎样
5、向多元化发展,建立起一种多层次H房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求,是目前我国房地产融资的重要问题。从紧的货币政策,走低0资本市场,面对这样的困境,今年房地产企业的融资会出现一种怎么样的状况?出路何在?针对这些问题,本文论述了房地产企业融资问题的现实状况,分析了产生房地产企业融资难B原因,做了某些有益的探索,提出了某些有效的对策与思绪,但愿对我国房地产企业融资问题有一定的建设意义。关键词:房地产企业;企业融资;创新融资;问题分析;研究对策Chinasrea1estatefinancingpresentsituationandcountermeasureresearchAbstract
6、Thistextgoesdeepintoana1yzingthepresentnewconditionandtheoutstandingnewprob1emexistedintheprocessofdeve1opmentthatourcountrysrea1estateenterprisesarefacedwith,quantityofrea1estateenterprisesisbig,thesca1eissma11;thedebtrateistoohighandthereisahighdegreeofrisk;Thedeve1opmentabi1ityis1ow,theanti-riska
7、bi1ityispoor;Thefinancingditchisnarrowanddifficu1tyetc.fina11y,pu1sforwardaseriesofmeasuresandadvicetosett1etheseprob1ems.Keyword:rea1estateenterprise;strategyconversion;deve1opmentpattern一,-x刖5伴随我国市场经济的J展开与不停深入,企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一种难题。而房地产作为一种资金高度密集性行业,自然对企业融资水平有着更高B规定。从近三年0发展趋势来看,国家对房地产日勺调控力度逐年加
8、大,中国银监会官员表达,应当加大对房地产业的调控力度,防止房价过快增长。中国央行主管B金融时报周三还援引上海银监局局长阎庆民B两会提案称,提议开征土地增值税,以调整地价的不合规增长,2023年,国家再度上调房贷利率。在这种状况下,房地产开发企业假如单纯依赖老式的银行体系贷款,必须面临十分严峻的融资风险,给企业依J持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下,对房地产企业而言,积极转换思想,努力拓展融资渠道具有十分重要0意义。1我国地产企业融资状况概述房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于
9、国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业,2023年房地产开发投资IO1O6亿元,比2023年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅(26.7%)3个百分点,房地产业对全国GDP0直接奉献率和间接奉献率约占15%,带动一大批关联产业发展,并且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的某些特殊性,在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之,房地产开发的过程实质上是一种投资过程,即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产,因此,房地产开发企业最关怀B问题是融资。房地产业是资金密集型产业,高收入,高风险,高产
10、出。伴随我国房地产投融资体制的变化和央行有关住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台B出台,金融业门槛逐渐加高,再加上土地招头标政策B实行,房地产企业日勺关键竞争力也已不再局限于产品自身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展B决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。我国房地产业无论是投资方还是购置方,大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文献有关深入加强房地产信贷业务管理业务的告知日勺出台,最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实行B金融紧缩政策,加上银行加强审查贷款风险的措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资
11、渠道缩小了,老式的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少,企业间接融资的比重过大是目前房地产企业融资B一种明显特点。多渠道融资成为房地产企业生存,发展必经之路。1.1 房地产企业资金的重要来源是银行贷款2023年0房地产保持较快增长,开发资金获得相对较大程度增长,2023年,全国房地产企业合计到位资金143万亿元,比上年增长31.7乐其中国内贷款为0.27万亿元,占到位资金的18.9%,比上年增长5.8%,订金及预留款0.6万亿元,占到位资金的42.0%,比上年增长43.9%,企业自筹资金0.43亿元,占到位资金的30.1%,比上年增长38.8%,运用外资181亿元,比
12、上年增长10.2%。数据显示,房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。记录数据显示,2023年IT1月,全国完毕房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8幅增幅比ITo月提高12个百分点。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源与银行贷款,房地产企业对银行贷款B依赖程度很大。1.2 房地产企业融资渠道逐渐走向多样化的作用,房地产企业愈加如此,而从上面日勺分析不难发现,间接融资一一银行贷款仍是企业融资的重要方式,但受政策影响,121号文献时出台,房地产企业已经到达了一种共识:需要大笔资金投入的房地产行业,融资渠道已经成为发展的瓶颈,只有通过
13、融资方式多样化才能更好,更彻底的处理融资问题,如从间接投资走向直接投资。1.3 房地产信托业务活跃2003年6月13日央行“121号”文献0出台,对房地产企业导致较大冲击。2003年8月12日国务院出台B有关增进房地产市场持续健康发展B告知(国发202318号,简称18号文献),鼓励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试,如信托融资,外资银行融资,海外基金融资,企业债券融资已经初步显现,而其中最为活跃0是房地产信托融资。2我国房地产企业融资中存在的问题及原因分析2.1 房地产企业融资存在的问题房地产融资是房地产企业发展链条中0重要构成部分,为房地产业的发
14、展提供了重要的资金保障。然而,在房地产融资迅速发展的同步,也存在许多潜在的问题,归纳起来,重要有如下几方面:融资构造单一且以间接融资为主目前,我国房地产融资构造比较单一,间接融资比重过大。房地产开发B三个阶段(获得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持,房地产开发所需资金仍约有60时内资金来自银行贷款,间接融资的比重仍然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿B贷款门槛,使融资模式出现了多元化趋势,不过短时间内仍无法变化以间接融资为主的融资格局。房地产产业B这种高度依赖于银行贷款B融资模式,必须会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地
15、产产业风险的最大承担者。对房地产融资B限制原因太多对房地产经营而言,资金是最重要、最关键日勺原因之一。由于国内房地产业目前重要的两条融资渠道一一银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制,房地产企业经营相对陷入困境。首先,央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限规定各商业银行加强房地产信贷业务管理,控制房地产信贷,对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产最脆弱的神经一一资金链受到打击。另一方面其特殊0产业特点决定了房地产企业首发上市(IPO)B也许性很小房地产是个特殊的产业,在证券市场迅速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目的。银行贷款方式及金融创新太少房地产作为资金密集型行业,其特点是:开发周期长,投资规模大,这必然规定房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款,而银行既有0几种贷款方式0期限都比较短,这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾,再加上我国金融创新少,融资方式有限,因此筹集到足够的资金将十