综合商业城建设项目可行性研究报告.docx
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1、综合商业城建设项目可行性研究报告(提示:此文档word版本!下载后可任意编辑修改!)第一章总论11. 1项目概况11.2 资金筹措与融资方式11.3 项目进行可行性研究的依据11.4 项目的实施进度安排21.5 主要技术经济指标2第二某某市场分析42. 1某某市商业某某市场分析42.2西安某某市场现状分析72.3项目某某区域商业某某市场分析112.3某某市场需求分析112. 3某某市场供给分析182. 4 SWOT 分析192.1. 4. 1 优势192.4. 2 劣势192.5. 3 机遇202. 4. 4 威胁 212.5项目初步定位212. 6小结及建议22第三章项目的实施进度安排243
2、.1项目前期工作安排243. 2项目建设阶段计划安排241. 2. 1项目进度安排的依据243. 2. 2进度安排原则244. 2. 3分阶段开发的原因与目的255. 2.4项目实施的进度计划25第四章 项目总投资估算与资金筹措 274. 1项目总投资估算的依据274.2 项目总投资估算的原则274.3 项目总投资估算284.4 资金筹措与融资方式30第五章财务评价335.1财务评价基础数据的测算335. 2盈利能力分析331. 2. 1静态盈利能力分析335. 2. 2动态盈利能力分析345. 3清偿能力分析356. 4评价结论35第六章不确定分析367. 1盈亏平衡分析366.2敏感性分析
3、37第七章结论及建议408. 1结论407. 2建议41第一章总论1.1 项目概况本项目地处北三环以北,北临大学城,东临大型某某区和新筑某某区,西邻新西安火车站,毗邻大明宫某某市场新某某区域环境良好,交通便捷。由于太华路大明宫某某市场的拆迁,给本项目带某某市场机遇,因此本项目将建设成为一个以某某市场为主,集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商某某区。另外,在本项目的建设过程中涉及某某村庄的拆迁改造,因此,本项目的建设能够帮助政府解决某某村的改造问题,有利于改善北郊整体环境,促进和某某区域经济发展。12资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783. 65万元.其中建设投入的资本金为52824.
4、 84万元(占总投资的35%),分两期投入,第一期为28960. 58万元,第二期为23813. 90万元;银行借款11771.84万元,融资利率为5.40%,时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度;其余资金缺口由(预)售净收入补足。1.3 项目进行可行性研究的依据(D委托方提供的有关书面材料;(2)本项目总体规划设计方案;(3)某某市某某区规划设计规范;(4)某某省建筑安装工程综合概预算定额(5)国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号);(6)某某省发改委编制的某某省建设工程其他费用定额;(7)类似工程的相关造价费用水平。(8)项目投资估算所得到的
5、数据;(9)其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4 项目的实施进度安排在充分某某市场环境,结合类似工程的实际情况,同时考虑开发商的资金压力情况,采取保守态度,充分考虑各种不确定因素,最终综合确定本项目计划分两期开发建设,第一期进行地块某某村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设,第二期进行地块某某村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2. 5年;二期需建设3年,两期建设过程存在搭接,利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程,从而减少开发商的资金压力。1.5 主要技术经济指标结合项目情况,本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位,拟定了销售方案并进
6、行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页)。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值- 财务数据1总投资万元151637. 862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利泗总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二 财务评价指标1项目财务净现值万元13244. 842项目内部收益率20. 72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4. 405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%第二某某市场分析2.1某某市商业某某市场分析(一)商业概况目前西安商业发展已
7、经形成钟楼商圈为核心,小寨、高新和康复路商圉围绕某某市副中心多级发展的局面。但是明确的是,西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点0西安商圈分布图(二)典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间20世纪90年代末20世纪80年代20世纪90年代初业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南某某某市某某区某某区域主力消费群特征中低收入,年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟,发展缓慢规模巨大,发展迅猛地域限制,前景较小小结趋某某市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立,庞
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