北京中奥花园项目市场调研报告.docx

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1、中奥花园项目市场调研报告市场调研数据总结楼盘个案市场调查详表调查日期：2005年10月8号楼盘名称大宁山庄开盘日期2004.5.31楼盘地址房山区京石高速高辛店出口南侧发展商集达房地产开发有限公司承建单位北京房山建筑股份有限集团物业管理北京房建信达物业管理有限公司物业费1.2用平米*月/1.9奇平米*月建筑类型联排别里、花园洋房销售地点项目现场售楼电话区位图U一遥公既I内部环境大宁山庄社区，27万平方米鲜嫩的绿海，数万平方米灵动的湖泊，1.5万平方米郁郁葱葱的坡地公园。三大水库围合，三面绿野环抱，如同香格里拉般神秘空灵的草甸风光，散发着原生自然的魅力。大部分为现房，环境、绿化大部分都已经成形。

2、基土也获得出让本出让日期2003资基地面积600多亩建筑面积36万平方米料容积率0.97绿化率41.6%规划功能住宅规划户数1600左右开工日期2003年底工程进度一期已建成竣工日期2004年初入住日期2004.12.31备注装修标准毛坯建筑材料外墙涂料内墙白墙门窗铝合金公共设施花园有会所有幼儿园有商业正在建其他售价起售单价平均单价联排6200元/平米备注车位价格150元商业价格待定调查日期：2005年10月8日楼盘名称靠山居艺墅开盘日期2005年3月楼盘地址京石高速，赵辛店出口路南800米投资商北京靠山居房地产开发有限公司发展商北京靠山居房地产开发有限公司代理商戴德梁行建筑设计中建一局五公司

3、园林设计德国WSP承建单位中建一局五公百物业管理北京太月物业费2.25元/平米*月建筑类型Townhouse销售地点项目现场售楼电话III环境内部环境依据项目特有的“山地形态”为设计基本点，融入欧洲阿尔卑斯山地风情，整体建筑采用德式的现代简约风格，以稳重的灰色和靓丽的黄色为立面的主基调，并配有大面积的文化石，完美而立体地造就“艺堂ft赚得出让出让日期2004年10月1日出让年限70年基地面积13.5万建筑面积8.1万平米基容积率0.6绿化率47%本规划功能住宅资规划户数372户料开工日期三期开工工程进度完成2/3竣工日期入住日期一期12月份入住备注装修标准毛坯建筑材料外墙石材，面砖，防水涂料内

4、墙纯毛坯门、窗双层中空，断桥厨卫顶平顶，部分是天窗设计其他赠送壁挂炉（意大利贝雷诺），暖气片公共设施花园水景7000平米，下个月完工会所3000平米，未做幼儿园3000平米，己做商业3000平米，未做运动场所无其他售价起售单价4800元/平米平均单价5900元/平米车位价格150元/月商业价格待定调查F1期，2005年10月8日楼盘名称楼盘地址投资商加州水郡开盘F1期2005年10月15日发展商代理商建筑设计园林设计承建单位物业管理永隆国际酒店物业建筑类型销售地点阜成门南大街9#楼一3区位图房山区长阳镇哑叭和中核财务公司国润建设集团-北京日兴一北京庞博永联房地产经纪有限而美国ATA设计公司一一

5、美国EDSA亚洲公司一中建集团物业费待定联排双拼独栋别墅售楼电话加州水郡交通图点击放大外部加州水郡，每户独享私家花园的TOWnhOuse,位于京石高速长阳出口京良环岛，107国道、京石高速、京良公路畅捷围绕。从地理位置上讲，加州水郡坐落在西山之阳，殷得“三山五园”之贵，上风上水；又近邻十渡、石花洞、西周燕都遗址公园等独特的名胜古迹，风景名胜近在咫尺。社区周边绿化带封闭环绕，社区四季空气清新，景色宜人周边配套：401医院、邮局、超市、商场、学校、银行、电信局、加油站环境环境周围交通:紧邻107国道、京石高速、京良公路.公交线路：917支、971、993、922、759、小75、小45、759等评

6、估内部环境区内配套设施:酒店、会所、健身中心、青春动馆、生活超市、容美发等自助银行、洗衣店、美食中心、美土地获得2004年出让日期2005年6月出让年限70年基基地面积183765平米建筑面积15万平米本容积率0.65绿化率40%资规划功能联排料规划户数4期共6000多户1期共234套TownHouse开工日期2005年5月开始动工工程进度建设中竣工日期2006年入住日期2006年备注加州水郡一期河滨郡2005年10月15日开盘建筑材料设备装修：结构:短支剪力墙外墙:涂料及部分面砖热水:独立热水炉户门:钢制四防门室内地面:毛胚供水:市政燃气:天燃气空调:分户式中央空调宽带:宽带、语音入户通讯:

7、中国网通窗户:铝合金中空玻璃室内墙面:毛胚供电:供电局统一采暖:分户独立式有线电视:有总价范围主力总价车位价格按物业费形式U攵取商业价格待定工行，民生等银行提供5-7成20年按揭利率:5.508销售分析广告媒体网络、户外广告、高档杂志、项目楼书主要诉求来电来访来电日均20批，来客日均5批成交套数销售率客源分析地域不定，购买动机极佳的地理位置及内外部环境，外立面及户型设计均好抗性分析综成功点失败点合分析项目地理位置优越，234公顷的土地上3.8公里长的悠长水岸线，形成近30公顷的浩阔水景,五星级拉斐特城堡酒店为项目增色不少。另外项目楼书设计精美，网络广告及主页视觉冲击力极强，完全彰显了项目的高档

8、次。前期准备工作尚未完善，目前还没有设置样板区。另外产品在推广上做足工夫也产生了些许负面影响，会让一些客户感觉产品档次过高而流失客户。实际目前此项目起价为350万元，相比周边一些高端别重价格也持平。另外分户采暖也会导致大户型养房成本过高，这也是客户抗性因素之一。楼盘名称楼盘地址投资商发展商代理商建筑设计园林设计承建单位物业管理建筑类型销售地点区位图提香草堂调查期：2005年8月29开盘F1期京石高速窦店出口往南3公里北京锦绣花园投资有限公司北京锦绣花园投资有限公司中时捷尼肯带大亚豪地产美国九圆三星一北京园林景观一申通一I物业费双拼售楼电话现场环境评估外部环境内部环境8万平米水景一湖三岛50万平

9、米绿地高尔夫（9洞）基本资料土地获得出让日期出让年限基地面积1003建筑面积183容积率0.18绿化率70%规划功能分三期规划户数600户开工日期不详工程进度封顶竣工日期不详入住日期06.4备注房型及面积间隔室、厅、卫建筑面积花园面积得房率三室两厅四卫四室三厅五卫备注四室四厅四卫四室四厅四卫差价与修标准毛坯建筑材料外墙砖内墙毛坯门、窗没断桥，铝合金窗双层中空厨无卫无顶无其他无地下室送中央空调燃气壁挂炉公共设施花园会所4500平米幼儿园市场运动场所其他售价及付款方式起售单价平均单价备注总价范围140万-190万主力总价车位价格每户独立车库，车位不收费商业价格未定销售分析广告媒体北青精品主要诉求来

10、电来访成交套数销售率客源分析购买动机抗性分析综合分析成功点失败点调查日期：2005年8月30日楼盘名称Other渡上开盘日期2005年8月12日（二期）楼盘地址昌平区小汤山镇投资商北京泰格经济开发公司发展商北京泰格经济开发公司代理商至高达美建筑设计WSP建筑设计咨询有限公司园林设计WSP建筑设计咨询有限公司承建单位北京建工集团物业管理北京华泰物业管理有限责任公司物业费3.8元/平米月建筑类型独栋别墅，联排别墅销售地点项目现场售楼电话区位图北六环北五环马坊桥：I1安立路立水桥I北四环大屯路*3北jfc1路安惠桥.I环境评估外部环境ttOTHER渡上”地处亚奥商圈，位于温榆河畔，交通便利，紧邻立汤

11、路，闹中取静。周边绿化带众多，空气清新，环境幽雅。此外亚北别墅区环境基本成熟，周边高档项目林立，区域绿化率很高，具备别墅大环境。内部环境项目内部环境感觉景观比较简单，绿化略显单薄。但区内亮点在于打破传统别墅建筑体系，大胆的引进传统住宅”有宅必有院”的建筑精髓，创造性的设计出了围合式庭院别墅。就地势而建造，项目在规划之初基本保持了原有的地貌特征，由于紧邻温榆河畔，地形是坡地状，庭院就势而建，高低起伏错，错落有致。另外小区的简约风格在周边区域内独树一帜，感觉前卫时尚O基本资料土地获得2004年出让日期2004年出让年限70年基地面积117万平米建筑面积6万平米容积率0.39绿化率66%规划户数54

12、（二期）规划功能住宅开工日期2005年工程进度施工中竣工日期2006年入住日期2006年备注房型及面积间隔室、厅、卫建筑面积花园面积得房率四室三厅四卫444.5300左右96%五室四厅四卫543.8500-左右备注四室两厅三卫287.1200左右花园为围和式庭院，非院地面积差价联排别墅、独栋别墅差价约2000元装修标准毛坯建筑材料外墙进口涂料，天然石材，外墙外保温内堵水泥抹平压光门、窗定制转轴木门，遥控车库门，美弛纯木窗，双层中空玻璃厨预留上下水借口，卫地面防水层顶抹白其他室外木平台为进口材质地面公共设施花园100-600平米私家花园会所2000平米幼儿园无学校无其他售价及付款方式起售单价600