经济适用住房项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第1章 总论11.1项目名称11.2业主名称、法定地址11.3项目概况11.4项目建设背景21.5报告编制依据、研究范围21.6主要技术经济指标31.7主要结论与建议3第2章 项目发展规划、产业政策相符性分析52.1句容市发展规划52.2产业政策分析92.3项目与区域发展规划相符性分析122.4项目与产业政策相符性分析13第3章 项目所在地概况和建设条件143.1项目建设地点143.2项目所在地概况143.3建设条件16第4章 项目建设规模及建设方案194.1建设规模及建设内容194.2户型设计194.3项目建设方案20第5章 环境保护与安全卫生365.1环境保护365.2安全卫生41第

2、6章 节能446.1依据446.2建筑热工节能设计标准456.3节能措施47第7章 项目组织与管理497.1项目组织497.2项目管理507.3人员配置52第8章 建设计划538.1建设进度安排53第9章 招标专章58第10章 投资估算及资金筹措5810.1投资估算5810.2资金筹措6010.3财务分析60第11章 社会效益分析6211.1社会影响效果分析6211.2社会适应性分析6311.3社会奉献分析6311.4社会评价结论63财务评价附表：附表1：项目总投资估算表附表2：投资使用计划与资金筹措表附图：附图1：河滨北路经济适用住房项目地理位置示意图附图2：河滨北路经济适用住房项目规划设计

3、图第1章 总论1.1项目名称项目名称：句容河滨北路经济适用住房项目项目1.2业主名称、法定地址业主名称：句容市经济适用房发展中心法定地址：句容市经济开发区1.3项目概况1.3.1项目基本信息项目名称：句容河滨北路经济适用住房项目项目建设单位：句容市经济适用房发展中心建设地点：句容市华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧规划用途：拆迁安置项目建设期：1年项目总投资：3845万元1.3.2项目用地本项目用地面积为12200平方米，计18亩。该地块位于项目建设地点位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，该地块为净地，周围交通便利，已具备开发条件。1.3.3项目建设规模及建设内容项目用地面积18亩，主要用于建

4、设经济适用房，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2， 配套用房面积：1100。主要建设多层住宅楼6栋（分为4+1F和6+1F），配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程。1.3.4项目总投资及资金筹措方案本项目总投资3845万元，全部由项目建设单位自筹解决。投资使用计划相见附表2。1.4项目建设背景该经济适用住房项目是市委、市政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措，也是完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作的重要内容，该项目的建设对改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量具有重要意义。1.5报告编制依据、研究范围1.5.1编制依据

5、国家发改委产业结构调整指导目录（20XX年本）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）建设部房地产开发项目经济评价方法国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）句容市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要句容市住房建设规划（20XX-20XX）建设单位提供的相关资料1.5.2主要研究范围本研究工作范围主要是项目建设背景，项目建设条件，项目工程建设方案，环境、节能、投资分析，项目社会效益，可行性研究结论与建议等。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-3。表1-3 项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积m2122002总建筑面积m2176002.1其中：住宅m216

6、5002.2商业m211003建筑密度%244容积率1.445绿化率%356总户数户2207总投资万元38458项目开发期年1年1.7主要结论与建议1.7.1主要研究结论（1）本项目是市委、市政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措。项目建设内容符合有关产业政策和地区发展规划。本项目对规划句容建设、生态环境改善以及保民生、保社会稳定具有积极意义。（2）项目建设地点位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，项目用地符合句容市华阳镇土地利用规划要求和规定。（3）项目严格执行建筑节能相关规范设计要求，在设计中采取节能措施，建筑节能可达50%以上。（4）根据地块地形特殊情况建设配套用房

7、，配套用房产生收益将用于补贴小区以后物业管理及其他管理费用。（5）本项目总用地面积18亩，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2。设计容积率1.44，土地利用率较高。（6）项目建设期暂定1年，项目总投资为3845万元，所需资金全部由建设单位自筹。1.7.2建议（1）建议项目建设单位加强与有关部门的协调，进一步调整完善方案，确保项目建设顺利实施。（2）为确保本项目尽快顺利进行，必须抓紧项目的前期工作，并落实建设所需资金。在保证项目建设质量前提下，尽可能压缩工期，争取早日完工。第2章 项目发展规划、产业政策相符性分析2.1句容市发展规划2.1.1分析依据句容市国民经济和社会发展“十一

8、五”规划纲要（句政发（20XX）14号）；句容市住房建设规划（20XX-20XX）（句政发（20XX）1号）；句容市城市总体规划（20XX-2020）2.1.2城市性质南京都市圈最佳人居环境地区，长三角重要的生态、人文和休闲旅游城市，江苏省沿江地区以轻型工业为特色的制造业基地。2.1.3句容市经济和社会发展规划2.1.3.1发展思路以“融入南京，跨越发展”为指导思想，以经济和载体建设为中心，以基本实现现代化为根本目标，把握住南京都市圈功能与产业结构调整的机遇，发挥句容的各项优势，加快推进三个进程（农业现代化、新型工业化、城乡一体化进程），实施六大战略（接轨核心、科教兴市、双轮驱动、农业产业化、

9、旅游经济、生态立市），实现两个提高（经济综合实力和人民生活水平、质量的提高），立足“新苏南”，实现新跨越，推进全市经济社会、物质文明和精神文明全面可持续发展。2.1.3.2发展战略1接轨核心：强化与南京市的城际联动发展，密切交通联系，深化产业合作，做强做优旅游、居住等服务功能，在水电等区域基础设施上与南京有机衔接。2科教兴市：充分借用南京科技力量与环境，推进各行业的技术创新，加强传统行业的高新技术化，强化科技、经济结合的中介环境，提高全民受教育程度。3双轮驱动：大力发展民营经济和外向型经济，推进民营经济由量的扩张向质的提高转变，推动全市经济广泛深入地参与国际分工、合作和竞争，坚持“三外”齐上。

10、4农业产业化：实现农业大市向农业强市的转变，促进农业向生态化、规模化、现代化方向发展，提高农民进入市场的组织程度，大力推进以科技服务和信息服务为重点的社会化服务体系建设，提高农业科技进步率，大力扶持和壮大农产品加工、流通企业。5旅游经济：立足旅游资源优势，积极开拓旅游市场，完善各项配套服务，主动参与南京、镇江等大城市旅游体系，着力形成区域大旅游格局，努力把旅游业培育成全市经济的支柱产业和第三产业的龙头。6生态立市：严格保护山林、水体等宝贵的生态资源和丰富的风景资源，城镇建设、经济发展不突破土地、能源、环境等资源的合理容量，积极维护区域生态平衡：确立环保优先的原则，发展循环经济，推行清洁生产，降

11、低能源消耗，逐步形成低消耗、低排放、高效益的可持续经济增长模式，实现人口、资源、环境协调发展。2.1.4句容市“十一五”经济和社会发展总体目标综合实力显著增强，经济社会结构明显优化，科技进步对经济增长贡献不断增强；城市化进程进一步加快，社会保障体系比较健全，社会就业充分，人民过上更加富足的生活；环境质量明显优化，自然资源得到有效保护，环境污染得到有效控制；实现要素市场、产业发展、重大基础设施建设、环境保护和城乡空间发展的最优化，将句容建设成为经济繁荣、科教进步、社会和谐、环境优美、法制健全、人民生活殷实的现代化中等城市。分阶段目标：1、近期(20XX年20XX年)GDP年均增长15，至20XX

12、年总量达到220亿元，人均GDP达到34000元左右，三次产业结构预期调整为5：55：40。2远期(20XX年2020年)GDP年均增长12，至2020年总量达到680亿元，人均GDP达到93000元左右，三次产业结构预期调整为4：52：44。本项目的实施将全面发挥地块的区位优势，加快推进城乡一体化进程，全力打造南京都市圈最佳人居环境，促进房地产业的又好又快的发展。项目建设对城市基础设施建设、国民经济发展、固定资产投资增加有贡献，项目建设有利于强化句容经济开发区管理委员会黄梅片区与句容城区以及句容经济开发区管理委员会的联动发展、密切交通联系，协调产业发展，做强做优旅游、居住等服务功能，在水、电

13、等区域基础设施上与城区有机衔接。项目符合鼓励住宅开发政策指向，对增加句容城镇居民人均住宅面积有帮助，对提高句容市城镇居民生活水平大有益处。选址区域属城镇规划建设范围。2.1.5句容市住房建设规划（20XX-20XX）根据句容市住房建设规划（20XX-20XX）分析，至20XX年底，句容市城市住房总面积为489.45万平方米，其中，通过基本建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）146.84万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房293.67万平方米，通过其他方式建造住房48.94万平方米，按照句容市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，20XX年规划区常住人口达到20万，人均住房面

14、积约36平方米，规划期内（20XX-20XX），规划区住房总需求为250万平方米。根据“十一五”期末句容市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用房25万平方米，建设商品住房225万平方米（含城中村改造住房19万平方米）。句容市“十一五”期间住房建设年度计划及住宅用地年度实施计划见下表。表2-1 句容市“十一五”期间住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村改造20XX52266020XX51366020XX35.554.54520XX35.554.54520XX324440合计2061925250表2-2 句容市“十一五”期间住宅用地年度实施计划（单位：平方公里）年度商品住房用地政策性住房用地20XX0.490.0520XX0.490.0520XX0.370.0420XX0.370.0420XX0.330.03合计2.050.21句容市政府的5年规划为句容市房地产行业的健康发展开拓了广阔的发展空间。2.2产业政策分析近年来，由于房产市场发展过快过热，建设部、国家发改委等七部委发布了一系列稳定住房价格工作的意见:1、强化规划调控，改善住房供应结构；2、加大土地供应