广州房地产市场动态简报.docx

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1、广州房地产市场2005年12月简报一、社会经济发展状况2二、最新城市规划及重大基础设施建设情况3三、政策法规4四、房地产市场的开发、供求、房价变动情况51 .土地供应情况52 .住宅、公寓供求及价格情况63 .写字楼供求及价格情况94 .酒店市场动态105 .商业市场动态106 .2005年1月广州中房指数走势及分析11五、市场新的动向及热点分析13六、主要发展商动态14一、社会经济发展状况2005年前两个月，广州市延续上年快速发展的势头，引领全市经济发展实现开门红。全市经济运行呈现如下特点： 工业生产快速增长，产销衔接形势喜人12月份，全市完成工业总产值925.22亿元，比上年同期增长25.

2、8%,增幅比上年同期提高10.4个百分点。全市完成工业增加值234.97亿元,比上年同期增长24.5%,增幅比上年同期提高9.1个百分点。全市工业产品销售率达99.76%。 市场销售持续畅旺适逢元旦，加之春节来临，市场销售持续畅旺。全市社会消费品零售总额达335.93亿元，零售总额创历史新高，比上年同期增长7.1%。其中占全市社会消费品零售总额八成的贸易业零售额达234.09亿元，增长8.7%。全市批发零售贸易业商品销售总额达1063.76亿元，同比增长40.6%,其中批发销售总额829.67亿元，增长54.7%。 城市居民消费价格同比温和上升，环比略有上涨城市居民消费价格总水平比上年同期上涨

3、1.0乐其中消费品价格上涨2.4%,服务项目价格下降1.8%。在8大类价格中，价格上涨和下降的各占一半。其中食品类、烟酒及用品类、家庭设备用品及维修服务类和居住类价格分别上涨5.3%（其中粮食上涨11.2乐肉禽及制品上涨8.8%）、2.2%、1.6%和2.8%,衣着类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类和娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降1.5%、1.3%、2.3%和6.0%oO城市居民消赛支出平稳增长城市居民人均可支配收入1652.88元，下降19%,其中工薪收入1526.62元，下降2.7%。城市居民人均可支配收入下降的主要原因是上年春节在1月22日，大多数机关、企事业单位的节日补贴和年

4、终奖等已在当月住户调查结帐日（住户月度调查的结帐日为1月20日）前发放，而今年的春节在2月9日，大多数机关、企事业单位的节日补贴、年终奖等截止1月住户调查的结帐日还未发放。由于这一不可比的因素，导致基数较高而增幅下降。城市居民人均消费性支出1104.34元，增长3.0%。其中教育文化娱乐服务类、衣着类、食品类、交通和通讯类分别增长0.1%、3.2%、8.4%和17.5%。受风俗习惯的影响，抢在春节前结婚的市民较多，居民在外就餐和购买金银首饰的支出分别比上年同期增长7.1%和5.1倍。二、最新城市规划及重大基础设施建设情况已列入2005年广州市建设重点项目的广明高速公路项目（广州段），前期工作开

5、始启动。该项目起点位于番禺化龙镇，接广州东二环高速公路与广珠东线高速公路，路线前半段沿金山大道西行之后空越钟村镇，跨105国道和陈村水道，在顺德勒竹村附近接广珠西线高速公路，路线总长约21.34公里，双向6车道，总投资22.4亿元，预计2007年建成。广州地铁三号线新机场线站点已经确定，新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站。线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站。全线中有两座换乘站，分别为燕塘站和嘉禾站，燕塘站与六号线换乘，嘉禾站与二号线换乘。除燕塘到同和及新机场南站和新机场北站段为地下线，龙

6、归到人和之间为地面线外，其余全部为高架线。全线计划于2006年中开工，2009年底建成。建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里。三、政策法规广州市大型商业网点听证办法出台，从2005年2月1日起实施。办法）规定，在广州市行政区域内设立大型商业网点，必须由市商业行政主管部门组织相关部门举行听证会，对其设立可行性进行论证。所指的大型商业网点包括建筑面积在IOOOO平方米以上的商品交易市场（含批发市场、汽车交易市场、旧货市场）、仓储或物流配送基地（中心）和5000平方米以上的零售商店（含购物中心）、餐饮等经营场所。听证会代表包括有关区（县级市）商业、计划、城市规划、工商等部门和

7、街道代表，相关行业协会代表，以及大型商业网点拟设立地的居民代表，相关同业从业者代表等利害关系人。听证会中居民和相关同业从业者不得少于三分之一。02005年广州城建总投资达256亿元，比2004年增加40亿元。广州2005年将全面启动迎亚运工程建设，开建新机场二期工程、南沙港二期工程、新火车站和武广客运专线等大型交通枢纽设施。全面展开地铁3、4、5号线建设，建成开通地铁3号线客村一广州火车东站段和4号线大学城专线，展开3号线机场线和6、7号线的前期工作，并推进实验段施工。广东省教育厅最近表示：公办学校进行办学体制改革一律不再以小区配套学校作为试验项目，教育审计部门将把这类民办学校纳入审计范围，加

8、强对国有资产的增值管理。教育部门将保证小区配套学校为小区购房户服务，公办学校进行办学体制改革一律不再以小区配套学校作为试脸项目，以免被房地产商假借名义做广告，以及影响购房户享受政府提供教育服务的权利。02005年起广州市（含花都区、番禺区、从化市、增城市和南沙开发区）开发房地产的纳税人出售自行开发房产的应征土地增值税，实行定率预征的征收方法。实行定率预征土地增值税的范围，包括普通标准住宅（不包括经济适用住房）、综合楼和除普通标准住宅和综合楼外的其它房产项目。其中，普通标准住宅的预征比例为0.5%;综合楼预征比例为0.7%；除普通标准住宅和综合楼外的其它房产开发项目预征比例为1%。政府有关部门恢

9、复预征土地增值税，一方面是为了加强税收管理的要求，而更重要的是为了防止房地产开发企业占用国家税金。最近，广州市政府常务会议讨论并原则通过了广州市房屋租赁管理规定，新制订的广州市房屋租赁管理规定对原广州市房屋租赁管理办法的立法思路进行了调整：以租赁行政管理为规范重点，不再规定租赁当事人的民事权利义务；综合性立法，系统规定相关部门管理职责，实现房屋租赁综合管理；改革管理体制，租赁管理重心下移，建立高效、廉洁、服务型的政府；明确了出租人的三项义务性规定，列明了对出租人不得出租房屋的九种行为和对出租人违反出租义务的处罚。广州市房地产交易中心透露，广州市“房屋管理系统一期工程”将在今年完成投入使用。一旦

10、开发商办理了整栋楼宇的确权手续，该系统建立了楼盘“项目概况表”，购房者就可以拿着自己的购房资料，到房地产交易中心自办房产证。四、房地产市场的开发、供求、房价变动情况1 .土地供应情况O2005年第一次国有土地挂牌出让两块挂牌地块分别是：一德路北侧第468号-488号段地块，占地5800平方米（净用地面积4700平方米），总建筑面积49350平方米，商业、办公用地，最低挂牌交易价为7000万元；2月5日，大同（广州）地产有限公司与广州富力地产股份有限公司经过60轮的角逐，最终大同公司以高出底价3000万元，以1.005亿元成交，其成交价的楼面地价为2029.07元/平方米。珠江新城D4-3商务办

11、公地块，占地面积3585.29平方米，建筑面积14783.81平方米，最低挂牌交易价3520万元。同日，广东东田文化企业有限公司以4580万元投得珠江新城编号为D4-3商务办公地块，其成交价的楼面地价为3097.98元/平方米，这是珠江新城土地出让有史以来第二高的成交单价。O南沙地块挂牌出让遭市场冷遇备受关注的南沙首次公开出让商住用地，出让的3块用地虽然在竞价期间很受发展商关注，但最后却无人出手。出让的三地块均位于南沙经济技术开发区进港大道、环岛西路交界的东南向，具体竞价期自2005年1月13日到1月24日上午10时整，结果三地块竞拍失败，无一块地卖出。地块编号用地面积(m2)建筑面积(m2)

12、容积率土地用途最低交易价(万元)楼面地价(元/曲)JMBO10319630883354.5商务办公、商业3141356JMBO104426571919574.5商务办公、商业、居住5653294JMBO107据广州市房地产交易中心称，从政府角度出发，通过挂牌形式来规范土地交易的市场行为，为南沙以后的商业土地的“招”、“拍”“挂”树立标杆，也为南沙以后新中心区的开发建设打定基础。但南沙的环境还不是十分成熟，开发商们还是处于观望阶段。O2005年土地出让计划2005年广州市经营性土地使用权出让计划公布，计划共出让29幅地块、用地面积达110万平方米，建筑面积为314万平方米。出让地块主要集中在珠江

13、新城、琶洲、大学城三大板块，分别是珠江新城6幅地块、用地面积为56000平方米，琶洲4幅地块、用地面积为277493平方米；大学城8幅地块、用地面积为13万平方米。2 .住宅、公寓供求及价格情况o番禺楼价急升直接拉高了广州市十区整体楼价对于番禺区楼价的急升，有业内人士认为，一方面是2004年番禺区别墅产品大幅度增加，拉高楼价；另一方面去年华南板块楼盘不断开发高端产品，装修标准不断提高，楼价中含了不少附加的价值。O2004年番禺区销售排行番禺区国土房管局公布数据显示，按销售面积排名，祈福新邨、雅居乐、锦绣趣园、星河湾、华南新城位居前五位，其2004年销售面积分别是32.27、19.32、16.7

14、7、15.4、14.55万平方米。O新光地产进入华南板块新光地产是广东新光投资集团属下一家以房地产开发经营为主的骨干企业。成立于2001年4月，一直在广州市区进行开发，项目数量不多，包括北京南路的新光商务大厦、新光城市广场一、二期项目等。新光地产最近拿下番禺南大路广州雅居乐花园侧的一烂尾地块，重新启动该项目。该地块占地550亩，将于春节后动工，以纯别墅产品面市。新光地产此前曾在广州市区内开发写字楼、高层住宅等产品，并开设“新光百货”涉足百货零售业。O祈福新邨再现租赁热祈福新邨近期租赁成交量大幅增加，成交的客户中，50%的是广州市居民，30%的是外地人员，20%则是外籍客户。外籍人士已成为祈福新

15、邨的主要客户群，其主要是来自中东、日本和印度等国家的商人，工作地点并不限于番禺区。他们选择在祈福新邨居住的主要原因是这里拥有方便的交通设施、完善的小区管理和齐全的生活配套。O2005华南板块豪宅年目前华南板块的产品正在走入转型期，相当一部分楼盘的目标客户群已从过去的首次置业的白领转向多次置业的富豪买家，很多大型楼盘都在今年进军高端产品，主打大户型洋房，楼价自然水涨船高。O番禺高层住宅供求失衡2004年，番禺区高层住宅的成交量为77.26万平方米，但同期的批准预售量却达到了131.75万平方米，这显然是其供求关系出现失衡的具体表现。番禺高层住宅消化速度远不如多层住宅。O新春期间销售业绩春节期间，广州雅居乐花园销售额达到6850万元，销售套数63套；祈福新邨晓峰园组团在2月1日起至2月13日，共售出200多套洋房，销售额达1.3亿元。今年春节华南板块整体成交上却比以往的黄金周要少，除了华南碧桂园是推出新别墅组团而成为整个板块的焦点外，其他各盘所推单位都不是严格意义上的新货，这在一定程度上影响了买家的看楼热情。O广州大中介行竞相进入番禺市场2004年番禺区的二手房成交面积达196万平方米，比上年增长40.02%,占该区整个房地产市场成交量的42.2%;2004年，番禺的二手房成交量占全市总成交量的23%,位居十区第一位。二手房市场的表现让中介公司都信心十足，广州的两