【《房地产开发项目风险识别与控制问题研究（论文）》9600字】.docx

《【《房地产开发项目风险识别与控制问题研究（论文）》9600字】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【《房地产开发项目风险识别与控制问题研究（论文）》9600字】.docx（16页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、F房地产开发项目风险识别与控制研究前言3IF房地产开发项目概况31.1 开发企业介绍31.2 F项目概况42 F房地产开发项目风险识别42.1 决策风险52.1.1 项目可行性风险52.1.2 项目类型风险52.1.3 项目位置风险52.1.4 项目开发方式风险52.1.5 投资风险52.2 准备风险62.2.1 土地属性风险62.2.2 购买土地风险62.2.3 融资风险62.2.4 招标风险62.2.5 合同风险62.3 实施风险6231成本管理风险72.3.1 施工安全风险72.3.2 工程质量风险72.3.3 完工进度风险72.4 经营风险72.4.1 市场定价风险72.4.2 销售风

2、险72.4.3 服务风险83 F房地产开发项目风险评估83.1 决策阶段风险评估83.1.1 投资风险评估8312项目类型风险评估83.1.3 项目位置风险评估93.1.4 项目开发方式风险评估9315项目可行性风险评估93.2 准备阶段风险评估103.2.1 购买土地风险评估103.2.2 土地属性风险评估103.2.3 融资风险评估103.2.4 招标风险评估103.2.5 合同风险评估H3.3 实施阶段风险评估113.3.1 完工进度风险评估113.3.2 成本管理风险评估113.3.3 工程质量风险评估H3.3.4 施工安全风险评估123.4 经营阶段风险评估123.4.1 定价风险评

3、估123.4.2 销售风险评估123.4.3 服务风险评估124 F房地产开发项目风险控制策略134.2 决策阶段风险控制策略134.2.1 开展市场调研，了解市场需求134.2.2 明确项目开放方式，合理预估成本费用134.2.3 构建风险预警机制，加强风险控制134.3 准备阶段风险控制策略134.3.1 提高招标质量，降低项目风险134.3.2 加强合同管理，完善项目签证144.4 实施阶段风险控制策略144.4.1 建立和完善管理制度，降低施工风险144.4.2 加强施工现场安全管理工作，预防安全风险144.5 经营阶段风险控制策略144.5.1 把握政策动向，及时调整定价144.5.

4、2 完善营销策略，丰富营销模式155总结15参考文献15前言近二十年来，我国房地产行业的发展极其迅猛，有媒体形象的比喻为“按下了快进键”。房地产行业的发展与经济发展水平及社会治理水平息息相关，具有“三高”的特点，即高投入、高收益、高风险。随着房地产行业部分问题的凸显，如：房价过高、住房保障体系不够完善、房地产开发方式有待调整优化等，政府相关部门已陆续出台相关政策对房地产市场加以调控。当前，受新型冠状病毒疫情影响，国内外经济形势正在发生新的重大变化,房地产行业经营面临资金短缺、销售下降等严峻问题，加之市场竞争激烈、风险管理意识缺乏、企业管理不够完善，部分中小房地产企业面临众多难题，加强风险管理迫

5、在眉睫。在房地产开发项目风险管理中，加强开发项目风险的识别、评估与控制，才能防范和化解风险，进而为整个开发项目的管理与实施工作提供指导。当前，房地产行业竞争激烈，部分中小房地产企业因受新冠疫情影响出现资金链断裂等问题，导致企业经营困难甚至有的企业已经破产，这反映出部分中小房地产企业抗风险能力弱、风险意识低以及风险管理能力差的问题。因此本文选取YH房地产开发公司为中小型房地产企业的代表，以F开发项目为例，通过对其风险识别与控制进行分析，以期为房地产企业开发项目的风险管理提供借鉴。IF房地产开发项目概况11开发企业介绍F项目由YH房地产公司开发建设。YH房地产公司于2009年11月注册登记，注册资

6、本6000万元，主营业务为房地产开发经营，现有员工140余人。公司按照工作性质、部门职责划分为行政序列和业务序列。为推进规范化、标准化管理，公司制定了6项制度和管理办法，涉及融资投资、人事管理、财务管理、项目管理等多个方面，为项目开发奠定基础。YH公司建筑施工经验丰富。YH公司成立至今已有11年，成立初期主要从事建筑施工项目，累计开发建设项目十余个，有着丰富的建筑施工经验及专业化建设团队，其开发建设项目以过硬的房屋质量和卓越的品质获得业内一致认可和消费者广泛好评，在威海市有一定知名度，较其他中小型房地产开发公司竞争力强。12F项目概况F项目位于山东省威海市火炬高技术产业开发区，具体位置为古寨南

7、路以北、福山路以西、沈阳路以东、笔架山以南，土地面积共计约61亩。威海市环境优美、气候宜人、海洋物产丰富，空气质量位居全国前列，不仅是知名的滨海旅游城市，更被联合国授予“最适宜人类居住城市的美誉，吸引着众多一、二线城市的消费者到此购房居住、投资，加之本地消费者购房刚需的影响。项目临近威海市火炬高技术产业开发区中心位置，所在的社区属于威海市城市规划中的重点发展区域，紧邻两个高档住宅小区，有成熟的配套。项目附近交通便利，周边学校、超市、商场、医院齐全，居民生活便利；北面紧邻山体公园，环境清幽、闹中取静，适宜居住。F项目建设规划用地面积40681平方米，拟建造住宅45000平方米，公共建筑面积300

8、平方米，地下室7100平方米，地下停车位14539平方米,住宅11栋，分别为小高层住宅、花园洋房住宅及六层带阁楼住宅。小区共有479户，地下车位490个，地上车位70个，基本满足每户12个车位的多样化需求。2 F房地产开发项目风险识别房地产投资项目作为一般建设项目，具有建设时间长、产品一次性成型、初始投资大、投入资金多等特点，这决定了风险存在于项目的各个阶段，同时也给风险控制带来了压力。本文基于房地产项目生命周期理论，结合F房地产开发项目实例，对整个房地产项目划分为决策阶段、准备阶段、实施阶段、经营阶段四个阶段进行风险识别。如图2.1所示。图2.1F房地产开发项目风险因素2.1 决策风险2.1

9、.1 项目可行性风险项目可行性是决定项目是否能够实施的重要前提。F开发项目可行性分析应重点从项目市场需求、资金状况、人才配置、销售前景等方面进行，为项目风险分析提供有效的指引，进一步提高F项目的整题风险管理水平。2.1.2 项目类型风险F开发项目类型为住宅，市场需求量大且多层住宅及花园洋房型住宅相较于高层住宅来说，公摊面积小，在高层住宅越来越多的市场背景下能够以得房率高的优势吸引众多消费者。因此，F项目开发的住宅有较好的市场前景。2.1.3 项目位置风险F项目周边有小型超市、文体公园，目靠近主干道，交通便利，1.3公里处有在建大型商场，生活便利。威海市山脉众多，相较于周边其他城市，地势起伏较大

10、，因此，消费者购房时多考虑山坡对采光的影响。F开发项目位于山的向阳坡，有着采光好的特殊优势，但坡度较大也是该项目的缺点之一。因此，F项目位置也是需要关注的风险因素。2.1.4 项目开发方式风险YH公司成立初期与其他公司合作开展了多个建筑施工项目，经验丰富，但房地产项目独立开发经验不足。F项目由YH公司直接独立自主开发建设，存在一定的开发方式风险。2.1.5 投资风险自2017年开始，W市房地产市场回暖，房价呈现明显上涨趋势，F项目开发时间为2023年，虽目前来看时机良好，但房地产市场是暂时回暖还是持续增长仍需要深入判断。2.2 准备风险2.2.1 土地属性风险房地产开发项目所选地块的地质条件、

11、土壤条件、水文条件等关系着项目施工难度，通过事先的地质勘察，可以及时规避土地属性风险，为后续施工进度及安全提供重要保障。F项目土地属性较好，后期面临的施工等风险降低。2.2.2 购买土地风险随着城中村、棚户区改造的进行，购买土地面临的一大风险是拆迁风险。绝大多数居民对原居住地存在较强的留恋与不舍,若拆迁补偿不符合原居民的心理预期，将会使得拆迁难度增大，所以购买土地风险是房地产开发公司必须重视的风险问题。F项目所选地块拆迁居民较多，应加强对购买土地风险的重视。2.2.3 融资风险融资作为近些年日渐兴起的资金筹措方式,较大程度的缓解了项目资金压力,但因受信用、完工情况等因素的影响而存在一定的风险。

12、通过有效的融资风险分析，才能尽量避免出现资金方面的异常问题，提升房地产开发项目风险管理的质量。2.2.4 招标风险F项目虽为YH公司独立开发，但部分建筑施工项目也需要分包给其他建筑公司，因此，需要对分包商的资质进行严格审核把关，通过招标形式筛选出最佳分包商，并对各环节工期进度及生产安全和质量进行严格监督，从而降低招标风险，确保项目开发质量。2.2.5 合同风险房地产项目开发需要与不同对象签订众多合同，如与原住户签订拆迁补偿合同、与材料供应商签订采购合同、与分包商签订施工合同等等，若合同中的条款存在瑕疵，则会产生极大的法律风险，为后期助目实行带来不必要的麻烦。2.3 实施风险2.3.1 成本管理

13、风险识别成本管理风险需要多方面的综合考虑，包括项目总体规划方案、施工方案、建筑材料采购等等。YH公司对于成本管理风险的认识还不够完善，只有充分考虑F项目的成本管理风险，才能保障整个风险管理工作的顺利开展。2.3.2 施工安全风险施工安全是所有开发项目中必须高度重视的问题，施工安全风险识别分析关系到整个项目风险识别，有利于降低安全事故的发生。施工安全风险因素主要涉及三个方面：施工环境、建筑材料、作业人员风险因素。2.3.3 工程质量风险对建筑施工质量管理有着非常高的要求是房地产开发项目的一大特点，这也是整个项目得以顺利进行的保证。YH公司有着丰富的建筑施工经验，自成立以来一直严把工程质量关，但施

14、工材料、施工人员及分包商施工所产生的风险仍然要密切关注。2.3.4 完工进度风险工程完工进度主要受到两方面风险因素影响，一是客观因素，常见的有突发自然灾害及恶劣天气等外部环境因素导致工期进度减缓，这类因素可观性强，无法进行人工干预；另一方面是主观因素，主要表现在计划不科学、施工人员分工不合理、管理不到位、机械设备出现故障等，这类风险因素可由建筑施工主体加以控制，减少风险的发生。2.4 经营风险2.4.1 市场定价风险价格是影响房地产开发项目销售的重要指标。F项目土地成本、施工成本较其他项目略低，与此项目位置相近、品类相似的其他房地产开发项目市场定价区间为I(K)O(M3000元/平方米，对比发

15、现此项目市场定价波动范围较大，可根据实际情况进行市场定价。2.4.2 销售风险优秀的销售可以帮助项目获利，反之若无优秀的项目即使项目开发的再好也并不能体现其市场价值。YH公司房产销售经验相对缺乏，存在销售风险，因此，应结合市场行情及时调整营销模式，降低销售风险。2.4.3 服务风险对于房地产开发项目而言,销售并不意味着项目的终止,后续服务仍很重要。包括物业等配套服务在内的售后服务的质量往往影响着未来将要开发项目的销售。为提升F项目服务质量，YH公司应制定服务细则及工作规范等，提高风险管理水平。3 F房地产开发项目风险评估在分别对F项目决策阶段、准备阶段、实施阶段及经营阶段风险识别的基础上，对四个阶段进行风险评估，帮助改进整个项目风险管理工作。3.1 决策阶段风险评估3.1.1 投资风险评估自2017年以来威海市房地产交易市场上涨势头加快，交易量增加，尤其是2019年，成交面积较2014年增加一倍多，房价明显升高。YH房地产开发公司F项目2023年开始开发，正是W市房地产市场刚需强劲时期，投资时机有利，但因房地产开发项目建设周期长，加之经济形势变化与国