珠海市住房建设规划纲要2006-2010.docx

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1、前言一、珠海城市概况2二、住房建设现状31、近5年商品住房建设与销售情况32、经济适用房建设33、廉租房建设-44、城中村改造4三、珠海市住房建设特征4四、珠海近期城市发展要求7五、规划目标7六、近期住房需求预测81、人均住房面积指标推算法82、新增人口人均住房面积指标推算法83、分类需求推算法84、总需求量的确定9七、住房供应结构指引91、廉租房102、公共租赁性房屋113、经济适用房124、普通商品住房的供应13八、住房用地供应规划14九、年度住房建设计划15十、相关政策与策略16十一、规划实施措施和建议19去年年底以来，针对房地产投资增长和房价上涨过快的现象，中央加强了对房地产市场的调控

2、，陆续出台许多相关的政策和措施，特别是今年上半年“国六条”的出台，更是明确提出中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租房供应的具体要求。各级城市积极响应中央号召，纷纷采取相关措施引导房地产市场健康、有序发展，抑制房价的过快上涨。今年6月，为进一步加强市场引导与调控，国务院办公厅转发了建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监局关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，明确提出需要编制住房建设规划，落实“十一五”期间普通商品住房、经济适用房和廉租房的建设目标、规模。与此同时，建设部下发了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，对新建各类住房用地、房套型结构比例提

3、出了明确的要求。此后，广东省人民政府转发了了办公厅的文件，要求各级城市必须于2006年9月25日前编制完成住房建设规划报省建设厅备案，9月30日前向社会公布。根据这一文件要求，广东省建设厅下发了关于住房建设规划编制工作指导意见(粤建房字2006103号)，对住房建设规划的原则和内容提出了具体要求。为贯彻各级政府文件的精神要求，受珠海市建设局和规划局的共同委托，珠海市规划设计研究院承担珠海市住房建设规划200&2010编制工作。此次规划是以珠海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和珠海市近期建设规划(2006-2010)为依据，作为落实近期建设规划的重要手段，将纳入城市近期规划中一并实施。一

4、、珠海城市概况珠海市位于广东省南部，珠江口西岸，濒临南海，东与香港水路相通，南与澳门陆地相连，西邻江门市，北与中山市接壤。全市总面积7653平方公里，其中陆域面积1687.8平方公里，下辖香洲、金湾、斗门三个行政区，以及万山海洋开发实验区、高新技术产业开发区、高栏港经济开发区、横琴经济开发区四个功能区。自特区创办以来，珠海始终走在改革开放前沿，成为增长速度最快、外向型程度高、投资环境颇具吸引力的地区之一，已迈入全国城市综合实力50强行列。2005年末全市总人口141.57万，其中户籍人口89.6万，暂住人口51.97万，全年实现地区生产总值634.58亿元，人均45258元，约合5525美元，

5、城镇居民人均可支配收入18908元。二、住房建设现状2005年底，珠海市城市建设用地总面积为195.5平方公里，其中居住用地面积66.5平方公里，人均居住用地面积46.9平方米。据统计，珠海市现有住房建筑总面积为3921.5万平方米，人均住房面积27.7平方米,其中，通过基本建设及更新改造方式建造的住房（含政府兴建政策性住房、房改福利房）为482.69万平方米。1、近5年商品住房建设与销售情况根据资料显示，近年来珠海市商品住宅供应量增加速度较快，平均每年的施工面积达到了300万平方米以上，2005年则达到了将近500万平方米（含城中旧村改建项目），住房建设施工面积年增长率为15.5%。每年竣工

6、面积在100-180万平方米之间，销售面积为IOo-190万平方米之间。2001-2005珠海市商品住房建设与销售情况一览表年份20012002200320042005施工面积（万平方米）275.77379.92362.61350.05481.44新开工面积（万平方米）I1199121141200竣工面积（万平方米）97.92130.25123.8158.65183.05销售面积（万平方米）105.5397.36125.76150.14190.72空置面积（万平方米）102.0783.6872.4148.7952.81注：资料来源于市统计局2、经济适用房建设自2000年珠海市政府停止机关、企事

7、业单位自建住房以来，珠海市以货币分房代替了实物分房，并建立了住房公积金制度，利用政府资金及住房公积金，为西部地区国有农场职工、在珠高校教职工建设经济适用房以及进行农场职工住房危旧房改造，近5年来,珠海共启动了约44万平方米的经济适用房的建设，提供住房近4600套。3、廉租房建设目前珠海市廉租房包括三类房屋：1995年之前所建的历史解困房，直管公房里没有经过房改的住房，政府出资建设出租给企业职工的单身公寓，共2224套，总面积11.28万平方米，其中包括906套直管公房和1246套单身公寓，主要保障对象为：为党政机关、事业单位新招干部职工住房困难人员提供临时周转住房；为低入住房困难家庭提供廉租住

8、房；为骨干企业新招技术人员提供临时周转住房；为工业园区提供生活配套廉租住房。这些廉租房全部分布在香洲区，其中单身公寓分布在前山-翠微拱北片区，另有直管公房600余套分布在老香洲区和吉大，其余部分分布在唐家湾、南屏和湾仔。4、城中村改造为推进城市化进程，珠海市委、市政府于2000年6月作出了全面改造城中旧村的决定。2000年下半年起，珠海市启动了主城区26个行政村、38个自然村的改造工作，这些城中村占地总面积将近4平方公里，有原旧村居民4.6万人，暂住人口15万人。经过几年的努力，截止2005年底，主城区城中村改造已确定开发商的项目有33个，涉及30个自然村，已完成拆迁回建工作的项目23个，已建

9、回迁房面积I11万平方米，提供商品房面积216万平方米，未启动改造的城中旧村有8个。三、珠海市住房建设特征1、住房用地总量充足。从近几年建设用地增长来看，2003-2005年珠海市居住用地从6329公顷增加到6651公顷，新增322公顷，同期国土部门供应的居住用地仅98公顷，而住宅施工面积年均达到了300万平方米以上。这是因为2000年珠海市政府对房地产市场进行了宏观调控，出台了“三年停止供应新的商住用地”的政策，清理已出让土地，因而2003年以前，除城中旧村改造项目外，住宅建设大部分集中在原有存量土地和闲置土地的开发。特别是近几年，随着京珠、粤西、江珠、太澳、广珠城际轻轨以及港珠澳大桥等一系

10、列区域性大型基础设施的建设，珠海由于优质的自然和生活环境，成为珠三角西岸开发热土，资金的流入,消化了大量存量居住用地，住宅建设推向高潮。2、形成了以商品住房为主，政策性住房为补充的供应结构，2000年起全面停止机关、企事业单位自建住宅，推动了珠海房地产业的发展，商品住房的建设和供应量增长较大。从建设部门提供的资料上看，近5年来，珠海市新开工住房总面积达到了672万平方米，竣工总面积694万平方米，住宅销售面积每年在IO（M80万平方米之间，与竣工总量基本持平。商品住房空置面总体呈逐年下降趋势，每年减少约15-20万平方米。经济适用房的建设以解决西部地区原有农场职工住房危旧房改造的建设，以及满足

11、部分驻珠单位和高校教职工住房为主，每年达到近10万平方米。廉租房以及公共租赁性房屋的建设各种原因，一直未能实施。2004年政府曾在南屏工业园西面划拔了4公顷的用地，计划作为南屏科技工业园生活配套用地，建设6万平方米的公共租赁性房屋，为工业园区企业员工提供住房，由于各种原因至今没能启动。3、户型结构基本均衡，以90T40平方米的中等户型居多。近两年珠海商品住房以户型结构以中等面积户型为主，建筑面积100平方米-140平方米左右的三房较普遍，据粗略统计，珠海90J40平方米之间的户型约占50%。4、由于受二次置业需求增加的影响，购房人群分布广泛。据相关的资料统计，随着房改房购房高峰和珠海市民二次置

12、业能量的释放之后，常住本市的市外人员逐步成为珠海新建商品房购买的主力军，从2004、2005年新建商品住房办理房产证的统计看,市内分别占51.7%和45.7%,市外（含港澳、海外）占48.3%和54.3%,这里除了一部分是常住人口外，50%以上来珠海置业的富裕人群；二手房的购买者则是从以市内人群为主，基本上是单身、新婚年轻人、中等收入者以及外来打工的暂住人群。新建商品住房销售总量与对象一览表（单位：平方米）年度市内市外涉外合计2003555065364453465609660782004570695428006105382110408320056129975487731806001342370

13、二手商品住房销售总量与对象一览表（单位：平方米）年度市内市外港澳海外其他合计2003年397624231503273731447684467263932004年5635753064225830866452751809343502005年61783526050312493596581012931注：市内人员指有珠海身份证的；市外人员持珠海市以外身份证的，包括暂住人口；2003年数据为不完全统计；资料来源于市房产登记中心。5、住房困难家庭量较少，但房价与收入比已达国际标准的临界值。据民政部门的统计，2005年珠海低收入家庭共有6870户，16588人，占珠海户籍人口的1.85%,而在这6870户中

14、，仅有2941户是住房困难户，其中无房户仅有1073户，除小部分住房困难户在廉租房居住外，珠海市政府采取“补人头”的住房租赁补贴（200户/月）的方式，解决了住房困难户的居住问题。但近几年珠海房价上涨较快，据粗略统计，2006年2月，珠海市区商品房预购平均价为5065元/平方米，比去年增长了19.5%,但珠海市居民可支配收入增长仅5%。按照目前的统计，珠海市区房价与收入比将近6：1,按照国际上公认的标准，房价与收入在3-6之间时，居民对市场上的商品住宅普遍具有购买能力，这表明现有房价已经达到居民购买能力临界值。6、闲置居住用地量较大。根据市国土部门的统计，截止2005年3月，珠海市共有居住用地

15、4129.9公顷，其中香洲区1655.1公顷，占40.1%；斗门区1042.1公顷，占25.2%；金湾区1432.7公顷，占34.7%O这些闲置用地大都是2000年已出让的用地，大都分布在区位条件较好、人流较为密集和基础设施配套较完善的地方。7、政府政策性住房的建设和管理有待完善。随着珠海市地产业的迅速发展，商品住房的建设、购买和销售已经形成了一整套较为成熟的规章制度，然而政府政策性住房的建设和管理却还没有完全纳入规范化管理的轨道。目前珠海市没有制定相关的经济适用房的管理办法，对经济适用房所供应的对象、申请条件、申请程序、销售的方式、组织管理等都没有形成政府规章；廉租房是为双特困家庭服务的，但由于廉租房的建设量较小，一直没有制定廉租房的管理条例，出台相关的政策推动廉租房的建设。8、建立了住房公积金制度。自从国家住房制度改革施行以来，珠海市逐步建立和完善住房公积金制度，截止2006年5月，珠海市公积金缴存人数已达187527人，累计缴存总额36亿元，累计发放公积金购房贷款