2023征收农用地区片综合地价测算规程.docx

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1、征收农用地区片综合地价测算规程前言II1范围32规范性引用文件33术语和定义34总则44.1 区片综合地价的基本内涵54.2 区片综合地价测算的基本原则55技术路线、程序与方法55.1 技术路线55.2 组织实施与工作程序65. 3方法选用76资料收集与整理76. 1一般要求76.2资料收集内容71.1 3资料整理87征地区片的划分81.2 1基本要求81.3 多因素综合划分法81.4 均质区域调整法101.5 征地区片划分结果的验证与确定118征地区片综合地价的测算111.6 农用地年产值还原法111.7 征地案例比较法128. 3农用地价格调整法138.1 社会经济指标更新法148.2 区

2、片综合地价测算结果的验证、平衡与确定159成果编制169. 1技术报告169.1 成果报告169.2 数据库与图件成果16附录A（规范性）区片综合地价成果表表式17附录B（规范性）区片综合地价测算成果图19参考文献21征收农用地区片综合地价测算规程1范围本文件规定了征收农用地区片综合地价（即区片综合地价）测算中的术语和定义、总则、资料收集与整理、征地区片划分与区片综合地价测算的方法、实施程序及基本要求，以及成果表达等内容。本文件适用于征收集体农用地的区片综合地价的测算与调整。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版

3、本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T21010土地利用现状分类GB/T28405农用地定级规程GB/T28406农用地估价规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1征地区片homogenousregionforIandexpropriationcompensation简称区片，是一定范围内集体土地资源条件、土地区位、人口以及经济社会发展水平等基木一致，土地补偿费和安置补助费标准相同的空间封闭单元。3.2区片综合地价regiona1Comprehensivecompensationforexpropriatedagricu1tura11

4、and简称区片价，是依据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，综合测算形成，并由政府依法公布的，适用于集体农用地征收补偿的土地补偿费和安置补助费标准。注：农用地包括的具体地类及其内涵执行GB/T21010的规定。3.3多因素综合划分法mu1ti-factorcomprehensivedevisionmethod是对土地资源条件、土地区位、经济社会发展状况等影响征地补偿水平的因素进行综合分析，确定因素因子体系及影响权重，测算各因素因子对每一个基本评价单元的综合作用总分值，将综合作用总分值相近的基本评价单元进行归并，经分析调整形成征地区片的方法

5、。3.4基本评价单元basicmeasureunit运用多因素综合划分法划分征地区片过程中，用于测算和统计各影响因素综合作用总分值的最小空间单元，是可通过归并形成征地区片空间界线的基本组成单位。3.5均质区域调整法homogenousregionadjustmentmethod以既有的征地区片或农用地级别等均质区域为基础，通过比较分析，识别本轮征地区片划分中主要因素因子在既有均质区域中的体现程度，进而对其界线进行调整修正，形成本轮征地区片的方法。3.6农用地年产值还原法agricu1tura1Iandproductioncapita1izationapproach以当地农用地主要利用方式为基础

6、，将农用地未来可预期持续获得的综合产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素的影响，进行必要的修正后，测算区片综合地价的方法。3.7征地案例比较法1andexpropriationcasescomparisonapproach选择待估区片价或与待估征地区片在自然及经济社会综合水平方面具有可比性的区片内的典型征地案例，分析比较待估区片与征地案例间在补偿费用内涵及各相关影响因素方面存在的差异，对征地案例实际发生的补偿费用进行相应修正，测算区片综合地价的方法。3.8农用地价格调整法agr!cu1tura11andpriceadjustment

7、approach以待估征地区片的农用地公示地价等评估价格为基础，综合考虑影响征地补偿标准的各项因素进行相应修正，测算区片综合地价的方法。3.9社会经济指标更新法indicatorsofsocio-economicupdatingapproach以现行区片综合地价为基础，根据更新周期内主要社会经济指标的变化情况，对现行征地补偿标准水平进行调整，测算新一轮区片综合地价的方法。4总则1.1 区片综合地价的基本内涵1.1.1 构成区片综合地价的构成包括土地补偿费和安置补助费，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和育苗等其他补偿费用。1.1.2 基准日区

8、片综合地价是对应于某一具体日期，并假设各影响因素在该日期之后的一定时期内保持稳定而测算所得的土地补偿费和安置补助费标准，基准日是区片价成果中必要组成部分。1.1.3 1.3地类区片综合地价是针对集体农用地确定的征地补偿标准。一般情况下，相同区片内的耕地、园地、林地、草地等各类农用地执行同一补偿标准，实践中确有差异性需求的，可根据不同地类间补偿水平的对比关系，确定地类修正系数，并在区片价综合地价成果中清晰界定；农用地包括的具体地类及其内涵执行GB/T21010的有关规定。1.2 区片综合地价测算的基本原则4. 2.1维护权益原则区片综合地价需要体现对被征收土地权利人的公平、合理补偿，充分维护被征

9、地的农村集体经济组织和农民合法权益；保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。5. 2.2同地同价原则同一征地区片内的区片综合地价不因征地目的或征后规划用途不同而有所差异。6. 2.3衔接平衡原则区片综合地价的测算与调整需要注意时序衔接与空间平衡，即区片综合地价水平较上轮补偿标准调整平稳；相邻区片间的区片综合地价水平差异合理。7. 2.4公众参与原则区片综合地价测算过程中，需充分听取有关部门、农村集体经济组织、农民个人等社会公众意见。8. 2.5动态更新原则区片综合地价至少每三年调整或重新公布一次，各地可根据人口与社会经济发展状况等因素，对征地区片及其区片综合地价水平进行动态核定与更新

10、。5技术路线、程序与方法5.1技术路线征地区片划分及区片综合地价测算的基本技术路线见图Io图1技术路线图5. 2组织实施与工作程序5. 2.1组织实施区片综合地价测算的组织实施工作遵循如下规定：a）各省（区、市）应结合实际情况，统一制定工作与技术方案，统筹部署与推进本省（区、市）的区片综合地价测算工作；b）区片综合地价的具体测算工作原则上由县（市、区）组织开展，形成测算成果；跨县域独立管理的开发区、新区等也可按省级规定单独测算，并做好与县级行政区域的衔接；“飞地”的区片综合地价由其权属所在的县（市、区）组织开展测算，并做好与相邻区域的衔接；c）县级区片综合地价测算成果形成,并经过自检、平衡后，

11、在公开听证及报批、发布前，应按照自下而上、逐级平衡的原则，完成地市级、省级统筹平衡。5. 2.2工作程序在完成工作范围与任务的确定、明确组织领导与人员安排、落实预算经费、编写工作与技术方案，以及组织开展必要的培训等前期准备工作后，区片综合地价测算的核心程序如下:a）基础资料收集与整理；b）征地区片划分；c）区片综合地价测算；d）测算结果的验证、平衡与确定；e）成果形成与编制。9. 3方法选用划分征地区片与测算区片综合地价的方法选择要求如下：a）征地区片的划分可采取多因素综合划分法、均质区域调整法；宜以多因素综合划分法为主导；具有现势性较高的农用地定级成果的地区、上轮征地区片划分成果基本稳定的地

12、区，可采用均质区域调整法。有条件地区宜通过多种方法相互验证，综合判定；b）区片综合地价测算的常用方法包括农用地年产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法、社会经济指标更新法；c）首次测算或大范围更新区片综合地价标准时，宜在农用地年产值还原法、征地案例比较法、农用地价格调整法中选择两种及以上方法进行测算，经综合分析确定；其中，农用地价格调整法主要适用于区位因素影响较弱的远郊区域；d）区域内土地资源状况、区位条件、供求关系、社会经济发展等因素的空间分布特征保持稳定，仅需在已有成果基础上对补偿标准进行整体更新或微调，不需对区片进行重新划分时，可采用社会经济指标更新法对现行区片价水平进行快速调整。

13、6资料收集与整理9.1 一般要求资料收集与整理应遵循以下规定：a）全面性和时效性：应充分收集反映测算区域内土地资源状况、征地补偿、供需关系与社会经济发展等情况的相关指标、政策与案例；各类资料应具备现势性和有效性，能够反映最新状况与特征，或近3年内客观变化态势；b）真实性和准确性：用于测算分析的各类资料应内容真实，内涵清晰、表达规范准确；c）权威性和客观性：资料收集应优先选择来自政府或相关管理部门的权威资料；自行开展补充调查的，应注意调查方法和调查结果的客观性。9.2 资料收集内容应收集的资料包括但不限于以下内容：a）基础资料主要包括：具有村界的最新行政区划成果、土地利用现状图、国土空间规划（土

14、地利用总体规划、城乡规划）相关成果、现行征地区片综合地价成果图等；b）征地区片划分的影响因素资料主要包括： 土地资源条件：农用地分等定级成果；各类农用地的数量、分布与结构特征资料；地形条件、农田基础设施状况等相关资料； 土地区位条件：体现中心区域辐射影响度、交通条件、其他各类基础设施和公共服务设施状况的资料，以及规划定位等相关资料； 人口及经济社会发展水平：人均可支配收入、人均GDP、人均财政收入、人均耕地面积、人均农用地面积、人均土地面积、城镇化率、单位土地GDP.单位建设用地GDP、CPI等相关统计资料： 土地产值条件：农作物年产值、投入产出等相关资料；C）区片综合地价测算相关资料主要包括

15、：现行征地补偿安置的标准与执行政策、相关社保政策与标准、农用地基准地价、征地案例、农产品价格等相关资料；d）其他相关资料：区域土地市场价格、承包经营权转让、转包等农用地交易价格等相关资料。9.3 资料整理资料整理工作包括但不限于以下内容：a）对各类资料的质量进行初步判断，剔除明显异常资料；对内容不完整、内涵不清晰、口径不一致的重要资料，应进行补充调查或调整；b）各类图件、数据资料原则上应为具有规范格式（或能够整理为规范格式）的矢量数据；对于征地补偿案例与土地价格资料，以及征地区片划分影响因素中与空间位置相关的因素等，应在工作底图上标注具体位置；c）人口、社会经济统计资料宜以基本评价单元为单位进行汇总整理。7征地区片的划分1. 1基本要求征地区片的划分应遵循以下基本要求：a）征地区片划分的常用方法包括多因素综合划分法、均质区域调整法等；对征地区片划分结果进行合理性分析验证的常用方法包括征地补偿费用验证法、专家咨询验证法等；b）同一征地区片内的农用地应具有较好的均质性特征，即土地区位条件相近、土地综合质量相似、土地的经