郑州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案.docx

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1、郑州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案为贯彻落实党中央、国务院和省政府关于完善建设用地使用权转 让、出租、抵押二级市场的决策部署，根据国务院办公厅国务院办 公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意 见（国办发（2019） 34号）和省政府办公厅河南省人民政府办公 厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见 （豫政办（2021） 27号）文件精神，结合郑州市实际，制定本实施方 案。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神为指 导，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，服务高质 量发展大局，深入推进土

2、地资源要素市场化配置，进一步完善土地二 级市场交易规则，更好的发挥政府引导作用，建立城乡统一的建设用 地交易市场，促进土地要素流通顺畅，进一步提高节约集约用地水 平，为推动经济高质量发展提供用地保障。（二）基本原则1 .政府引导，市场配置。坚持社会主义市场经济体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化政府监管和调控作用。2 .完善制度，规范运行。制定合理的交易规则，维护市场秩序， 保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场 依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源 配置效率。3 .保障权益，提质增效。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合 法权益，防止国

3、有资产流失。落实“放管服”改革总体要求，简化审 批程序，强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，防范交易风 险，提高办事效率，激发市场活力。4 .分工协作，统筹推进。根据部门职能合理分工，明确职责，加 强沟通协调，形成合力，确保按期保质完成任务。（三）适用范围建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建 设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附 着物等整宗地一并交易的情况，涉及到房地产转让的，应当遵守中 华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例 等法律法规规定。二、目标任务（一）完善转让机制，保障要素流通1 .明确转让形式。将各类导致建设用地使用

4、权转移的行为都视为 建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、 资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权 转移。土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新 公司签订土地出让合同的不视为转让。建设用地使用权转移的，地上 建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照 房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。（责任单 位：市资源规划局、市财政局、市市场监管局、市住房保障局、市税 务局，各开发区管委会、区县（市）政府。列第一位者为牵头单位， 下同）2 .限定转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需依 法经市、县人民政

5、府批准，土地用途符合划拨用地目录的，可继 续保留土地划拨性质，不补缴土地出让价款，直接按转移登记办理； 不符合划拨用地目录的，在符合规划的前提下，由受让方按现行 政策补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，需 符合有关法律法规规定和出让合同约定。原出让合同对转让条件另有 约定的，从其约定。土地出让时签订项目投资建设合同的，应达 到合同约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件， 由达标验收单位就是否存在限制转让情形出具书面意见。“标准地” 全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准 地”约定条件不变。实行预告登记转让制度。允许建设工程已投资额未达到投资

6、总额 25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则， 交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记（预告登 记不发生不动产权利主体法律责任义务转移），待达到转让条件后， 三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建 设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设 项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证 明办理项目相关审批手续变更。以作价出资或入股方式取得的建设用 地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机 关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或按规定办理出让 变更手续，土地使用年限为原土地使用

7、者的作价出资或入股的剩余年 限。（责任单位：市资源规划局、市财政局、市生态环境局、市住房 保障局、市城建局，各开发区管委会、区县（市）政府）3 .细化土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独 立分宗条件，涉及配套公共服务设施建设和使用的，转让双方应在合 同中明确有关权利义务。土地出让合同中对分割、合并有明确约定 的，应从其约定。拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的， 应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。多宗地合并，涉 及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统 一办理为出让，其中的划拨土地需按现行政策补缴土地出让价款；合 并宗地用途符合划拨用地目录的

8、，土地使用权人可选择保留划拨方 式；涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土 地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。土地 分割应有利于土地开发利用，由资源规划主管部门确定分割后各宗地 的具体规划条件，确保与原宗地的规划条件相互衔接。（责任单位： 市资源规划局、市财政局、市住房保障局，各开发区管委会、区县（市）政府）4 .制定差别化税收政策。对符合国家政策条件的建设用地使用权 转让行为，鼓励纳税人用足用好税收优惠政策，降低交易成本。按照 税法授权，探索实施城镇土地使用税差别化政策，明确各类土地权利 性质、转移方式下应征收的税种及计缴基数和比例，细化土地增值税 抵

9、扣标准和政策。（责任单位：市税务局、市财政局、市资源规划 局，各开发区管委会、区县（市）政府）（二）规范出租管理，提升服务水平1 .规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。土地使用权 出租后，出让合同和土地登记文件中约定的权利、义务仍由土地使用 权人承担。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用 地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约 定。（责任单位：市资源规划局、市财政局、市税务局、市住房保障 局，各开发区管委会、区县（市）政府）2 .规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用 地使用权出租应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出 让收

10、入管理范围。改革征缴方式，建立划拨建设用地使用权出租收益 年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办 理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管 理。各级财政、税务、资源规划、住房保障、城建等相关部门协同配 合，建立联合征缴机制，共享收益征缴相关信息，联动制约，健全巡 查发现、举报和查处机制。（责任单位：市资源规划局、市财政局、市税务局、市住房保障局、市城建局，各开发区管委会、区县（市） 政府）3 .营造建设用地使用权出租环境。各级资源规划主管部门应当提 供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合 同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权

11、益。及时统计分析 建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信 息和指南。（责任单位：市资源规划局、市市场监管局，各开发区管 委会、区县（市）政府）（三）完善抵押机制，充分保障权益1 .明确抵押条件。除以公益为目的的事业单位、社会团体的教 育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权 外，其它划拨建设用地使用权可依法设定抵押权，地面有建筑物的应 连同建筑物一起办理抵押登记，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土 地出让价款。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据有关规定科学 合理评估。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可 以设定抵押权。以租赁方式取得的建设

12、用地使用权，承租人在按规定 支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑 物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。法律、行政法规、部门 规章另有规定的，从其规定。（责任单位：市资源规划局、市金融 局、市教育局、市卫健委、市民政局，各开发区管委会、区县（市）2 .放宽抵押限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用 地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手 续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。对不 以公益为目的的教育、体育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿 方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押 权人和抵押人采取告知

13、承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活 动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。（责任 单位：市资源规划局、市金融局、市教育局、市体育局、市卫健委、 市民政局，各开发区管委会、区县（市）政府）（四）创新运行模式，规范市场秩序1 .搭建交易平台以及土地超市。由市资源规划局按照交易、登记 一体化建设原则，搭建全市统一的土地超市和土地二级市场“线上+ 线下”交易平台，为交易双方提供供需信息、咨询服务、交易场所。 各级土地交易机构接受本辖区内的交易服务委托，办理交易事务。土地超市主要以一二级市场供需数据信息为基础，为建设用地使 用权一二级市场资源的转让、出租、抵押交易提供权威的、公开的

14、集 中展示、推介和供需发布平台，实现信息采集发布全流程服务，加快 建设用地使用权一二级市场交易供需信息匹配、提高土地交易成功 率、促进土地资源的合理配置使用；同时也为市场的监管分析提供基 础数据支撑。实现转让、出租、抵押等交易供需信息发布、审核、浏 览、交易撮合全流程服务，实现线上与线下资源的对接、市场主体之 间资源的对接，打破市场供需信息壁垒，促进信息的流通。（责任单 位：市资源规划局、市发展改革委、市政府国资委、市财政局、市税 务局、市金融局、市法院，各开发区管委会、区县（市）政府）2 .制定交易规则，细化资金监管内容。按照“信息发布达成意向 签订合同交易监管”的交易流程，研究制定建设用地

15、使用权转让、出 租、抵押交易规则。交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获 取市场信息。交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易 平台公开交易。达成一致后签订合同，依法申报交易价格。申报价格 比标定地价（或土地评估价格）低20%以上的，区县（市）人民政府 可行使优先购买权。交易平台可进行规则设置，若低于标定地价一定 比例，自动触发平台价格监管机制进行预警提示。加强交易事中事后 监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定 的，不予办理相关手续。竞买人在进行线上交易过程中需缴纳竞买保 证金到监管账户的虚拟子账号下，竞买完成合同赋码成功后竞买保证 金转为监管资金。对于未竞

16、得人在竞价结束后退还保证金。（责任单 位：市资源规划局、市财政局，各开发区管委会、区县（市）政府）3 .加强一码管地。二级市场交易平台应充分利用国土空间基础信 息平台（一张图系统）和不动产登记管理平台及数据基础开发建设， 充分融入一码管地体系。从一码管地系统中获取统一宗地代码及测绘 数据成果，通过宗地代码与不动产登记系统实现数据共享，实时获取 二级市场土地的权属状况，并将二级市场备案信息实时推送至不动产 登记系统，自动申请预告登记锁定土地权属，确保交易安全。交易平 台将交易结果及时推送至不动产登记系统，力求实现不动产登记零资 料受理，不动产登记将登记结果及电子证照反推回交易平台。与国土 空间基础信息平台实现数据共享，便于买卖双方掌握地块规划、周边 规划、周边现状、周边基准地价、周边最新地价、周边最新房价、周 边配套设施等数据资料。并将交易地块图形落宗，实现二级市场交易 数据自动归集，便于数据统计分析。（责任单位：市资源规划局