【旅游地产开发问题研究9000字（论文）】.docx

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1、旅游地产开发问题及对策的案例研究一以海南恒大海花岛为例目录-绪论2（-）研究背景2（二）研究目的及意义2（三）国内外对恒大海花岛旅游地产研究研究现状21国内研究现状22国外研究现状3（四）研究的主要内容，方法和研究思路4二旅游地产相关理论概述5（-）旅游地产理论概念及特征51旅游地产概念52旅游地产特征5（二）旅游地产与传统房地产区别5（三）旅游地产开发模式选择5恒大海花岛旅游地产开发现状及问题分析5（-）恒大海花岛旅游地产项目总体概况5（二）恒大海花岛旅游地产开发现状61项目设计开发现状62项目总体预期目标6（三）恒大海花岛旅游地产开发存在的问题分析61项目开发进度问题分析62项目引进人才问

2、题分析73恒大旅游地产品牌问题分析7四恒大海花岛旅游地产开发对策及建议7（-）加强项目进度管理7（二）及时跟进政府政策及加强与政府对话8（）加强人才引进战略8（四）加强企业品牌影响力度9（五）加强组织机构管理力度9结论10参考文献10一绪论(-)研究背景近年来随着海南政府对海南房地产行业的不断调控，并持续加大对住宅房地 产泡沫的打击力度，海南住宅地产市场风险日益增大，各房地产行业为在海南寻 求利益的最大化及回报率，加之旅游地产热度在海南的不断提高，地产巨头渐渐 把目光转向了沿海旅游地产行业中来,但是旅游地产行业往往在前期及后期开发 中都存在着一定的问题，并且这些难题都是无法避免的，并且要直面面

3、对的。大 海花岛项目作为举世瞩目的旅游地产项目，对其开发进行针对性研究对旅游地产 的开发均有借鉴意义。(二)研究目的及意义一是理论意义，研究旅游地产相关理论，有助于丰富这个行业的理论研究体 系，为产业融合发展注入新的理论研究成果。二是现实意义，通过研究能提高相 关从业者对旅游地产更加全面，深入的认识，能够为企业和政府研究和决策提供 借鉴，对保护旅游资源，寻求城市旅游地产开发合理模式，促进经济发展具有重 要意义。(三)国内外对恒大海花岛旅游地产研究研究现状1国内研究现状国内对于旅游地产的研究是最近二十多年才开始兴起的，所以对于这一概念 也是了解较晚的。2008年，邱仁都(2008)提出“旅游地产

4、顾名思义是指旅游 加地产,它是-类重要的房地产产品,是旅游性的商业房地产,围绕旅游业的开发及 经营，为旅游系统的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目 提供物质空间与相应服务的房地产产品。蒋志勇(2017)指出，随着旅游业在国 民经济发展中的地位越来越突出，旅游地产会逐渐成为旅游经济新的增长点，旅 游地产对旅游经济的拉动和相关产业的带动作用会越来越充分，系统和深入的对 旅游地产进行研究就显得越来越重要，特别是结合中国国情，形成具有中国特色 的旅游地产研究理论框架，对我国旅游地产未来的发展具有深刻的理论和实践意 义。旅游地产项目的成功与否是绝对离不开前期开发与后期运营。张维(200

5、8) 指出，发展旅游地产的关键所在:有天生的资源。具有文化遗产。注重规划的完 善性。要保证旅游地产的可持续性。充分考虑并建立完善、完备的网络，包括旅 游地产经营方面和经营监督方面的网络，以实现一体化监督。旅游地产项目的成 功在后期往往离不开经营与管理方面，邓昌洪(2019)指出，要想项目取得较好的 利益，论文中提出:重视项目运营，运营管理规范，运营模式多元化。商业采取 租售并举的运营方式，住宅物业采用销售与分时段结合的模式。文化活动运营。 谢崇维(2010)指出，旅游地产开发要从选址策划开始到经营管理全过程，将旅 游房地产的开发与景区的生态坏境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳 头产品组

6、合，尊重多方利益与社会效益、坏境效益的统一。目前我国对于旅游地产发展中对所遇到的问题提出的对策建议。徐绮(2018) 指出，合理的应对开发中遇到的问题应该：加强项目进度管理，制定科学有效的 项目进度计划，建立完善的进度管理体系控制体系，及时调整更新进度计划。完 善项目人才管理，提升项目人员技能水平，做好人才储备，强化责任意识，引进 项目品牌战略创建核心品牌注重品牌维护。陈静(2013)指出，在发展旅游地产上, 我们应该辩证的借鉴迪拜旅游地产中的成功经验，在学习的基础上量身定做，打 造出具有自己民族特色的文化产业，同时，政府也应该鼓励支持具有创意又能彰 显国威的好工程，不能墨守成规或者完全交给追

7、逐利益的开发商去做，在发展的 初期，政府的参与对文化的掌舵是有积极意义的。2国外研究现状旅游地产最初始于20世纪初法国地中海沿岸，目前国外的学术界对于旅游 地产这一概念也没有明确的一个说法，与其含义较为接近的是分时度假，因此， 国外更多采用的是“分时度假”、“区间所有权”等说法以及专业术语来进行一个 系统上的概念表达。所以，国外在“旅游地产”这一概念上的研究是较少的。分 时度假这一概念说法虽然说起源于欧洲，但是世界各国之后都运用法律对其进行 了相关的解释说明。Coltman (1981)对分时度假作出了一个明确的定义，并根 据不同的购买方式进行了归类整理。分时度假主要研究两大方面：宏观性的研究

8、。这方面的研究主要是以整个行 业的发展历程、行业背景及整体存在的问题等方面作为研究内容，但不对某一个 具体问题进行深入研究。在西方学者中，Paul Dean (1993)可称作是研究分时 度假的先驱，他分析了传统饭店业发展分时度假的机遇，并在文末对分时度假前 期做了总结，对分时度假的发展做出了科学、合理的预测。RandaIISUPChUrCh和 Kurt Gruber (2002)回顾了分时度假在美国近30年的发展历程，总结了行业发 展的成就和不足，并提出了在这一领域进行实证研究的必要性。RobertH. Woods(2001)一文从宏观角度归纳了现阶段美国分时度假存在的八大类问题:营销、形

9、象、规制、战略、金融、人力资源、法律，对整个行业进行了较为全面的研究。 微观性研究。所以国外的研究文献是绝大多都集中于“分时度假”这一概念进行 研究，对于类似于海花岛这种具有独特性的旅游地产综合体项目进行研究是少之 又少。当前不论是国内还是国外在“旅游地产”这一概念上的研究都有明显的不 足之处。国内研究就主要集中于大众性的旅游地产上面，只是笼统的在于旅游地 产字面上的意思，对我国在旅游地产开发上进行一个普遍性的研究而已，国外研 究文献则主要集中于“分时度假”这一概念上进行研究而已，在系统也是一个比 较笼统的概念而已。像海花岛这种具有独特性的综合型旅游大型旅游地产项目， 目前在全国也是唯一一家而

10、已。国内研究文献也好，国外研究文献也罢。专门针 对于海花岛这种大型的旅游地产综合体项目的研究文献真的是少之又少，几乎没 有一个文献是对其进行一个系统性全方位的研究过。所以结合当前海南旅游地产 的发展状况，对恒大海花岛这种具有独特性的的综合型旅游大型旅游地产项目进 行针对性的研究，形成具有海南特色的旅游地产研究理论框架，对我国旅游地产 未来的发展具有深刻的理论和实践意义。(四)研究的主要内容，方法和研究思路本文通过对海南恒大海花岛旅游地产项目的研究，整理该项目在前期开发以 及后期运营中所遇到的问题，从而根据所学知识对该项目进行在理论和方法上进 行指导，并根据海南恒大海花岛项目开发进展情况，提出相

11、应的改进措施和描绘 项目未来的发展情况，在一定程度上降低项目在发展中遇到的风险，确保项目开 发能顺利进行。所以在综合大量文献基础之上，结合海南恒大海花岛旅游地产项 目进行开发研究，从对精准选址定位，科学规划地产项目，发展企业品牌优势， 加强政府引导四个大方面对僮州市乃至海南省的旅游地产项目提出建议。主要采取理论和实地考察相结合的方法，对当地旅游开发及旅游地产开发深 入调查，为报告提供科学支持。SOWT分析法，采用该分析法更能直观的了解项 目发展中所遇到的问题，更能提出更好的对策及建议，为报告提供更好的理论支 持。经验总结法，通过对各个旅游地产成功项目总结，得出一定的经验，比对分 析成功途径及方

12、案方法，为论文写作及提供对策建议提供更好的科学支持。案例 分析法，海花岛本身就是旅游地产案例。研究思路为调查分析恒大海花层项目整 体情况，分析整个项目进展过程。分析了解该项目前期选址情况，了解该项目前 期选址依据。分析整个项目在开发中遇到的问题，提出发展对策。查找相关文献, 结合自己的调查，分析整个项目的建设意义所在。汇总文献，撰写论文。二旅游地产相关理论概述(-)旅游地产理论概念及特征1旅游地产概念旅游地产是从旅游群体的基础上形成的一种消费形式。早在20世纪初法国 地中海沿岸的旅游地产，建造了一些沿海项目，这也算时景观设计出现得最早的 时候。20世纪80年代左右，大量的投资商、开发商纷纷进入

13、这一领域，旅游地 产可观且持续的利润吸引越来越多的开发商及资本跑步进入旅游业、休闲度假 业，促进了发展模式的不断创新丰富。2旅游地产特征旅游地产有两层含义。一是旅游房地产，主要用于住宿业，包括旅游饭店、 酒店、服务式公寓、酒店、经济型酒店、度假村、休闲度假区等。我们通常围绕 旅游房地产的涵义来讨论旅游房地产，主要集中在目前比较流行的房地产酒店。 其次是物业酒店是从欧美引进中国的一种模式。所谓“物业酒店”，就是将酒店 和酒店的每间客房作为独立的单元出售给投资者，拥有独立的产权。(二)旅游地产与传统房地产区别其区别主要在于，旅游地产分为四种形式:第一是景点类地产，在特定的旅 游地点内建成的相关主题

14、类建筑及设施;第二是旅游类商务地产，主要是满足其 它衍生服务型需求;第三是度假类地产，为旅客提供各种类别的建筑物空间;第四 是住宅地产，即更高层次的空间和更贴近生活的匹配空间。()旅游地产开发模式选择投资者可以在购买其他物业的同时进行居地产投资，委托酒店管理公司进行 管理，从出租经营收入中获得回报。投资者还可以每年享有一定期限(10-20天) 的自由居住产权。其实质是“分时度假+房地产投资事实上，产权式酒店是社 会个体对旅游房地产的投资行为。我国物业酒店的开发与投资只是一个概念，而 不是一个更深层次的内涵。三恒大海花岛旅游地产开发现状及问题分析(-)恒大海花岛旅游地产项目总体概况恒大海花岛是一

15、座人工岛,位于海南省僧州市排浦港与洋浦港之间的海湾区 域，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸约600米，总跨度约6.8公里。该岛 由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，规划平面形态为盛 开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”。海花岛I号岛主导功能为旅游度假、 商业会展、酒店会议、娱乐休闲、餐饮和海洋运动休闲。2号岛和3号岛主导功 能为居住，为居住功能区，配备一定的公共服务设施。(二)恒大海花岛旅游地产开发现状1项目设计开发现状恒大海花岛旅游地产项目总占地12000亩，总建筑面积约1582.8万nf,分 为四期开发，目前已经开发到第三期,首期入住时间及最终项目完工时间均待定。 海花

16、岛分为3个岛，1号岛，即中间的岛屿，主要是生活及商业配套，2号岛位 于左侧，以住宅为主，产品有小高层洋房和度假公寓等；3号岛位于右侧，以别 墅为主，还有少量高层洋店。2项目总体预期目标恒大地产集团拟投资400亿元，在海花岛上兴建集风情酒店、美食街、湿地 公园、影视传媒基地、生态康乐园、海上游园、沙滩浴场、游艇会以及七星级酒 店等为主题的旅游休闲度假中心。()恒大海花岛旅游地产开发存在的问题分析1项目开发进度问题分析项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也将是指导项目整 盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精 神性的，也是指导性的。在旅游房地产开发中，国内房地产开发商往往忽视主题 定位，更注重设计和功能