济南市商品房预售资金监管办法.docx

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1、济南市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法山东省城市房地产开发经营管理条例山东省商品房销售条例山东省商品房预售资金监管办法和济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见等法律、法规及相关规定，制定本办法。第二条本市市区范围内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时购房人支付的全部房价款（包括认筹金、定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款）。本办法所称预售人，是指依法取得商品房

2、预售许可证进行商品房预售的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。第三条济南市住房和城乡建设局（以下简称主管部门）负责预售资金监管工作，开发建设商品房预售资金监管系统，各区（功能区）住建部门按照属地管理原则联动监管。中国人民银行济南分行营业管理部（以下简称人行营管部）负责管理商业银行办理监管账户开立、变更和撤销业务。中国银行保险监督管理委员会莱芜监管分局（以下简称莱芜银保监分局）配合市住房城乡建设局开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。商业银行在各主管部门监督指导下，开展预售资金监管工作，承担监管主体责任。第四条商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款

3、专用、全额缴存、重点监管”的原则。第五条商品房预售资金监管期限，自取得商品房预售许可证开始，至取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记后终止。第二章监管银行及账户第六条本市范围内，自愿从事商品房预售资金监管业务的商业银行，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，经与主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议，列为济南市商品房预售资金监管系统内监管银行（以下简称监管银行），共同开展商品房预售资金监管业务。同时，建立监管银行的定期考核机制和动态调整机制。第七条预售人在申请商品房预售许可前，从济南市预售资金监管系统监管银行中选

4、择监管银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管银行在开立监管账户时，账户名称应包含预售资金监管账户要素。主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订济南市商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。监管协议示范文本由主管部门制定。未签订监管协议的,行政审批部门不得核发商品房预售许可证。第八条预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人，监管协议的主要内容应在商品房预售方案、商品房买卖合同中予以明确。行政审批部门应将装修标准、监管银行及监管账号信息在商品房预售许可证上予以载明。第三章预售资金收存第九条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的

5、其他账户。预购人应按照与预售人签订的商品房预售合同，将定金、首付款存入监管账户，并完成商品房买卖合同网签备案。预购人申请商品房按揭贷款的（含商业贷款和住房公积金贷款），预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。第十条监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具商品房预售资金监管收款凭证，并将电子交存信息通过预售资金监管系统传至主管部门。商品房预售资金监管收款凭证内容包括但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。第十一条商品房预售资金监管标准，是指商品房预售

6、项目自批准预售（正负零）的工程节点开始，到完成建筑安装和小区内配套等工程建设、达到终止监管条件所需的单位建筑面积费用。商品房预售资金监管标准，规划地上18层以下（包括18层）按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3000元/平方米执行，规划地上18层以上按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行,精装修的项目，监管标准增加800元/平方米。商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房规划许可面积与商品房预售资金监管标准的乘积。第十二条商品房预售资金监管按照工程建设进度分为4个控制节点，分别为建成层数达到地上规划总层数一半，主体结构验收，

7、单体竣工验收备案，取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记。控制节点以整层顶板建成为准。对于高层、超高层或者大体量建筑，可以增加1-2个控制节点。监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得主体结构工程质量验收报告时，监管资金留存比例为35%,取得房屋建筑工程竣工验收备案单时，监管资金留存比例为18%；取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记，监管终止。第四章支出和使用第十三条预售资金进入监管

8、账户后，超出监管额度部分，企业可自行提取使用，但应优先用于预售项目建设。第十四条预售人申请使用资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，执行本办法第十二条规定的监管资金留存比例。预售人应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：（一）企业用款申请表；（二）授权委托书及受托人身份证复印件；（三）按建成层数控制节点申请的，提交项目建设、施工、监理单位签字（章）的施工进度证明和楼体外立面施工的彩色照片；（四）按主体结构验收节点申请的，提交主体结构工程质量验收报告；（五）按取得工程竣工验收备案节点申请的，提交房屋建筑工程竣工验收备案单；（六）按终止监管节点申请的，提交水电

9、气热配套设施验收（备案）证明、商品房专项维修资金缴存证明或划转申请、档案移交证明、不动产登记证。（七）预售人已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等施工安装单位拨付款项的，提供付款证明；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。（A）法律、法规、规章规定的其他文件材料。第十五条济南市房地产企业信用评定为AAA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低5个百分点。AA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低3个百分点。符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低10个百分点。具备或

10、同时具备上述条件的，拨付节点建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例不低于60%；取得主体结构工程质量验收报告时，监管资金留存比例不低于25%,取得房屋建筑工程竣工验收备案单时，监管资金留存比例不低于10%o第十六条主体结构验收前，预售人可以凭列入济南市商品房预售资金监管系统内监管银行出具的见索即付、不可撤销的保函部分抵顶商品房预售监管资金，监管资金留存比例不低于35%O保函自开立之日起生效，有效期至银行收到所保监管项目满足终止监管条件之日止。保函通过银行系统对接推送至济南市预售资金监管系统。第十七条实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，由建设单位交存首期维修资金，建设单位应当

11、交纳的维修资金可从监管账户中一次性划转规定数额的维修资金到指定专用账户。第十八条市、区两级主管部门收到房地产开发企业提取监管额度内资金申请的，5个工作日完成审核。区住建部门进行现场查勘，并结合日常管理核实项目支付情况。符合条件的，核发商品房预售监管资金拨付通知单。不符合条件的，写明原因，退回企业。监管银行收到主管部门核发的商品房预售监管资金拨付通知单后，按照资金拨付额度及方向，2个工作日内完成资金拨付。第五章终止和解除第十九条预售项目已取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记的，开发企业持申请书、授权委托书及受托人身份证复印件及相关证明材料向

12、主管部门申请办理终止预售资金监管手续。主管部门应当自受理之日起3个工作日内进行审核，符合终止预售资金监管条件的，出具商品房预售资金监管终止通知单；不符合条件的，写明原因，退回企业。第二十条监管银行应当按照商品房预售资金监管终止通知单终止监管。第二十一条预购人解除商品房买卖合同时，预购人的定金、首付款等预售款已经存入监管账户的，预售人在预售资金监管系统中提交解除合同退款申请，主管部门系统登记后，出具商品房预售资金监管解除通知单，监管银行按照通知单办理退款手续。第六章法律责任第二十二条预售人有下列行为的，主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，依法应

13、予以行政处罚的移送相关执法部门处理：（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；（二）变相逃避商品房预售资金监管的；（三）未按规定使用商品房预售资金的；（四）提供虚假材料的；（五）其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。第二十三条施工、监理单位提供虚假资料或利用其他手段协助房地产开发企业骗取调整预售资金监管留存比例的，依法追究相关责任。第二十四条监管银行有下列行为的，主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门：（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；（二）未经主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的；（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；（四）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。第二十五条主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第二十六条平阴县、商河县可参照本办法执行，也可依据本办法制定相应的实施细则。第二十七条本办法自202年月日起施行，有效期至202年月日。济南市商品房预售资金监督管理办法（济建发（2023）10号）同时废止。