梁山县房地产市场调查报告.docx

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1、梁山县房地产市场调查报告一、梁山县概况:梁山县位于山东省的泰安、济宁、荷泽和河南省的濮阳四地市交界处,隶属济宁市。县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖9镇5乡710个行政村，共计人口19.2万户71.5万人。其中非农业人口8.35万人，人口自然增长率4.5%。梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。梁山火车站于1996年9月正式投入运营。220国道及聊（城）一商（丘）、肥（城）一梁（山）、蒙（阴）一馆（南馆陶）等公路穿行交织,梁山汽车站每天始发

2、和过路客车达百辆次，济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。梁山是济宁市唯一的改革开放试验区，政策优惠，环境宽松。梁山开发区和对外加工贸易区基本实现“七通一平”；设立了高新技术、加工储运、工业经济、私营经济、三资企业等经济园区，为招商引资提供了良好的发展载体。梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是由东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、小尾寒羊良种繁育基地县。全县农业发展较快，种植结构较为合理，农副加工业已初步形成了草条编织、蔬菜种植、食用菌养殖、淀粉生产、畜禽屠宰等五大商品基地以及鲁西黄牛、银耳、粉条、蔬菜、木材等13处批发市场。梁山县地处暖温带半湿润地区，属大陆性

3、季风气候。河湖相连，水网密布，淡水资源优质丰沛，境内山石、紫砂岩储量、泥沙资源丰富，发展水泥、石灰和陶瓷建材业得天独厚。另外，县境内煤炭储量约10亿吨，还有丰富的天然气和铁、铅、石膏等矿藏，具有较大的开采利用价值梁山是我国古典文学名著水济传故事的发祥地，有独特的自然景观和人文景观。名胜古迹众多，民风淳厚，景观古朴，特色鲜明，是全国唯一以农民起义遗址为主体的省级风景名胜区。近年来，开发新建了断金亭、黑风亭、忠义堂及大型唐三彩壁画群梁山泊英雄聚义图等新景点二十余处，吸引了众多的游客，旅游业对当地的社会经济起到了较好的促进作用。二、社会经济概况：八经济运行基本情况:今年以来，梁山县整体经济发展平稳，

4、据梁山统计局信息，今年前三季度梁山全县完成地区生产总值42.58亿元,，在济宁12县市中排第7位,比上年同期增长19.8%,其中第一、二、三产业增加值分别为11.28亿元、18.98亿元和12.32亿元，三次产业比例为26.49：44.58：28.93,产业结构得到了一定程度的优化。预计全年将完成地区生产总值56.6亿元，同比增长18%左右。值得一提的是第二产业增加值增幅较大，比上年同期增长了42.4%,假如第二产业能够持续保持快速增长的发展势头，将会为整体社会经济的全面快速稳定发展创造较好的产业基础，有效的提高当地的整体社会经济水平。1）农村经济和农民收入同步增长：今年梁山农业粮经比例达54

5、：46,比去年的58：42有较大幅度的提升，农业生产平稳发展，种植结构逐渐向效益性调整。随着今年农产品价格的走高，该县农民收入得到了较大的提高，预计全年农村居民人居纯收入可达3115元，同比增长9.5%。2）工业生产和效益快速提高：截至11月份，梁山县规模以上工业企业达95家，比去年同期增加23家，111月份规模以上工业企业完成工业总产值47亿元，同比增长75.15%,；实现增加值15.35亿元，同比增长70.09%,增长速度居济宁全市首位；实现利税5.04亿元,同比增长73.21%；完成工业利润3.21亿元，同比增长106.15%,工业经济运行质量明显提高。3）固定资产投资速度加快：111月

6、份规模以上固定资产投资共完成25.6亿元，同比增长72.39%。其中基本建设投资7.2亿元，同比增长105.89亿元；更新改造投资2.9亿元，同比增长68%。4）民营经济成为社会经济的主力军：据该县统计局地毯式普查获得的数据，该县个体经营户达17719户，民营企业近700户，在95家规模以上工业企业中有87家是民营企业，完成产值占限额以上工业总产值的96.78%。该县通过一系列招商引资活动，民营经济发展迅速，已经初步形成了以拳铺工业园为中心的挂车制造，以韩垓为中心的玻璃制造，以良福制药和三利树脂为代表的高新技术产业和以韩岗为主的面粉加工等多门类、多行业齐头发展的良好格局。5）财政、贸易、金融运

7、行平稳：1-11月份梁山全县地方财政收入1.39亿元，居济宁全市第8位，同比增长10.56%；实现社会消费品零售总额8.9亿元，同比增长17.2%。全县各项存款余额38.55亿元，比年初增长16.40%；居民储蓄存款余额31.55亿元，比年初增长11.63%,居民人均储蓄存款余额4412元。6）居民生活：2003年末城市居民人均可支配收入4423元，增长4.3%,按当年价格居民消费水平农村居民2405元/人年。城市居民23774元/人年，居民生活水平逐步提高。全县机关企事业单位在岗职工2.9万人，在岗职工平均年工资6807元，同比增长4.8%。其中信息传输及计算机服务、金融业、科学技术于服务和

8、水电燃气生产供应四大行业单位从业人员平均年工资最高，分别为16696、12460、11508和11066JE,单位从业人员人数分别为165、1140、和1137人。制造业、建筑业、批发零售业、餐饮业、房地产业和居民及其他服务业六个行业单位从业人员平均年工资较低，不足6000元。2、社会经济中存在的问题:1）农民收入增长缺乏后劲；今年以来，农产品价格比去年有了较大幅度的攀升，尤其是生猪、禽蛋的价格已经达到近年来的最高点，所以今年农民收入快速增长的主要原因是农产品价格走高、中央的粮补政策和农业税减免等因素调动了农民的积极性。但是如果农产品价格一旦稳定或者下滑，农民收入将会受到较大影响。2）经济增长

9、多为恢复性增长；虽然从统计数据上看，今年梁山的整体经济出现了高速增长的局面，但是有相当大的一个原因是因为去年受非典的影响，部分行业尤其是贸易、旅游、挂车生产等行业基数偏低。3）企业规模小、行业单一、高新技术企业少；一方面，梁山县工业主要停留在挂车、纺织、化工的几个行业上，高新技术企业少，产品科技含量低，无知名品牌，产业结构单一，缺少新兴行业。另一方面该县的工业企业绝大多数都是附加值偏低、档次不高、缺乏发展前景和竞争力的小规模企业，仅有良福制药、蓝天纺织、二电厂、东岳挂车、通亚挂车和华宇挂车六家中型企业，没有大型企业带动。这已经成为制约该县工业经济进一步发展进而拉动社会整体经济发展的主要问题。三

10、、城区现状及发展规划：1、城区现状:梁山县城地处水泊梁山脚下，距济宁市65公里，距省会济南市148公里，是全县政法、经济、文化中心。城区总人口约十一、二万人左右，主要以中心区域的城市居民、外围区域的传统城关农村居民以及部分下属乡镇来县城务工经商的流动居民为主，因梁山整体社会经济水平相对不高，区域吸纳力较弱，县域外的流动人口不多。受地形及山脉影响梁山县城区以水泊中路为轴线呈南北狭长，东西较窄的带状布局。中心区域位于青年路至迎宾路南侧，龟山、凤凰山东麓至建设一路东侧，人民北路南侧，梁山、赫山峰西麓一线围合的区域内，城市的绝大多数居民和机能设施大多位于该区域内。人民北路至文化路南侧，凤园路至水泊东路

11、东侧围合的区域是城区的核心区域，区域内人口密集，多为党政机关及企事业单位生活区及传统城区居民，居民层次较高。城区的东北部和西南部主要为工厂区，龟山、凤凰山西部以及南部、北部主要为传统村民居住区。由于长期以来梁山的经济一直较为落后，所以从整体而言梁山城区基础设施略欠发达，城市面貌较差，建筑布局凌乱，形态混杂，中古楼房及古旧平房较多，甚至在核心城区内仍分布有较大面积的待改造古旧平房聚集区。近年来新建的党政机关居住区多分布于核心区域的凤凰山东麓、水泊西路两侧、梁山东麓以及水泊中路两侧，这在一定程度上也反映了梁山居民对居住区域的价值取向。与居家生活息息相关的主要商业设施绝大多数分布水泊中路中段和人民中

12、路。2、主要机能设施:1）主要道路：水泊中路：南北贯穿城区的交通主干道，路面宽阔平坦。人民北路：东西贯穿城区的交通主干道，连接火车站和东环城路。以上两条道路是主要交通干道是梁山县城内交通以及对外联络的主要通道。水泊西路、水泊东路：南北向功能性次级干道。人民中路、人民南路、文化路：东西向功能性次级干道。以上道路两侧多分布为党政机关、事业单位及其生活区，沿街商业较发达。2）公共交通：梁山县城内有四条公交线路通达主要区域，站牌区间较近，车型大，车辆新,设施较先进，半数以上车辆配有车载电视，这在县城公交中是不多的。此外梁山出租车数量较多且在城区内为计人不计程收费，较为低廉。因此相对于一个县城来讲，梁山

13、县的公共交通设施比较发达，居民出行十分方便。长途汽车站：位于南部城区，水泊中路于交通路交汇处南。京九线火车站：位于县城西，距县城14公里。3）主要商业设施:位于人民中路中段的水泊商场、联华超市、苏果超市以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大众服饰。4）主要学校：第一实验小学：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。第二实验小学：位于人民中路与水泊西路交汇处西南。北关小学：位于水泊中路与工人路交汇处西北。梁山一中：位于水泊中路与水泊西路中段，文化路北侧。梁山二中：位于青年路与后寨街交汇处东南。5）主要医疗机构：县医院：位于县城南关

14、，水泊南路东侧。中医院：位于水泊西路与人民北路交汇处西北部。骨科医院：位于人民北路东端路北。6）主要休闲设施：凤山公园：位于县城中西部。体育场：位于人民中路与人民北路中段，水泊西路路西。电影院：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。3、城区发展规划要点:1）城市规模：到2010年全县总人口为77万人，其中城区人口为14.8万人，城市建设用地为15.7平方公里。2）城市性质：全县政治、经济、文化中心，具有水浒文化特色的风景旅游城市，强调“水浒文化”是经济发展和城市建设的潜在动力和内涵。3）城市总体布局一一“一门、两轴、三心、四口”：“一门”即凤、龟二山做为梁山的门户。“两轴”即城市的南北干线一

15、一水泊中路为城市的南北轴，东西干线一一人民北路为东西轴。“三心”即凤、龟二山以西与西环路之间规划为城市的行政文化中心，以现在的水泊西路、水泊东路所辖范围形成城市的商业金融中心，以现在的杏园小区为中心在东部形成城市副中心。“四口”即现在的东、南、西、北四个出入口。4）城市建设方针一一“优化老城、完善东部、向西推进”：“优化老城”即老城区要按照“退二进三”的原则，逐步迁出第二产业，大力发展第三产业，使之尽快形成城市的商业金融中心；“完善东部”即在杏园小区的雏形上抓紧建设配套设施，使之形成有吸引力的住宅区域。“向西推进”即启动城市的行政文化中心建设，扩大城市建设规模，形成环境优雅的行政文化中心。城市

16、建设需要一个漫长而渐进的过程，更需要强大的经济实力做为基础，从梁山县的现实情况来看，就目前的城区现状和、地形限制尤其是经济状况等各方面的制约下，在相当长的一个时期内，梁山县城的城市建设仍将是以“优化老城”为主的旧城改造。5）工业布局：尽快在青年路以北开发建设东北工业区，通过基础设施的建设，打造一处现代化、生态化的大型工业园区，以此带动城市北部的发展。6）其他相关规划：目前梁山县集中供暖范围较小，尚无管道燃气，所以城市发展规划中在热力燃气方面做出了在城区要逐步拆除小锅炉，充分实现集中供热和结合西气东输工程集中解决气源问题的规划。在景观风貌方面由于梁山的文化底蕴就是水浒文化，所以城市规划规定“梁山的建筑也好、小品也好，必