广西壮族自治区物业服务招投标管理办法.docx

《广西壮族自治区物业服务招投标管理办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广西壮族自治区物业服务招投标管理办法.docx（24页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、广西壮族自治区物业服务招投标管理办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条（目的）为了规范本自治区物业管理招投标行为，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据民法典中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例物业管理条例、住建部前期物业管理招标投标管理暂行办法广西壮族自治区物业管理条例等有关规定，结合我区实际情况，制定本办法。第二条（适用范围）广西壮族自治区行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。政府采购类项目另有规定的除外。第三条（招标人和投标人）本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的建设单位、业主或者业主大会、业主委员会或物业管理委员会，

2、以及街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会等相关单位。本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的具备相应信用等级的物业服务企业。第四条（主管部门）自治区住房城乡建设行政主管部门负责全区行政区域内物业管理招投标活动的指导、监督和管理，并在“广西房地产行业动态监管信息平台”（以下简称监管平台）中建立统一的物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），为物业管理招投标提供指导和服务。市、县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的指导、监督和管理。第五条（选聘物业服务企业）选聘物业服务企业涉及广大业主公共利益，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、已成立业主

3、大会且业主大会可以正常履职的情况下，应当优先通过公开招投标的方式选聘具有相应服务能力的物业服务企业。在前期物业管理中，采用公开招标方式但投标人少于三人或者建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县（区）级人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业；拟选聘物业服务企业应当注明其信用信息。住宅小区的建设单位与物业服务企业按照招投标文件签订前期物业服务合同后，不得签订背离招投标文件实质性内容和前期物业服务合同的补充协议。后期物业管理选聘物业服务企业时，如没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，可由物业管理委员会代履行相应职能或经百分之二十以上业主申请，或经百分之十以

4、上业主申请且公示后未超过百分之十的业主明确反对，由居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府监督下，从应急物业服务企业备选库中随机抽选一家物业服务企业提供应急服务。物业服务企业退出物业管理区域需要临时选聘新物业服务企业的，可由业主委员会或物业管理委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的监督下，从应急物业服务企业备选库中随机抽选一家物业服务企业，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。第六条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第七条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第八条（招投

5、标信息公开）物业管理项目招投标信息通过自治区住房城乡建设行政主管部门的监管平台、代理机构网站、招标项目所在市级以上行政区域内的行业协会网站招标项目公共区域上同时发布，需公开的信息包括但不限于公开招标公告、招标内容更改通知、中标结果等。公开招标公告的公告期限为5个工作日，公告内容以上款规定的公共媒介发布为准，公告期限自上款规定的公共媒介发布公告之日起。第二章招标第九条（组织招标）物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。第十条招标人应当对招标标的的市场技术或者

6、服务水平、供应、价格等情况进行市场调查，根据调查情况、资产配置标准等科学合理地确定招标需求，进行价格测算等招标筹备工作。第十一条（招标代理）鼓励招标人选择物业服务行业的专业机构，委托其筹备和办理招标事宜。如招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，应向行政主管部门报备获批后，可自行办理招标事宜。招标人委托代理机构组织招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十二条（招标方式）物业管理招标可分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人依法以招标公告的方式邀请所有潜在的非特定的供应商参加投标的采购方式。建筑面积在十万平方米以上（含十万平方米）的，为有

7、利于维护广大业主的公共利益，应当选择公开招标的方式选聘物业服务人。邀请招标，是指招标人依法从符合相应资格条件的供应商中随机抽取3家以上供应商，并以投标邀请书的方式邀请其参加投标的采购方式。建筑面积不超过十万平方米的，经业主大会表决通过同意后业主可采用邀请招标的方式选聘物业服务人。第十三条招标人采取公开招标方式的，应当在本办法第八条规定的公共媒介上发布招标公告。公开招标公告中应当载明以下主要内容：（一）招标人及其委托的招标代理机构的名称、地址和联系方法；（二）招标项目的名称、预算金额；（）招标人的采购需求；（四）投标人的资格要求；（五）获取招标文件的时间期限、地点、方式及招标文件售价；（六）公告

8、期限；（七）投标截止时间、开标时间及地点；（A）采购项目联系人姓名和电话。第十四条招标人采用邀请招标的，招标人或者招标代理机构应当从自治区住房城乡建设行政主管部门建立的监管平台中信用等级评定为AA以上的物业服务企业中随机抽取至少3家作为邀请对象。随机抽取物业服务企业时，应当有不少于两名招标人工作人员在场监督，并形成书面记录，随招标文件一并存档。投标邀请书应当包含本办法第十三条规定的事项，并同时向所有受邀请的物业服务企业发出。第十五条招标人、招标代理机构不得将投标人的注册资本、资产总额、营业收入、从业人员、利润、纳税额等规模条件作为资格要求或者评审因素，对投标人实行差别待遇或者歧视待遇。第十六条

9、招标人或者招标代理机构应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点提供招标文件，提供期限自招标公告发布之日起计算不得少于5个工作日。提供期限届满后，获取招标文件的潜在投标人不足3家的，可以顺延提供期限，并予公告。第十七条招标人或者招标代理机构应当根据招标项目的实施要求，决定是否接受联合体投标。第十八条（招标文件编制要求）鼓励招标人聘请专业的第三方评估机构进行初次备案查验评估，再结合本物业管理项目的特点和需求编制或优化物业管理方案，并进行物业管理费用评估,按以下内容要求在招标前完成招标文件的编制：（-）投标邀请；（二）投标人须知（包括投标文件的密封、签署、盖章要求等）;（三）招标人简介，包括名

10、称、地址、联系方式等；（四）招标项目查验评估报告，包括物业项目名称、地址（含四至范围X物业类型，物业管理用房配备情况等；（五）根据物业管理方案确定物业管理服务标准；（六）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格（必须包含物业服务企业在“广西房地产行业动态监管信息平台”所公示的信用等级信息投标书的格式、主要内容及份数等；（七）投标文件编制要求、投标报价要求和投标保证金交纳、退还方式以及不予退还保证金的情形；（八）根据物业管理费用评估报告确定招标项目预算金额；如设定最高限价的，还应当公开最高限价；（九）评标方法、投标标准和投标无效情形；（十）招标活动方案，包括招标组织机构、投标有效期、投标截止时间

11、、开标时间及地点等；（十一）物业服务合同示范文本及签订说明；（十二）物业服务合同后评价标准及要求（十三）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。对于不允许偏离的实质性要求和条件，招标人或者招标代理机构应当在招标文件中规定，并以醒目的方式标明。第十九条投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。投标文件中承诺的投标有效期应当不少于招标文件中载明的投标有效期。投标有效期内投标人撤销投标文件的，投标人或者投标代理机构可以不退还投标保证金。第二十条招标文件售价应当按照弥补制作、邮寄成本的原则确定，不得以营利为目的，不得以招标采购金额作为确定招标文件售价的依据。第二十一条招标文件的内容不得违反法律、行政法规

12、、强制性标准或者违反公开透明、公平竞争、公正和诚实信用原则。有前款规定情形，影响潜在投标人投标结果的，招标人或者招标代理机构应当修改招标文件后重新招标。第二十二条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。组织现场踏勘或者召开答疑会的，应当在招标文件中载明，或者在招标文件提供期限截止后以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。第二十三条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于15Ho第二十四条招标人或者采购招标机构可以对已发出的招标文件、投标邀请书进行必要的澄清或者修改，但不得改变采购标

13、的和资格条件。澄清或者修改应当在原公告发布媒体上发布澄清公告，并以书面形式告知通知所有获取投标文件的潜在投标人。澄清或者修改的内容为招标文件、投标邀请书的组成部分。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人或者招标代理机构应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人或者招标代理机构应当顺延提交投标文件的截止时间。第二十五条投标截止时间前，招标人、招标代理机构和有关人员不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。第二十六条在确定中标人前，招标人、招标代理

14、机构不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。第二十七条招标人、招标代理机构在发布招标公告或者发出投标邀请书后，除因重大变故招标任务取消情况外，不得擅自终止招标活动。终止招标的，招标人或者招标代理机构应当及时在原公告发布媒体上发布终止公告，并以书面形式通知已经获取招标文件或者被邀请的潜在投标人，并将项目实施情况和采购任务取消原因报告知。已经收取招标文件费用或者投标保证金的，招标人或者招标代理机构应当在终止采购活动后5个工作日内，退还所收取的招标文件费用和所收取的投标保证金及其在银行产生的利息。第二十八条由建设单位选聘前期物业服务人的，应当优先采用公开招投标方式，并在招标文件中对物业服

15、务人的信用提出相应要求。由业主大会选聘物业服务企业的，应当参照第十二条情形，选择招标方式，并在招标工作开展前对下列事项作出决定：（-）授权业主委员会或物业管理委员会具体组织招标工作；（二）拟选聘物业服务企业的信用信息和服务实绩要求、物业服务等级及收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、评分标准、评委组成等；（三）招投标活动实施方案和招标文件、确定中标人的方案；（四）招投标过程发生费用的列支方式；（五）业主大会决定的其他事项。第二十九条（招标备案）招标人应当在发布招标公告或投标邀请书前，将下列材料提交物业项目所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案：（-）物业管理项目招标备案表；（二）招标文件（含招标公告）；（）物业管理区域划分证明和物业管理用房配置情况文件；（四）法律、法规规定的其他材料；（五）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。物业管理行政主管部门对申请材料不符合规定的，应通知招标人补正。对符合规定条件的申请办理备案手续，并将备案结果上传监管平台。第三章投标第三十条（招标文件的获取）符合招标公告申请条件的投标人，应当在招标公告发布至投标申请截止期间申请投标，并按招标公告规定的程序获取招标文件。第三十一条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出明确响应。投标文件应当包括以下内容：（-）投标函；（二）投标报