中关村核心区域房地产市场调研分析.docx

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1、2、近期推出的写字楼综合配套齐全，设施突出人性化.中关村近期推出的写字楼综合配套齐全，设施主要突出智能化，设施都较为先进，高档次玻璃金属幕墙的外立面，框架结构可自由组合空间，高标准电梯，消防上有烟感喷淋设施，并设有中庭花园，企业会所等人性化设施。3、大开间设计写字间，面积灵活分割。各写字楼全部采用大开间设计，因此可以针对不同用户的需求对写字间进行分隔，为了吸引一些中小业主入住，目前有写字间的最小面积仅为70平方米，200平方米左右的面积占大多数，但象希格玛中心那样全部采取整层4000平方米一个大开间设计的项目也还仅此一家。4、中档商务楼或纯商务公寓与写字楼相比，更受欢迎.与CBD不同的是，由于

2、规划早，中关村核心区的写字板楼也比CBD浮出水面要早。但因为“村内”的企业与CBD不同，多为中小型企业或正在发展中的企业，因此中关村目前写字楼现状为“三多三少”：乙级写字楼多，占70%左右，甲级写字楼少，占30%左右；销售型写字楼多，租赁型写字楼少；商住楼比写字楼、更受欢迎。中关村核心区域房地产市场调研分析中关村核心区是指中关村西区及周边地区。中关村西区地理范围界定如下：东起白颐路，北至北四环，南起海淀南路，西到彩和坊路。一、市场供给分析中关村地区已成为北京写字楼的主要供应地之一。据统计，中关村地区写字楼项目的目前总建筑规模约为170万平方米。到目前为止，中关村就新增了8个写字楼，待租、代售面

3、积分别达5.5万和47.4万平方米。1、今明两年供应加大，全部集中在中关村核心区。到今年底，中关村地区高档写字楼供应量将超过40万平米，其中75%以上为甲级项目。主要集中在中关村地区及其附近，其中超过25万平方米是甲级或国际甲级写字楼、超过32万平方米是以销售为主进入市场。竞争将呈现进一步加剧的态势。中关村写字楼项目规模示意图|口以安|是高科技行业，而且多是本土的中小企业与外地进京的高科技企业。2、写字楼的实力客户中关村写字楼的实力客户主要是国内的高科技企业的头面企业，如联想等，微软、惠普是入住中关村的最为知名的外资企业。3、需求特点1 .小面积的写字问因为大多少企业规模并不大，小面积的写字间

4、不仅适合客户自用，还可投资。2 .要求写字楼档次高，配套齐全，能够体现公司的发展形象。3 .行业风险较大，不希望在公司船也前期承担过多买、租楼的固定费用。4 .行业发展迅速，技术的进展，、公司的兴衰都会在短时间内有较大变化,所以物业设计的灵活性极为重要。5 .硬件设施要求先进，对写字楼智能化水平要求高，要能够保证公司快速发展的需求，和尤其对通讯、布线、空调等的特殊需求。6 .专业高质量的物业管理。三、市场价格分析1、租金水平中关村的写字楼的租金及销售价在经历了近一年的下跌之后，今年第三季度租价指数和售价指数双双出现了小幅反弹，成交数量有所上升。其中租价指数为94.70点，比上一季度上涨0.68

5、点。大多数项目的租金报价集中在18-26美元/月平方米之间。5、相当多的中关村企业是“园外办公二目前中关村有39%的IT企业在核心区以外有办公面积，据估算不少于IOO万平方米，这个数字已经超过中关村现有办公用房面积的50%。是什么原因造成企业“园外办公”呢？近期的一项调查表明，中关村的写字楼、酒店、商住公寓在内的办公用房一共有193万平方米。其中，日租金每天在5元以上的占30%。3-5元占25%。3元以下的40%。整体的出租率约为80%。但考虑到接近一半的办公用房属于租金在3元以下的偏于简陋、物业管理一般的办公用房，有相当一部分企业比较难以在中关村找到合适的办公地点。二、市场需求分析除去尚未正

6、式入住的太平洋国际大厦和在建中的融科咨询中心和中关村科技大厦及因故停工的泛太大原外，中关村写字楼项目租售都很火爆，出租率都在85%以上，数码科技大原、海龙大展、希格玛大厦、翠宫饭店写字楼租售情况最好，中电信息大厦、航天长城大厦、理工大厦、知春大厦等入住率几乎都达到100%。但近期来看，客户分流情况严重，需求相对不足，市场表现萎靡。1、客户构成中关村地区集中大量IT类公司，是该地区写字楼市场的主要客户其他与信息产业密切相关的如广告公司、商贸公司等构成中关村地区写字楼市场需求的重要组成部分。相对较弱的民营企业较多中关村的市场需求主要在高科技的民营企业，据悉，数码大厘、中关村大厦入驻客户90%都2.

7、甲级写字楼的供应将生要集中在中关村西区中关村核心区的进展十分迅速，根据规划西区总建设规模为IOO万平方米，其中写字楼供应量中有部分是中标的高科技企业自用，面向市场的供应量约在50万平方左右，上帝信息产业基地也将有大量的写字楼供应上市，但其位置、档次都很难与中关村西区构成竞争。市场需求预测1 .区域内的高科技企业将继续成长，对于写字楼的需求还会扩大，尤其是对于位置优、档次高、设施先进的高档写字楼的需求将更加集中。2 .网络相关企业将面临分化，些实力不济与经营困难的企业将推出高档物业的需求市场，但由于不断有新兴的企业成立成长，从长远来看，市场需求将不会萎缩。3 .在区内环境改善和建设步伐加快的条件

8、下，一些由于不满区内办公条件从中关村搬出或在其他地区落脚的高科技企业在增加办公面积的时候可能会重新考虑在中关村的选址。2、销售价格希格玛中心、方圆大厦、腾达大厘、海龙大厦、翠宫酒店对外出租而不出售，其余5个项目均对外出售，均价集中在1770-2100美元/平方米之间，凯旋大厦的主楼和西配楼均被印钞公司和粮食局购买，只剩约10%的面积面向市场，己于2000年10月份全面入住，售价为2100美金/平方米。数码科技大展和中关村大汉一个占尽科技先锋，一个劲显“中关村”优势，每平方米1914元和2050美元的价格仍为广大业主接受。所有项目销售率都很高，尤其是中关村大厦、数码科技大度持续热销，其中数码大厦只剩二层，中关村大厦已收80%以上。3、物业管理费目前各项目物业管理费收费标准集中在253.4美元/月平方米之间。四、市场发展预测市场供给预漏I潜在供求较大按照政府规划，未来3-5年内供应量将会大幅度增加，写字楼市场供应量将达到目前存量的3倍以上。在2008年前，中关村地区写字楼面积超过500万平方米。仅2002至2005年间将有58个写字楼项目竣工，可提供241万平方米纯写字楼面积。大型的如：中关村高科技商务中心（又被称为中关村西区，位于原海淀镇区域范围之内），大部分是公建，如高科技交易展示中心、科研会展中心、银行、写字楼，规划5年全部建成，市场存量将会逐年快速增长。