龙湖建安总包工程招投标及合同签订时.docx
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1、龙湖建安总包工程招投标及合同签订时龙湖建安总包工程招投标及合同签订时的几个基本关注点目录一、招投标共性问题1234二、不同的招标方式中需重点关注的问题1、清单包干单价招标方式2、建设工程工程量清单计价定额招标方式三、总包合同签订时的关注点1、2、3、一、招投标共性问题1、a.问题:对总包招标中的零星项目清单,招标时一般暂定工程量为1,并且此表金额不进入投标总价。各投标单位会根据项目的业态,并结合自身经验判断本表中的某些零星项目出现的次数多少,从而进行有针对性的高报价。最终常常出现的招标的结果是:中标单位此类零星项目的单价非常高,而从评标原则上来讲又不得不让其中标,故最终只有与其来回谈判以降低此
2、表中的价格(谈判的结果还不一定能达到预期),造成招标效率的降低。b.解决方法:对此类在工程实施过程中出现频率较小、同时对工程造价影响又不是很大的项目,尽可能做到一次性达到招标预期。在招标时可以列出工程所在地各零星项目的市场指导价,使各投标单位报价有所参照,减小各投标单位此表的价格差异,提高招标效率。c.举例:零星项目清单工程名称:XX建安总包工程第1页共8页说明:上表中的招标指导价为成都地区目前暂定的价格,各地区应以当地实际价格为准。2、a.问题:安装专业中,部分项目如果按照清单定额套项,其综合单价会远远高于实际市场价格,且此类项目的使用量较大,对工程造价影响也较大。该类项目的造价会进入投标总
3、价,如:各类套管、金属软管、阻火圈等项目,往往因为咨询单位给出的招标工程量不准确,被投标单位作为一个不平衡报价的重点地方,是安装评标的一个难点。b.解决方法:对此类较为重要的项目,既要做到价格合理,同时也要尽可能做到一次性达到招标预期。在招标时可以列出工程所在地各项目的市场指导价(如下表安装招标指导价项目清单),使各投标单位报价有所参照,提高招标效率(此方法在清单招标和定额招标两种招标方式中均适用)。c.举例:安装招标指导价项目清单工程名称:XX建安总包工程第2页共8页说明:上表中的招标指导价为成都地区目前暂定的价格,各地区应以当地实际价格为准。3、a.问题:在龙湖总包招标模式中,合同中众多的
4、工作内容均以包干措施费的形式进入了投标报价中,此类工作内容所涉及的造价金额较大,往往投标单位在投标时容易忽略或理解偏差,以致在签订合同时,中标单位才提出某些内容未包含在投标报价中,使合同签订工作无法顺利开展。此类工作内容如:(1)甲方指定安装专业分包工程(如消防、通风、空调、燃气、等分包工程)有关的堵补工作及预留预埋(指预埋安装分包工程的孔洞、套管、铁件,包括材料及施工),以及构配件(或设备、部件等)安装后的堵补工作等。(2)乙方负责从竣工验收合格之日起,物管接管前(在工程竣工、乙方整改完成后至物管接管的时间段不超过三个月)的用水用电费用,包括分包单位合理的施工用水用电费(不包括电梯安装工程用
5、电、铝合金冲淋试验用水、防水工程的施工用水电)。b.解决方法:为避免在合同签订时、工程实施过程中出现此类包干内容的扯皮,我方在招标时首先应有配套的至少能够反映出安装专业分包工作内容的图纸,同时在招标时,尽可能做到条款明确,并对此类重点问题进行当面的招标交底,从前期开始规避招标风险。c.举例:第1条中的安装的预留预埋,在未注明“包括材料及施工”以前,曾出现在某工程签订总包合同时,中标单位提出由分包单位提供套管等材料,其只负责安装,而且其报价只包干了安装费。第2条中的水电费,我司规定计至物管接管前,部分投标单位认为物管接管时间段的长短不可控,因此其在报价时会提高此项报价金额,从而会增加我司不必要的
6、造价成本。故在招标时从有利原则出发,宜明确物管接管的时间(成都地区综合考虑为三个月内)。4、a.问题:包干措施费中,对于脚手架包干项目,一般采用综合各类脚手架形式,由投标单位自行考虑。在工程实施过程中,经常会出现非合同范围内的脚手架(即零星脚手架)搭设,为避免后期实施时再谈价格,就必须在招标时确定零星脚手架的清单价格。各投标单位在投标时因对零星脚手架的使用时间长短、搭设面积大小等不清楚,往往报价千差万别。b.解决方法:在招标时,首先需要明确此零星脚手架的工程量(即搭设面积)的计算规则,同时应注明:零星脚手架项目的报价应当包含脚手架搭拆及租赁费用,零星脚手架一般不会出现大面积搭设及长时间使用,请
7、各单位在报价时对其中的周转材料租赁费综合考虑。相信通过以上招标条件的明确和招标引导,应可实现招标预期。第3页共8页C.举例:零星脚手架说明:零星脚手架项目的报价应当包含脚手架搭拆及租赁费用,零星脚手架一般不会出现大面积搭设及长时间使用,请各单位在报价时对其中的周转材料租赁费综合考虑。5、在以上招标方式的基础上,成都公司将逐步完善总包招标中的安装专业主要项目招标指导价工作,建立龙湖成都地区安装专业主要项目的内部定额,并逐步推广到土建专业,最终形成一套总包常用项目的内部定额,以期达到实现快速招标和较高质量的成本控制。二、不同的招标方式中需重点关注的问题1、清单包干单价招标方式此招标方式适用于招标资
8、料(主要是招标图纸)基本具备、同时项目工期允许实施此方式招标的项目。此招标方式从招标到定标所需时间大约为30天左右,招标报价形式常采用:工程实体(即分部分项工程量清单)、模板、包干措施费、规费均为包干单价工程量清单形式(各费项均有具体的招标工程量)。1)、工程量清单中的招标工程量尽量使用本项目施工图进行计算,这样可使中标总价与项目实际造价接近,以利于我司项目成本管控。若本标段的施工图未出来,但工程工期却要求必须尽快定标,那么可以采用三种方式:1)使用本项目上一个类似业态标段的施工图做模拟清单;2)使用本标段初设图做模拟清单。3)使用建设工程工程量清单计价定额招标方式(此招标方式见下述)。2)、
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