【《房地产公司主要税款的计算案例》4800字】.docx

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1、房地产开发公司主要税款的计算及分析案例目录房地产开发公司主要税款的计算及分析1 .企业简介12 .项目概况13 .启地产税收结构23.1 流转税构成233所得税结构33.4 其他相关税种34 .湖;（匕鼎正层地产开发有限公司税款计算44.1 计算公式44.2 计算结果61企业简介湖北鼎正房产发展有限公司创建于二零零七年,是地处河北省的一个拥有完全自主法人资格的、以房产开发和运营为核心业务的综合型民营房产发展企业。截至二零二零年,企业注册资本为九千万元,净资产为59864万元,其中流动负债为56871万元,流动负债为21465万元,中长期负债为八千五百万元。集团公司所属星桥物业公司和汇桥投资有限

2、公司。企业共有职工三百多名,高级技术职称干部六十八人,中高层管理干部近五十人。公司下设工程部、开发部、综合计划处、财务处、投资企划处、管销单位、副总经办等几个部门,技术力量雄厚。公司主营.项目包括:主营地产开发、项目融资、工程项目代建、施工、营销策划、房产中介服务、房地产物业金融服务、建材产品销售、商业咨询、影视制片、矿业开采等。财会岗分为收入会计岗、成本费用会计卤、成本会计岗、总账会计岗等,不过各岗分工并不清楚,也没有独立核算的税务会计职位,企业为集团经营,目前每年营业额约在七千万左右。4.3 .项目概况湖北鼎正置业发展公司目前正在开发建设的锦绣城市二期建设项目,该项目地处市中心,总建筑面积

3、为22120m；建筑面积57973m,其中普通住房面积为39273m,o公司共缴纳了土地价款和有关税金七千三百万元,其中普通住宅分摊四千八百七十六万元,高级住居分摊二千四百二十四万元。揩房产研究与开发的费用结合一期开发建设项目,总估计为11500亿元人民币,普通住宅分摊七千八百二十万元,高级住房分摊三千六百八十万元。该项目建设周期为二零二零年一月至二零二年度十二月。住宅项目建成后对外发售时,暂定的普通住宅价格为五千五百元m,而高档住房价格则为七千七百元m此外企业所产生的最高财务利息为七百九十元,并能够获得金融机构贷款证明。而当地政府规定的最高加计扣减数为百分之二十个,当地政府教育费附加和当地政

4、府教育费附加的税收依次为百分之三和百分之二。3房地产税收结构3.1流转税构成(1)营业税二零一六年5月1日前的房地产企业流转税主要是以营业税为主,营业税主要是对我国境内企业进行的应税劳动、转移无形资产(不包含营改增中转移企业商标权、转移作品权、转移发明专利权、转移非专利技术等)以及对销售不动产投资所缴纳的一项商品劳务税收。房产企业的营业税缴纳环节,主要是在楼盘的对外营销阶段。(2)增值税经营税,是对在中国境内外销售商品、供给应税劳务和应税咨询服务,以及进口商品的单位或个人所收取的一项经营税。从二零一六年5月1日开始,居地产业以及其有关的上游领域建筑业也都将被列入”营改增“试点征收的范畴,建筑工

5、程与房地产业经营活动均改为征收营业税,同时地产公司通过对外销售或出租房产所获得的与之相应的进项税额也可进行抵扣,不过前提条件是需要获得合法的发票或完税票据。3.2资源税结构自然资源税一般分为土地增值税、农田利用税、土地占有者所得税。(D土地增值税农村土地营业税,是对让国家所有权、地上的建筑,以及依附物而获得总收入的单元或者个别所征税的一个税种。农村土地营业税采取四级超率累进纳税征管办法,具体的计算见表。对一般房产企业土地增值税征收情况主要出现在房产公司的市场营销阶段,由于在这个阶段公司买卖房产时涉及到了所有权变动。此外,房产公司因将房产进行非福利性的赠与、抵债、非货币性资产交易、资本经营等活动

6、引起了房产所有权变动的,也要视同销售征收土地增值税。增值额/扣除项目金额税率速算扣除数土地增值税税额计算不超过50%的部分30%0增值额X30%超过50%至100%的部分40%5%增色额X40%一速算扣除数X5%超过100%至200的部分50%15%增值额X50一速算扣除数X15%超过200%的部分60%35%增值额X60%速算扣除数X35%1.1 土地使用税农村土地用途税,是以我国现有农田或集体土地为主要征收税对象,对享有用地权利的单位和个人所缴纳的一个税种。对农村土地用途税实行从量计征的方法,即以农村土地利用人切实占有的国土用地面积为计税基础。每平方米的纳税额度,由各省、自治区、直辖市地区

7、人民政府依据本地的经济社会发展情况和市政建设形势,合理制定。房产公司如果只是把居产和用地的所有者或使用权让渡给其他单位而企业个人则无须交纳国土使用税,其在前期的发展筹备阶段、城市建设阶段以及自用经营过程发展阶段,都必须交纳国土使用税。(3)耕地占用税耕地占用税是维护从我国的有限土地资源状况来看,对已经占有了土地而又不能进行有关耕地建设活动的单位个人而缴纳的一项资源税。与耕地使用税相比,土地占有税采取了由量征收的方法,并进行区域差异定量征税。因为土地使用税与耕地占用税是二种相互互斥的税种,所以对土地占用税的缴纳主要出现于房地产公司在新征收的土地上,进行了为期不大于-一年的前期准备阶段。在地产公司

8、使用新征收土地满一年后就不再征收土地占用税,而改为征收土地使用税。3.3 所得税结构个人企业所得税一般分为公司所得税和企业个人所得税。对于房地产企业而言,一般是指公司个人所得税。而公司个人所得税则是由我国境内公司,或者从其获得收入的经济组织的生产营业收益,或者其他获得而缴纳的一个税种。而房地产企业企业个人企业所得税的收入来源,一般分为:企业销售产品个人所得税;创造劳务所得;转移财富收益;股票、分红权益性投入收益;利息、房租、特许权使用费收益;其他费用收益等。3.4 其他相关税种其他税种主要包括房产税、契税、印花税等。(1)房产税房产税,是对所有的房屋产权所有人或事实上利用人所收取的一项遗产税。

9、后地产公司交纳的房产税,一般出现在住宅建成后并不是直接外部转移,而是被地产公司作为内部运营或者外部租赁的阶段,相应地房产税计税依据分为从价计征方法和从租计征方式,但二者的适用税率也各不相同。(2)契税契税,主要是以中华人民共和国境内的农村土地启产使用权人为对象,对土地所有权承担方缴纳的一个税种。目前我国法律规定契税的缴纳率通常从百分之三至百分之五不等,而各省、自治州、直辖市地方人民政府也可按照自身经济社会发展水平的实际状况,在上述税收区域内因地制宜设定适用自己的税收。房地产业公司征收契税主要发生于房地产业发展前期准备阶段中的公司获取用地权利过程。另外,当居地产业公司接受了其他公司的用地房产或用

10、地投资入股、偿还欠款、赠与或替换用地房产等的,税务机关也会结合实际具体情况对公司酌情缴纳契税。(3)印花税印花税主要是指在中华人民共和国境内签订合同,并利用经营账簿以及权益证照的有关当事人,所交纳的-种行为税。居产公司收取印花税的各个阶段是多种多样的,但基本.法律上所有涉及到契约约定的各个阶段,都要涉及到印花税。在房产公司的对外营销阶段，一般按照其契约中所记录的成交数额,并适用”所有权转让书据”的税目,并按照百分之零点零五税率交纳印花税。4.湖北鼎正房地产开发有限公司税款计算4.1 计算公式“营改增”前,房地产业的开始兴建的工程称之为老建设项目,“萱改增”后,房地产业开br动工兴建的工程则称之

11、为新建设项目。1)以普通税法为例:针对新老青地产项目来说,假如开始建造阶段和完成售卖阶段都会发生在营改增前,将仍然根据旧有的营销税征管优惠政策核算并交纳营销税。但假如开始建造阶段会发生在营改增前,而完成售卖阶段则会发生在营改增之后,地产公司既可以选择简单的计税方式,也可选择普通计税方式。对新建工程项目来说,若其开始建造阶段与完成销售阶段都出现在经营改增期之后,则应当使用所得税征管优惠政策中的-般纳税人计税办法核算交纳的所得税。而小规模纳税人则可使用增值税税收政策中的简易计税办法核算应缴纳税金额。在一般税法新项和旧项目选择一般计税方法时：应纳所得税额二销售额X11%当期允许抵扣进项税额销售额=(

12、全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)+(1+11%)当期允许扣除的土地价格=(当期售出地产工程项目面积+地产工程项目可供销售建筑面积)X支付的土地价款当期售出的地产工程项目面积,是指在当期进行了税务申报的土地增值税销售额所对应的面积。而地产工程项目可供售面积,是指地产工程项目实际可售的土地总面积,不包含在发售地产工程项目时未独立作价核算的附属公共服务基础设施的土地面积。上缴的土地价款,是指向人民政府、国土管理机关或者受人民政府委派上缴土地价款的单元所直接上缴的土地价款。其中必须注意的是,直接上缴的土地价款要有省及以上政府财政印制票据,作为将差额计入销售额时所需要的合法抵扣票据。对中小企

13、业来说,最好建立了土地价款使用法扣除的相关票据,且扣缴价格不得高于已经缴纳的用地总价格。对于小规模纳税人和普通企业税法,老项目选用简易的营业税方式时：应纳增值税额=销售额X5%销售额=全部价款和价外费用六(1+5%)一般纳税人在计税时使用了简单的计税方法之后,3年不能再采用一般的计税方式。2)对青地产公司来说在营销过程中,当收取部分预付款时纳税义务就开始出现,并按照政府有关的税收政策规定,预交增值税税款。一般纳税人对新噌项目和旧项目,选择一般计税方法时：应预缴纳税款二收到预收款+(1+11%)X3%对于小规模纳税人和普通企业税法,老项目选用简易的营业税方案时：应预缴纳税款二收到预收款(1+5%

14、)X3%青产公司在将住宅单位用于对外出售时,计税办法同上面的发售单位计税办法基本相同,不再赘述。在经营房地产销售住宅时启贸区的营销税款和纳税申报时都在企业主管地方税务局。而经营租赁住房时启贸区的租赁税费则在不动产地方税务局征收,而纳税申报时去往机构居住地税务局。(3)房产税法律政策主要根据的中国财产税暂行管理条例中有关对公司自用生产经营按规定计算余值的办法征收,公司以外出售生产经营按租金比例征收。房地产公司在以不动产形式在外融资时,与被投资者共同收益并共担风险时依照计余值方式征收房产税,如只是向被投资者获取固定比率的收益或分红,则依照从租征收方法交纳房产税。(4)土地增值税法律政策依据的是中国

15、农村土地增值税暂行条例及其具体实施细则所确定的财产,根据国家有关法规的非营利单元实行海外赠与免缴农村土地所得税;房屋在外租赁期间不缴农村土地所得税;在房屋抵押权期内不缴农村土地所得税;房地产公司可以采用代建商品房方式和与其他单位和人合盖房子以后按一定比例分房,使用的单元免交土地增值税。但居屋在计入土地增值税抵扣项时要取得合法地发票和证明。另外国家法律还明文规定了对房屋实行土地增值税清算的要求,以及对房屋土地增值税采用核定缴纳的范围。(5)企业所得税法律政策主要根据的是中国公司个人所得税法及其施行管理条例的有关法规,继而是相关企业个人所得税的一些优惠政策规范,主要是财政厅我国税收管理局有关地区人民政府国家债券公司分息所得免征所得税提问的通告(财税(2011)76号)；我国税收部门有关中小企业个人所得税几个提问的通告(财税(2011)34号);财政厅我国税务部门有关公司资产损失税前扣除优惠政策的通告(财税(2009)57号)；我国税务部门有关出台(公司因国家国务院政府决策事宜造成的资产损失税前扣除问题)的通告国税(2014)18号)等。4.2 计算结果由上可知我们可以计算出：以不分开核算项目为例适用一般计税办法,假设所有房地产销售价格均不变,销售净收入为36000元,则考虑到从房地产单位购入商品、劳务或服务时,退款的税率适用差别税率,例如直接