贷款利率提高对北京房地产市场的影响.docx
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1、贷款利率提高对北京市房地产的影响目录:(-)背景简介1,政策简介2,案例计算(二)政策解读与分析1,历史加息政策回眸2,主要是心理因素影响3,符合市场化运作导向趋势4,有利于房地产市场的整体发展5,有利于商业银行的整体发展和利率的市场化(H)总结贷款利率提高对北京房地产市场的影响背景简介:中国人民银行决定,从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调027个百分点,由现行的5.58%提高至U5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从4月28日起,5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将
2、由6.12%提高到639%,个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%o项目调整前利率调整后利率贷款其中:6个月5.225.401年5.585.851-3年(含)5.766.033-5年(含)5.856.125年以上6.126.39假设所购房面积80平米,单价6000元/平米,2成首付,按去年3月17日开始的利率进行商业贷款,总支付利息为282658.83,月供为2777.75(元),而调整后的总支付利息为297164.95元,月供为2838.19(元),每月还款增加60元左右。央行提高基准利率0.27%,引发房地产业内普遍讨论,其中涉及到的两个核心问题是:第一,新一轮宏观
3、调控是不是开始了,后续会不会有新的调控政策出台?第二,加息手段对房地产影响具体如何?据称,本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果,保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头,进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。政策解读与分析(-)历史加息政策回眸: 2004年10月29日,中国人民银行决定,从该日起金融机构将五年(含)以下个人住房贷款利率调整为4.95%,五年以上为5.31%。这是9年来中国首次加息。 2005年2月26日,依照国务院发展研究中心与美国林肯土地政策研究院正在进行的“中国房地产税收政策研究”项目研究进程,2005年课题组将进行新的房地产税制设计并选
4、择合适的城市进行模拟运行。 2005年3月17日,开始调整商业银行自营性个人住房贷款政策。取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠,根据最新的房贷利率,个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。 2005年3月,国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。该文件要求各地方政府高度重视房地产价格,明确提出“控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任 2005年5月11日,国务院办公厅转发了七部委联合出台的关于做好稳定住房价格工作意见的通知。该意见包括期房禁买等新规定(二)主要是心理因素影响一季度,银行信贷大增,达到126万亿元,超过全年贷款目标
5、2.5万亿的一半,信贷的快速增长支撑了实体经济的快速增长。但同时,CPI总水平同比仅上涨1.2%,增幅同比回落1.6个百分点,其中3月份CP1同比上涨0.8%,涨幅比去年同月的2.7%下降1.9个百分点.来自搜狐网上的调查数据显示,央行4月28日第三次调整房贷利率后,有51%以上的消费者将暂时推迟购房计划,而68.01%的人认为加息后未来房价仍将上涨。此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格,但对于自住需求者来说,月供的还款压力并不是太明显,但是心理影响程度较大,有着地产理论家的任志强首先认为,这次调息并非针对房地产业,金融杠杆的出台可能与两个背景有关:一是今年一季度银行发放的各种
6、贷款己经达到124万亿元,其中很多是大型国有企业和重点项目的贷款,已经达到今年预计贷款的一半了;二是与此前讨论很多的产能过剩问题有关,因此前一段己经有金融要紧缩的猜测了。这次调息对房地产企业的影响,会使房地产企业的成本增加一些,但不是很大,因为按照国际惯例来看,0.27%的幅度就相当于一个基准单位,美国一般一个基准单位是0.25%,同时目前房地产的开发贷款现在只占房地产总资金的20%,没有过度依赖银行贷款,因此对于房地产成本影响不是太大。而本来要控制投资的金融政策也会殃及个人消费,对个人消费一定会产生影响。现在大宗的个人消费信贷品种主要是住房和汽车,上调贷款利息,很多人要考虑贷款的利息支付。之
7、前有很多银行不约而同地取消了房贷个人资信审查律师费由个人负担的措施,这直接降低了个人房贷的成本,是一种扩大个人消费信贷的正向作用。贷款利息的上调,可能对其他融资渠道带来机遇。任志强说,像今年一季度的企业债券,就有航天科技等17家企业发企业债券,共计280亿元,除此之外,银行债券也发了450亿元,短期融资债发了830亿元。从这些数字上可以看到债市17173的松动信号,而且像信托这样的融资手段有着长债的时间性优势,尽管信托的利息还是比银行贷款利息高,但还是备受房地产开发企业的青睐。因此在调息之后,原本呼声很高、有望在今年出台的产业基金法将再受关注。对于不想一条腿走路的房地产企业来说,有其他融资渠道
8、可以选择的话,调息可能是让房地产多渠道融资不再是纸上谈兵。附注:什么是CP1指数?即消费者物价指数(ConSUnmPriCe1ndcx),英文缩写为CP1是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大,表明通胀已经成为经济不稳定因素,央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险,从而造成经济前景不明朗。因此,该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如,在过去12个月,消费者物价指数上升2.3%,那表示,生活成本比12个月前平均上升2.3%。当生活成本提高,你的金钱价值便随之下降。也就是说,一年前收到的一张IOO元纸币,今日只可以买
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