隆城国际价格策略及销售计划.docx

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1、隆城国际价格策略及销售计划一期价格策略及销售计划本价格策略为静态价格体系与动态价格体系的有机结合，静态价格系统是建立在对产品质量进行深入研究的基础上而制定，动态价格系统则是根据对市场发展的准确把握的基础上而制定。在实际的操作过程中以静态价格系统为根基，以动态价格系统为整个价格策略得以顺利实施的有力保障。这样采取动静结合的操作策略，才能有力促进销售的顺利实施，最终保证达到开发商的预期回款目的。壹、定价原则：市场原则：根据市场具体情况、竞争对手情况，价格要具有更大的弹性，更具竞争力。(1)针对楼层、单元、朝向、景观、噪音、采光、通风、户型、位置等作相应调整(2)增加价格灵活性。(3)起价A、极具吸

2、引力，竞争力B、能有一定的轰动效益调价策略：开盘、封顶、竣工、现房各阶段可考虑一次上调20-100元。起价要具有吸引力，调价随着市场成交状况：成交良好则适度涨价，成交抑制则折扣促销。(4)朝向差A、因为本项目都是板楼和板塔结合的设计，南北通透，户型的朝向值相距比较少；B、只能在户型不同的面积、功能、景观作适当的调整；(5)楼座、楼层差A、由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差争取做的比较偏高；B、七层板楼建筑一、三层价格最高，四层其次，二、五层为均价，六、七层价格最低；C、十六层板塔建筑，次顶层价格最高，首层价格最低、中间楼层价格居中。D、根据每栋楼的位置进行适当的楼座差价的调整。（均价减IOO

3、元）（均价减25元）（均价加25元）（均价减175元）（均价加200元）（均价加133元）（均价加300元）（均价减100元）（均价加75元）（均价加213元）贰、楼座差价的定价原则（按均价2100元/每平方米计）1、2#楼的均价为2000元/每平方米；2、3#楼的均价为2075元/每平方米；3、4#楼的均价为2125元/每平方米;4、5#楼的均价为1925元/每平方米；5、6#楼的均价为2300元/每平方米；6、7#楼的均价为2233元/每平方米；7、8#楼的均价为2400元/每平方米；8、9#楼的均价为2000元/每平方米；9、10#楼的均价为2175元/每平方米;10、13#楼的均价为2

4、313元/每平方米;三、楼层差价的定价原则1）七层楼差价：（2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、7#楼、9#楼、10#楼）一层均价加200元二层均价加减25元三层均价加200元四层均价加75元五层均价减75元六层均价减200元七层均价减175元2）十六层楼层差价（6#、13#）起价2060,一至六层每向上一层加30元平方米，六至十五层每向上一层加40元平方米，顶层为均价。13#一至六层每向上一层加30元平方米，六至十六层每向上一层加40元平方米，顶层为均价。肆、付款差定价原则付款差：3%1、一次性付款与分期最大付款相差3%(一次性付款底价96-97折；按揭付款底价无折扣；)2、分期付款差与施工的进

5、度、交付时间为正比，越接近交付，付款差越少，可考虑1%-2%的相差；3、但考虑大部分置业者都选择按揭付款，如把一次性与按揭付款差价拉大意义不大，最高可考虑2%-3%的相差；走出销售的第一步：如何完成本案的第一阶段销售额，理由：(1)时间紧迫，马上进入开盘期，应该重点投入本案宣传。(2)期房销售，销售周期不宜过长，以免导致死盘，计划一期销售周期为9个月。(3)低价入市，价格策略一路上涨：较低价位元的产品销售模式，应给客户形成强大的涨价压力，促使快速成交。经过对基地周边地区指针个案的分析，并对基地所处地段、环境、生活机能以及产品规划各方面进行考虑，产品潜销期均价在2100RMB/m2；具体价格策略

6、将考虑到市场的接受习惯，价格总体上采用低开高走模式,以避免市场对本项目产生的抗性，并为强销期打好基础，同时为强销期提高价格预留较大空间。项目也可在此区间内尽快建立知名度。伍、价格执行方案隆城国际一期销售计划执行方案一期可售楼号共10栋、总户数600户、总建面积约70000平方米（其中8栋多层，2栋高层），制定出一期销售均价。本项目一期销售均价为2100/平方米。按平均价格2100元/平方米，销售面积约70000平方米计算，根据本案目前现况，制定一期销售计划:销售阶段销售时期平均单价销售户数总销面积资金回收销售率第一阶段（开盘期）2008/6/1-8/1(2个月)2000元/M2120套1400

7、0M228()()0000元20%第二阶段（强销期）8/2-10/2(2个月)2100TC/M2180套21000M244000000元30%第三阶段（持续期）10/3-12/4(3个月)2200元/M2180套21000M246000000元30%第四阶段（尾盘期）12/42/31(2个月)2000元/M290套10500M221()()()()()()元15%合计9个月2000元/M2570户66500M21390045660000疆95%合计2800元/M26005户700004M2(14466456700000元)100%备注销售部根据以上销售计划任务表拟订媒体执行计划表提交甲方，甲方须根据媒体执行计划表及时执行媒体宣传事宜，和在确保顺利的工程进度的基础上，方可完成以上拟订的计划任务。陆、二期销售计划模拟表类别销售阶段销售时期平均单价销售户数总销面积资金回收销售率期务一任四个阶段12个月2800元/M28000户928770M22040000007000850元95.5%上述提案文本只供参考，待确定后及实际情况最终制定执行方案