福马路提升改造工程项目马尾段集体土地上的房屋征收补偿方案.docx

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1、福马路提升改造工程项目（马尾段）集体土地上的房屋征收补偿方案因福马路提升改造工程项目（马尾段）建设需要，福州市马尾区人民政府决定征收该项目规划红线范围内集体土地上的所有房屋，现按照福州市房屋征收补偿实施细则、福州市房屋征收补偿实施细则补充规定有关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋制定如下补偿方案Q一、征收补偿对象及方式1、凡本征收范围（具体范围以规划红线图为准）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证作为征收补偿计户依据。2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第6款规定的不能实行货币补偿。二、征收补偿原则1、货币补偿：具有合法产权

2、的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。2、产权调换：住宅产权调换安置房型为45肝、60m75m90m105m120m135m2,具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种：方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励、成套房基础设施配套费等相应项目）除以产权调换房对接价所得面积上靠标准房型安置；方式二：根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调15平方米进

3、行安置。3、营业性店面的征收补偿：（1）被征收房屋所有权证记载的用途为营业性店面的，可按营业性店面进行征收补偿。（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认,持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿：在1984年1月5日城市规划条例生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；在1984年1月5日至1

4、990年4月1日中华人民共和国城市规划法生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；在1990年4月1日中华人民共和国城市规划法生效后至2004年10月26日福州市关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。

5、4、办公、工业仓储类非住宅房屋实行货币补偿。5、非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换。6、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：（1）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。7、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行产权调换，安置房由原使用人继续使用，原租赁关系继续保持，但合同规定不保持的除外。8、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住

6、房的，实行货币补偿，不作产权调换。9、被征收房屋实行房屋产权调换的，人均安置面积一般不超过120平方米、户均安置面积一般不超过360平方米，超过上述标准的确权面积实行货币补偿。10、在福州市房屋征收补偿实施细则发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚,仅明确房屋双方各占份额,未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。11、建筑面积的计算方法（1）被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准；（2）其它房屋建筑面积按建筑面积计算规范和福州市房屋

7、面积计算细则的规定计算；（3）利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积,阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。三、签约期限宣传期：2017年9月19日至2017年9月28日签约期：2017年9月29日至2017年11月13日四、计价补偿安置办法（一）按整体区位评估价计价补偿在签约期限内，被征收人所有的住宅、营业性店面（沿街底层第一自然间，进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）、办公类非住宅、杂物间、工业仓储用房可选择按整体区

8、位评估方式与征收实施单位协商确定房屋的各项补偿安置事宜并签订补偿协议，具体计价补偿方式如下：1、住宅用房货币补偿计价方式：私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积X（7467元f+被征收房屋重置价X成新率）。2、营业性店面货币补偿计价方式：（1）沿104国道辅路店面货币补偿计价方式：货币补偿金额二被征收营业性用房的确权建筑面积X（10307元f+被征收房屋重置价义成新率）；（2）沿小街巷店面货币补偿计价方式：货币补偿金额二被征收营业性用房的确权建筑面积义（10890元/nf+被征收房屋重置价X成新率）。3、办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅补偿计价方式：货币补偿

9、金额二被征收房屋确认的合法建筑面积X（7467元f+被征收房屋重置价X成新率）。4、工业仓储用房货币补偿计价方式：工业仓储用房货币补偿计价方式：货币补偿金额二被征收房屋的确权建筑面积X（523元/nf+被征收房屋重置价X成新率）。5、杂物间补偿计价方式：对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置。6、被征收房屋重置价标准、成新率评定标准和二次装修项目补偿计价标准按照榕政办（2013）100号文的有关规定执行。被征收房屋层高超过

10、4米（含4米）的，重置价标准提高20%；被征收房屋层高超过6米（含6米）的，重置价标准提高40%；被征收房屋层高超过8米（含8米）的，重置价标准提高60%。（二）按分户评估方式计价补偿被征收人所有的房屋按分户评估方式结算货币补偿金额的，具体计价补偿方式如下：1、被征收房屋的货币补偿金额按市场评估价格确定；2、结算产权调换差价时，产权调换差价=产权调换房市场评估价-被征收房屋市场评估价；3、产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价。五、产权调换房地点、价格及过渡期限1、产权调换房源地点：（1）期房：福马路以北上下德、月出头片区拟建安置房（对接价960

11、0元/m2)o（2）在建期房：山水旺岐（对接价9600元/nf）、魁协新苑（对接价11052元nf）0（3）准现房：建坂锦苑（对接价11221元/nf）。（4）现房：儒江和谐家园（对接价11399元f）、魁岐小区（对接价10588元/nV）。因上靠面积不足7平方米，上调15平方米进行安置的，上调价格按对接均价的11倍计算。2、以上房源的面积最终以市不动产登记和交易中心核定的产权登记面积为准。3、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元f（按安置房标准户型为基数计算）。4、以上房源回迁安置时，若安置房产权面积小于协议面积，不足部

12、分应按协议约定安置房价格的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按协议约定安置房价格的0.9倍补交购房款。5、被征收房屋实行产权调换，被征收人选择按整体区位评估方式计价的，产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分或被征收房屋补偿金额（包括区位补偿、搬迁奖励、旧房补偿、公摊补偿和成套房基础设施配套费补助）除以产权调换房屋对接价所得的面积不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减遥、向上一层每层递增设计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/平方米。6、过渡期限：在签约期限内搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起至2023年11月12日，超过签约

13、期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算。除不可抗力外，因安置房延迟交付等造成被征收人逾期回迁的，应当从逾期之日起对自行过渡的被征收人支付双倍过渡费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。7、过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。8、在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿或现房产权调换的被征收人，另给予增发6个月过渡费；对选择期房、准现房产权调换的被征收人，另给予增发

14、3个月过渡费。六、签约期限内搬迁奖励办法（一）按整体区位评估价计价补偿的奖励办法1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权的建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅747元/nV,沿104国道辅路店面1031元f,沿小街巷店面1089元f,办公类非住宅747元工业仓储747元/肝。2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确权面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权的建筑面积，按以下标准给

15、予搬迁奖励：住宅1493元沿104国道辅路店面1031元沿小街巷店面1089元/行，办公类非住宅747元f,工业仓储1120元/肝。4、被征收人在签约期限内选择区位评估计价签订补偿协议并搬迁的，对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。（二）按分户评估方式计价补偿的奖励办法被征收人不同意按整体区位评估价计价，要求按分户评估价签约搬迁的，可给予被征收房屋分户评估价5%的搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励。七、搬迁补助办法1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予30000元/户的装修补助。2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确权的住宅建筑面积一次性给予50元f的安家补贴。3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积15元非住宅搬迁补助费按确权建筑面积20元搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。4、住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费，过渡费标准为每月每平方米8元（原面积不足30f的按30计算）。5、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补