物业管理实务教学案例.docx

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1、阅读资料1-1阅读资料华盛锦盈嘉园物业管理招标文件第一部分投标邀请按照国务院物业管理条例和三水区建设局关于前期物业管理招投标的有关规定，现决定对华盛锦盈嘉园的物业管理服务进行邀请招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于佛山市三水区西南街道口岸大道与口岸二街交界处。本项目规划设计的物业类型为：以小高层为主的商住小区。本项目总用地面积32508.6平方米。本项目总建筑面积75179.08平方米。其中商铺及其他面积:2753.06平方米,首层架空面积:997.58平方米,半地下室车库：11056.38平方米,小车位:460个（地上166个,车库294个），摩托

2、车位：69个.本项目共计建筑物14幢（其中H层住宅12幢，6层住宅3幢）；本项目共计住宅单元：533个二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于一年一月开工建设，共分一期开发建设。第一期工程计划于一年一月竣工并交付使用；整个建设项目于年_月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况物业管理办公等用房：建筑面积为平方米；坐落位置：。六、保证金的缴纳1 .投标人在领取招标书的同时缴纳投标保证金2000元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。2 .未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。七、投标地点：华盛锦盈嘉园售

3、楼部八、投标截止时间2009年5月20日，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会：2009年5月10日9时30分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。十一、开标时间、地点1 .开标时间：2009年5月25日9时30分2 .开标地点：佛山市三水区建设局6楼会议室第二部分技术规范及要求本物业的环境设施设备具体技术规范与要求如下:一、物业管理服务的内容1 .物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2 .物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3 .物业管理区域内的绿化养护和管理；4 .物业管理区域内车辆（机动车

4、和非机动车）行驶、停放及场所管理；5 .供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6 .物业管理区域的日常安全巡查服务；7 .物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；8 .物业管理区域内业主、使用人装饰装修物.业的服务；二、物业管理服务的要求1 .按专业化的要求配置管理服务人员；2 .物业管理服务与收费质价相符；三、物业管理服务标准1物业共用部位的维修、养护和管理服务标准3 .物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准4 .物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准5 .公共绿化的养护和管

5、理标准6 .车辆停放管理服务标准7 .公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准8 .装饰装修管理服务标准9 .物业档案资料管理标准10 其他服务标准四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。11 主要设施设备的配置及说明（详见附件1）。12 公建配套设施及说明（详见附件2）。第三部分投标人须知一、总则说明（一）适用范围1 .本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。（二）定义1“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2 .“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。（三）合格的投标方1经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。（四）投标费用1 .无论投标

6、过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二、投标文件的编写（一）投标文件格式2 .投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。3 .管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。4 .项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。5 .管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。6 .根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用

7、部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案：（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；7 .物业维修和管理的应急措施（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施：（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（6）消防应急措施。8 .丰富社区文化

8、，加强业主相互沟通的具体措施。9 .智能化设施的管理与维修方案。10 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。11 .提供临时管理规约/管理规约的建议稿。（二）投标报价1 .投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。（三）投标文件的份数和签署1投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共3套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。2 .投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3 .电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1投

9、标文件的密封投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。4 .投标文件的修改和撤销（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。5 .投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（1）未密封的；（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的；（4）逾期送达的；（5）附有招标人不能接受条件的。

10、四、开标和评标1 .开标的方法与程序2 .评标标准和评标办法（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。其中，招标人指派1人，三水区建设局1人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员3人。（2）评标标准（3）评标办法五、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定1 .招标方在投标截止之日起30日内确定中标人。2 .招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。3 .招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。（二）悔标责任中标人接

11、到中标通知书7日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿；（H）物业服务合同的签订说明最低报价不是被授予合同的保证。（四）物业服务合同的签订1 .中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2 .招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。第四部分其他事项1 .本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。2 .招标人发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本

12、次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。3 .投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；4 .投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。第五部分附件附件1：本物业主要设施设备的配置及说明一、给水、排水、排污设施设备配置状况。二、供电、供气设施设备配置状况。三、垃圾处理设施设备配置状况。四、小区出入口共计一处；分设在路，路和路。五、小区智能化设备的配置。六、设施

13、设备的主要技术参数和指标。附件2：本项目公建配套设施及说明阅读资料21阅读资料南京龙江小区物业管理招标投标活动效果分析江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程一南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，

14、答辩和企业信誉分别占10分。根据1999年12月8日出台的江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法,住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级,每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。这次招标书明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来,要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。1.龙江高教公寓招标概况(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两

15、片，即将入住率95%以上。物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等专家7人。(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。(6)评分类别及权重：信誉(10%),标书(30%),价格(50%),答辩(10%)。(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元/月平方米，业主委员会标底价为0.34元/月平方米。(8)招标执行依据：中华人民共和国招标投标法，并借鉴其他经验。2.此次物业管理招标投标活动的启示(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为物业管理的招标投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招标投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招标投标课